나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경72358 [6] 경기도 가평군 설악면 사룡리 587-13 가동 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 재연 · 평가일 2025.10.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 가평군 설악면 사룡리 소재 "2H TOWN(통칭)" 단지내에 위치하는 부동산으로서, 주변은 펜션, 근린생활시설, 주택 등이 혼재된 지역으로서 제반 입지여건은 대체로 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량출입은 가능하나 버스정류장과의 거리 등 감안시 대중교통수단이용은 대체로 불편시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트구조-평지붕 4층 건내 1층 101호외 8개호(가동)로서 외벽 : 석재붙임 등 마감 창호 : 샷시창호 마감 등으로 관리상태는 대체로 무난시됨.

이용상태

기호 1~8 : 공부상 다세대주택으로 이용중이며, 후첨 '건물이용도'를 참조하시기 바랍니다. 기호 9 : 공부상 사무소로 이용중이며, 후첨 '건물이용도'를 참조하시기 바랍니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 엘리베이터설비, 소화전설비 등임.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 부정형의 2단으로 조성된 주상용 건부지임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 5-6 미터 내외의 도로에 접함.(다만 별첨 사진용지와 같이 본건 단지내로 연결된 사유지의 이용이 가능한지에 대해서는 별도의 확인이 필요할 것으로 보여지니 업무진행시 참고하시기 바랍니다.)

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 자연녹지지역(2022-11-07) 가축사육제한구역(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 수질보전특별대책지역(2권역)<환경정책기본법>, <추가기재> 영농여건불리농지 영농여건불리농지

공부와의 차이

본건 토지는 완경사지로서 각 건물의 경우 주차장쪽의 1층 출입구에서는 공부에서와 같이 '기호1~4 : 지상1층, 기호5~8 ; 지상2층, 기호9 : 지하1층'에 각각 위치하나, 반대쪽인 강변쪽에서는 별첨 사진용지와 같이 '기호1~4 : 지상2층, 기호5~8 : 지상3층, 기호9 ; 지상1층'에 각각 위치함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기타 : -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 경기도 가평군 설악면 사룡리 587-13 가동 2층 202호에 소재한 다세대주택입니다.

사건번호는 남양주지원 2025타경72358 (6)이며, 감정가는 310,000,000원입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄매각이며, 경매 구분은 부동산강제경매입니다.

채권자는 (OOOOOOO 입니다.

1.1. 물건 상세 정보

* 소재지: 경기도 가평군 설악면 사룡리 587-13 가동 2층 202호

* 용도: 다세대주택 (공동주택, 도시형생활주택-원룸형)

* 감정가: 310,000,000원

* 토지면적: 42.58㎡ (약 12.88평)

* 토지 지분: 42.57900000000001㎡ (약 12.88평)

* 건물면적: 32.13㎡ (약 9.72평)

* 건물 지분: 32.13㎡ (약 9.72평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매 구분: 부동산강제경매

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 가평군 설악면 사룡리 소재 "2H TOWN(통칭)" 단지 내에 위치하며, 주변은 펜션, 근린생활시설, 주택 등이 혼재된 지역으로 제반 입지여건은 대체로 보통 수준입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 출입은 가능하나, 버스정류장과의 거리를 감안할 때 대중교통 이용은 대체로 불편할 것으로 예상됩니다.

* 인접 도로상태: 본건 북측으로 노폭 약 5-6미터 내외의 도로에 접해 있습니다. 다만, 단지 내로 연결된 사유지의 이용 가능성에 대해서는 별도 확인이 필요합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본 토지는 도시지역, 자연녹지지역이며, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 수질보전특별대책지역(2권역), 영농여건불리농지 등의 제한이 있습니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 갑4 압류 (이천세무서장, 2025-06-09)에 의해 본 건의 등기부상 대부분의 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 인수되는 권리: 물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리" 항목에 지상권이 기재되어 있으나, 현재 등기부상 해당 권리는 확인되지 않습니다. 다만, 조사 시점 이후 변동 가능성에 유의해야 합니다.

