나이스옥션 법원경매 부산 2024타경67513 [8] 부산광역시 부산진구 범천동 839-37 디알에코시티2 12층1208호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 센텀 · 평가일 2025.01.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

부산광역시 부산진구 범천동 소재 "평화도매시장" 북동측 인근에 위치하는 디알에코시티2
제11층 제1108호 외 22개호로서, 주위는 시장, 백화점, 종합병원, 업무시설, 각종 근린생활
시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도1호선 "범일역"이
소재하는 등 전반적인 대중교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층건 내 제11층 제1108호 외 22개호로서
외벽 : 몰탈위 페인팅 및 치장석재 붙임 마감.
창호 : 샤시창 구조임.

이용상태

공부상 업무시설(오피스텔)임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 옥내소화전, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비, 기계식주차설비,
도시가스에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고 평탄한 세장형의 토지로서, 업무시설 및 근린생활시설 건부지로
이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 8미터 및 북서측으로 폭 5미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 80m)
<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(최고높이 100m)<건축법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 본건은 현장조사시 소유자 또는 이해관계인의 폐문부재로 내부확인이
곤란하여 인근 유사물건 및 관련공부와 외부관찰에 의한 통상적인
상태를 상정하여 평가하였으니 경매진행 및 응찰시 재확인이 요망됨.

물건 비고

공부상 업무시설(오피스텔)임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

부산지방법원 2024타경67513 (8)

1.2. 소재지

부산광역시 부산진구 범천동 839-37 디알에코시티2 12층1208호

1.3. 건물 정보

* 건물명: 디알에코시티2

* 용도: 오피스텔 (공부상 업무시설)

* 준공연도: 2022년

* 총 층수: 15층

* 본건 위치: 12층 1208호

1.4. 면적 정보

* 토지 면적: 3.37㎡ (약 1.02평)

* 토지 지분: 3.3748㎡ (약 1.02평)

* 건물 전용 면적: 21.62㎡ (약 6.54평) (건축물대장상 표기, JSON 데이터상 유사 면적 20.97㎡, 27.42㎡)

* 건물 지분: 21.62㎡ (약 6.54평)

1.5. 매각 정보

* 감정가: 135,000,000원

* 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 농OOOOOOO (남부산농업협동조합)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

* 부산광역시 부산진구 범천동 소재 "평화도매시장" 북동측 인근에 위치함.

* 주위는 시장, 백화점, 종합병원, 업무시설, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

2.2. 교통 상황

* 차량 접근이 용이함.

* 인근에 시내버스정류장이 소재함.

* 부산도시철도 1호선 "범일역"이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리함.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 사항

* 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 80m, 최고높이 100m)임.

2.4. 도로 상태

* 본건 남측으로 노폭 약 8미터, 북서측으로 폭 5미터 내외의 포장도로와 접함.

3. 권리분석

3.1. 말소 기준 권리

* 을1 근저당권 (접수일자: 2022-03-29, 권리자: 농업협동조합자산관리회사)

3.2. 인수되는 권리

* 말소기준 권리보다 후순위인 근저당, 임의경매, 압류 등은 매각으로 소멸될 것으로 예상됨.

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리 사항은 명시되어 있지 않음.

3.3. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 임대 관계: 미상.

* 주의: 임대차 관계가 명확하지 않으므로, 입찰 전 점유 현황 및 임대차 관계에 대한 면밀한 조사가 필요함.

3.4. 등기부 요약

* 등기부 채권 총액: 2,760,000,000원 (주로 근저당권)

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

* 시장, 백화점, 종합병원, 업무시설, 근린생활시설 등이 밀집하여 풍부한 상업 활동이 이루어지는 지역임.