* 등기부채권 총액: 149,278,040원입니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원으로, 별도의 임차인 인수 부담은 없을 것으로 보입니다. 다만, 임대 관계는 미상으로 기재되어 있습니다.

1.4. 상권분석

* 주변 건물 정보: 본 건은 "2H TOWN(통칭)"이라는 단지 내에 위치하고 있으며, 이는 복수의 다세대주택 또는 타운하우스 형태의 건물들로 구성된 것으로 보입니다.

* 단지 내/인근 유사 부동산 시세:

* 주변 빌라 매매 시세는 2026년 3월 거래된 설악면 신천중앙로120번길 6-56 소재 청수타운 22평형이 1.2억원, 유명로 1730-18 소재 네스트빌 12평형이 6천4백만원 등, 비교적 낮은 가격대를 형성하고 있습니다.

* 2026년 8월 거래된 가평읍 원룸/빌라 실거래가 기준으로, 10평형은 4천만원대, 21평형은 7천만원대, 23평형은 8천6백만원대 등 다양한 가격 분포를 보입니다.

* 설악면 송산리에 위치한 청아빌라의 경우 17평형 전세가 3천4백만원 수준으로 파악됩니다.

* 또한, 사룡리 인근에는 고급 주택 및 타운하우스 단지인 '까사펠리체'가 있으며, 단독주택 매매 및 월세 매물이 존재하나, 이는 본 건과 직접적인 시세 비교가 어렵습니다.

* 시세 분석: 현재 제공된 주변 시세 정보에 따르면, 본 건과 같은 다세대 주택의 경우 10평대 초반의 소형 빌라들이 4천만원에서 1억원 내외의 가격대로 거래되고 있는 것으로 파악됩니다. 본 건의 감정가 3.1억원 대비 상대적으로 낮은 시세 형성 추세를 보이며, 향후 가치 상승 여력은 주변 개발 계획 및 입지 개선 여부에 따라 달라질 수 있습니다.

1.5. 생활정보

* 건물 구조 및 상태: 본 건은 철근콘크리트 구조의 4층 건물 중 2층에 위치하며, 외벽은 석재붙임 등으로 마감되었습니다. 건물 내에는 위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 엘리베이터, 소화전 설비 등이 갖추어져 있습니다. 전반적인 관리 상태는 대체로 무난한 것으로 평가됩니다.

* 주변 편의시설: 가평군 설악면은 주로 전원주택 단지 및 펜션이 밀집한 지역으로, 대형 상업 시설보다는 소규모 근린생활시설 및 마트, 병원 등이 산재해 있을 것으로 예상됩니다. 검색 결과, 설악면 지역사회보장협의체의 활동 등 주민 지원 및 편의 관련 내용이 확인되었습니다. 또한, 가평크루즈, 베고니아새정원, 숨캠핑장 등 관광 및 레저 시설이 인근에 위치합니다.

* 교육 시설: 구체적인 주변 학군 정보는 제공되지 않았으나, 통상적으로 전원 및 주말주택 밀집 지역의 경우, 교육 접근성이 높지 않을 수 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 대중교통 이용 불편: 버스정류장과의 거리가 있어 대중교통 이용이 다소 불편할 수 있습니다.

* 사유지 이용 확인 필요: 단지 내 사유지 이용 가능성에 대한 추가 확인이 필요하며, 이는 건물 접근성 및 활용에 영향을 줄 수 있습니다.

* 토지이용계획 상 제한: 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 수질보전특별대책지역 등 다양한 환경 관련 규제가 적용되어 건축 및 개발에 제한이 있을 수 있습니다.

* 공부와의 차이: 건물 출입구 위치가 주차장 쪽과 강변 쪽에서 다르게 나타나, 실제 이용 시 공부상의 내용과 다를 수 있습니다.

* 주변 시세 대비 높은 감정가: 주변 빌라 시세가 1억원 내외에서 형성되는 것으로 보이는 반면, 본 건의 감정가는 3.1억원으로, 시세 대비 다소 높게 책정된 감정가가 낙찰가에 부담으로 작용할 수 있습니다.

* 혐오시설 유무: 조사 결과, 가평군 자체적으로 공공하수처리시설 등을 혐오시설이 아닌 주민친화시설로 개선하려는 노력이 있었으나, 본건 주변에 직접적인 혐오시설이 확인되지는 않았습니다.

1.7. 종합 의견

본 건은 가평군 설악면의 "2H TOWN" 단지 내에 위치한 다세대주택으로, 자연환경 속에서 조용한 생활을 영위할 수 있는 입지입니다. 차량 접근성은 양호하나 대중교통 이용이 다소 불편한 단점이 있습니다. 권리관계는 명확하며, 말소기준권리 하로 모두 소멸될 것으로 예상됩니다. 임차인 인수 부담은 없습니다. 다만, 주변 유사 부동산 시세 대비 감정가가 높게 책정되어 있어, 현 시세 반영 및 철저한 권리 분석, 현장 답사를 통한 추가 정보 확보가 중요합니다. 토지이용계획 상의 여러 제한 사항과 사유지 이용 확인 필요성 등도 고려해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

* 깔끔한 건물 상태 및 기본적인 편의 설비 (엘리베이터 포함)가 갖추어져 있습니다.

* 대중교통 이용이 불편한 지역이지만, 차량 이용자에게는 접근성이 있습니다.

* 주변 전원 풍경과 관광 시설 (가평크루즈, 베고니아새정원 등) 인접으로 주말 주택 또는 휴양 목적의 투자가 가능합니다.

* 임차인 인수 부담이 없어 명도 절차가 비교적 수월할 것으로 예상됩니다.

1.9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 310,000,000원입니다.

제공된 주변 시세 정보에 따르면, 설악면 지역의 빌라 매매가는 10평형대가 4천만원에서 1억원 내외로 형성되어 있습니다. 이는 본 건의 감정가와 상당한 차이를 보입니다.

이러한 시세 격차와 더불어, 본 건의 토지면적 42.58㎡ (약 12.88평), 건물면적 32.13㎡ (약 9.72평)을 고려할 때, 현재의 감정가 3.1억원에 대한 시장의 반응은 신중할 것으로 예상됩니다.

인수되는 보증금이 없고 말소되는 권리가 대부분이어서 권리상 문제는 적으나, 입지조건, 대중교통 불편, 토지이용 제한, 높은 감정가 등을 종합적으로 고려할 때, 낙찰가는 감정가보다 현저히 낮은 수준에서 결정될 가능성이 높습니다.

시세 및 현장 상황, 유사 물건의 낙찰가율 등을 면밀히 분석한 후, 본 건의 가치를 재평가하여 입찰가를 산정해야 합니다. 현재 정보만으로는 보수적으로 접근하여, 2억원 초반에서 2억원 중반 사이 에서 신중하게 접근하는 것을 고려해 볼 수 있습니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 현장 방문을 통해 건물의 상태, 주변 환경, 실제 이용 상황 등을 면밀히 파악하고, 최근 6개월 이내의 유사 물건 실거래가 및 경매 낙찰가 데이터를 추가적으로 분석하는 것이 필수적입니다.1.물건 기본정보

본건은 경기도 가평군 설악면 사룡리 587-13 가동 2층 202호에 소재한 다세대주택입니다.

사건번호는 남양주지원 2025타경72358 (6)이며, 감정가는 310,000,000원입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄매각이며, 경매 구분은 부동산강제경매입니다.

채권자는 (OOOOOOO 입니다.