4.2. 최근 실거래가 분석

* 최근 매매 사례 분석 결과 (DR에코시티2, 범천동 839-37):

* 2025년 4월 18일: 27.42㎡ (약 8.29평) - 9,035만원

* 2024년 11월 20일: 20.97㎡ (약 6.34평) - 10,500만원

* 2026년 4월 12일: 20.97㎡ (약 6.34평) - 8,800만원

4.3. 면적별 시세 추정

* 본건 전용 면적 21.62㎡ (약 6.54평)은 20.97㎡(약 6.34평)와 유사함.

* 20.97㎡ 면적의 최근 거래가는 8,800만원에서 10,500만원 사이로 형성되어 있음.

* 이를 기준으로 본건 면적(21.62㎡)의 적정 시세는 약 9,000만원 ~ 10,000만원 범위로 추정됨.

* 감정가 135,000,000원은 현재 시세보다 높은 수준임.

5. 생활정보

5.1. 주거 편의 시설

* 평화도매시장, 롯데백화점, 현대백화점 (인근 위치 가능성), 부산백병원 (인근 위치 가능성) 등 다양한 편의 시설 이용 가능.

5.2. 건물 내부 설비

* 위생 설비, 급배수 설비, 옥내 소화전, 화재 탐지 및 경보 설비, 승강기, 기계식 주차 설비, 도시가스 난방 설비 등이 갖추어져 있음.

5.3. 건물 구조

* 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건물 내 제11층 제1108호 외 22개호 (본건은 12층 1208호).

* 외벽: 몰탈위 페인팅 및 치장석재 붙임 마감.

* 창호: 샤시창 구조.

6. 잠재적 리스크

* 내부 확인 곤란: 현장 조사 시 소유자 또는 이해관계인 부재로 내부 확인이 어려워, 외부 관찰 및 유사 물건으로 평가되었음. 실제 내부 상태 확인 요망.

* 임대 관계 미상: 현재 임대차 현황 및 보증금, 차임 등 상세 정보가 파악되지 않아, 명도 또는 임대차 관계 승계 시 문제가 발생할 수 있음.

* 공부상 용도와 실제 이용: 공부상 업무시설(오피스텔)이나, 실제 주거용으로 사용 시 세금 등 추가적인 고려가 필요할 수 있음.

* 공동담보: 공동담보로 경매가 진행될 수 있으나, 본건은 일괄 매각으로 진행되며 말소 기준 권리 하의 권리는 소멸될 것으로 예상됨.

7. 종합 의견

* 본 물건은 부산진구 범천동의 역세권 오피스텔로, 교통 및 생활 편의 시설 접근성이 매우 우수함.

* 건물 자체는 2022년 준공된 비교적 신축 건물임.

* 권리 관계상 인수되는 특별한 권리는 없어 보이나, 임대차 관계 미확인 및 내부 확인 불가 등의 리스크는 존재함.

* 감정가가 최근 실거래가 대비 높게 책정되어 있어, 입찰 시 시세 조사를 통한 신중한 접근이 필요함.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 부산 1호선 범일역 인근으로 출퇴근 및 이동 편리.

* 배후 수요: 주변 업무지구 밀집으로 임대 수요 풍부 예상.

* 신축 건물: 최신 시설로 임차인 유치 용이.

* 다양한 생활 편의 시설: 쇼핑, 의료, 여가 활동 인접.

9. 예상 입찰가

* 최근 실거래가 분석 결과, 유사 면적(20.97㎡)의 거래가는 8,800만원 ~ 10,500만원으로 형성되어 있습니다.

* 본건 전용 면적 21.62㎡ (약 6.54평)을 감안할 때, 현재 시세는 약 9,000만원 ~ 10,000만원 범위로 추정됩니다.

* 감정가 135,000,000원과는 상당한 차이가 있습니다.

* 인수되는 임차 보증금이 없으므로, 현재 시세를 기준으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

* 내부 확인 불가, 임대관계 미상 등의 리스크 요소를 고려하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

* 현 시세 및 리스크 요소를 감안한 예상 입찰가 범위는 9,000만원 ~ 9,800만원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.