1.1. 물건 상세 정보

* 소재지: 경기도 가평군 설악면 사룡리 587-13 가동 2층 202호

* 용도: 다세대주택 (공동주택, 도시형생활주택-원룸형)

* 감정가: 310,000,000원

* 토지면적: 42.58㎡ (약 12.88평)

* 토지 지분: 42.57900000000001㎡ (약 12.88평)

* 건물면적: 32.13㎡ (약 9.72평)

* 건물 지분: 32.13㎡ (약 9.72평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매 구분: 부동산강제경매

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 가평군 설악면 사룡리 소재 "2H TOWN(통칭)" 단지 내에 위치하며, 주변은 펜션, 근린생활시설, 주택 등이 혼재된 지역으로 제반 입지여건은 대체로 보통 수준입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 출입은 가능하나, 버스정류장과의 거리를 감안할 때 대중교통 이용은 대체로 불편할 것으로 예상됩니다.

* 인접 도로상태: 본건 북측으로 노폭 약 5-6미터 내외의 도로에 접해 있습니다. 다만, 단지 내로 연결된 사유지의 이용 가능성에 대해서는 별도 확인이 필요합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본 토지는 도시지역, 자연녹지지역이며, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 수질보전특별대책지역(2권역), 영농여건불리농지 등의 제한이 있습니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 갑4 압류 (이천세무서장, 2025-06-09)에 의해 본 건의 등기부상 대부분의 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 인수되는 권리: 물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리" 항목에 지상권이 기재되어 있으나, 현재 등기부상 해당 권리는 확인되지 않습니다. 다만, 조사 시점 이후 변동 가능성에 유의해야 합니다.

* 등기부채권 총액: 149,278,040원입니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원으로, 별도의 임차인 인수 부담은 없을 것으로 보입니다. 다만, 임대 관계는 미상으로 기재되어 있습니다.

1.4. 상권분석

* 주변 건물 정보: 본 건은 "2H TOWN(통칭)"이라는 단지 내에 위치하고 있으며, 이는 복수의 다세대주택 또는 타운하우스 형태의 건물들로 구성된 것으로 보입니다.

* 단지 내/인근 유사 부동산 시세:

* 주변 빌라 매매 시세는 2026년 3월 거래된 설악면 신천중앙로120번길 6-56 소재 청수타운 22평형이 1.2억원, 유명로 1730-18 소재 네스트빌 12평형이 6천4백만원 등, 비교적 낮은 가격대를 형성하고 있습니다.

* 2026년 8월 거래된 가평읍 원룸/빌라 실거래가 기준으로, 10평형은 4천만원대, 21평형은 7천만원대, 23평형은 8천6백만원대 등 다양한 가격 분포를 보입니다.

* 설악면 송산리에 위치한 청아빌라의 경우 17평형 전세가 3천4백만원 수준으로 파악됩니다.

* 또한, 사룡리 인근에는 고급 주택 및 타운하우스 단지인 '까사펠리체'가 있으며, 단독주택 매매 및 월세 매물이 존재하나, 이는 본 건과 직접적인 시세 비교가 어렵습니다.

* 시세 분석: 현재 제공된 주변 시세 정보에 따르면, 본 건과 같은 다세대 주택의 경우 10평대 초반의 소형 빌라들이 4천만원에서 1억원 내외의 가격대로 거래되고 있는 것으로 파악됩니다. 본 건의 감정가 3.1억원 대비 상대적으로 낮은 시세 형성 추세를 보이며, 향후 가치 상승 여력은 주변 개발 계획 및 입지 개선 여부에 따라 달라질 수 있습니다.

1.5. 생활정보

* 건물 구조 및 상태: 본 건은 철근콘크리트 구조의 4층 건물 중 2층에 위치하며, 외벽은 석재붙임 등으로 마감되었습니다. 건물 내에는 위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 엘리베이터, 소화전 설비 등이 갖추어져 있습니다. 전반적인 관리 상태는 대체로 무난한 것으로 평가됩니다.

* 주변 편의시설: 가평군 설악면은 주로 전원주택 단지 및 펜션이 밀집한 지역으로, 대형 상업 시설보다는 소규모 근린생활시설 및 마트, 병원 등이 산재해 있을 것으로 예상됩니다. 검색 결과, 설악면 지역사회보장협의체의 활동 등 주민 지원 및 편의 관련 내용이 확인되었습니다. 또한, 가평크루즈, 베고니아새정원, 숨캠핑장 등 관광 및 레저 시설이 인근에 위치합니다.

* 교육 시설: 구체적인 주변 학군 정보는 제공되지 않았으나, 통상적으로 전원 및 주말주택 밀집 지역의 경우, 교육 접근성이 높지 않을 수 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 대중교통 이용 불편: 버스정류장과의 거리가 있어 대중교통 이용이 다소 불편할 수 있습니다.

* 사유지 이용 확인 필요: 단지 내 사유지 이용 가능성에 대한 추가 확인이 필요하며, 이는 건물 접근성 및 활용에 영향을 줄 수 있습니다.

* 토지이용계획 상 제한: 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 수질보전특별대책지역 등 다양한 환경 관련 규제가 적용되어 건축 및 개발에 제한이 있을 수 있습니다.

* 공부와의 차이: 건물 출입구 위치가 주차장 쪽과 강변 쪽에서 다르게 나타나, 실제 이용 시 공부상의 내용과 다를 수 있습니다.

* 주변 시세 대비 높은 감정가: 주변 빌라 시세가 1억원 내외에서 형성되는 것으로 보이는 반면, 본 건의 감정가는 3.1억원으로, 시세 대비 다소 높게 책정된 감정가가 낙찰가에 부담으로 작용할 수 있습니다.

* 혐오시설 유무: 조사 결과, 가평군 자체적으로 공공하수처리시설 등을 혐오시설이 아닌 주민친화시설로 개선하려는 노력이 있었으나, 본건 주변에 직접적인 혐오시설이 확인되지는 않았습니다.

1.7. 종합 의견

본 건은 가평군 설악면의 "2H TOWN" 단지 내에 위치한 다세대주택으로, 자연환경 속에서 조용한 생활을 영위할 수 있는 입지입니다. 차량 접근성은 양호하나 대중교통 이용이 다소 불편한 단점이 있습니다. 권리관계는 명확하며, 말소기준권리 하로 모두 소멸될 것으로 예상됩니다. 임차인 인수 부담은 없습니다. 다만, 주변 유사 부동산 시세 대비 감정가가 높게 책정되어 있어, 현 시세 반영 및 철저한 권리 분석, 현장 답사를 통한 추가 정보 확보가 중요합니다. 토지이용계획 상의 여러 제한 사항과 사유지 이용 확인 필요성 등도 고려해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

* 깔끔한 건물 상태 및 기본적인 편의 설비 (엘리베이터 포함)가 갖추어져 있습니다.

* 대중교통 이용이 불편한 지역이지만, 차량 이용자에게는 접근성이 있습니다.

* 주변 전원 풍경과 관광 시설 (가평크루즈, 베고니아새정원 등) 인접으로 주말 주택 또는 휴양 목적의 투자가 가능합니다.

* 임차인 인수 부담이 없어 명도 절차가 비교적 수월할 것으로 예상됩니다.

1.9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 310,000,000원입니다.

제공된 주변 시세 정보에 따르면, 설악면 지역의 빌라 매매가는 10평형대가 4천만원에서 1억원 내외로 형성되어 있습니다. 이는 본 건의 감정가와 상당한 차이를 보입니다.

이러한 시세 격차와 더불어, 본 건의 토지면적 42.58㎡ (약 12.88평), 건물면적 32.13㎡ (약 9.72평)을 고려할 때, 현재의 감정가 3.1억원에 대한 시장의 반응은 신중할 것으로 예상됩니다.

인수되는 보증금이 없고 말소되는 권리가 대부분이어서 권리상 문제는 적으나, 입지조건, 대중교통 불편, 토지이용 제한, 높은 감정가 등을 종합적으로 고려할 때, 낙찰가는 감정가보다 현저히 낮은 수준에서 결정될 가능성이 높습니다.

시세 및 현장 상황, 유사 물건의 낙찰가율 등을 면밀히 분석한 후, 본 건의 가치를 재평가하여 입찰가를 산정해야 합니다. 현재 정보만으로는 보수적으로 접근하여, 2억원 초반에서 2억원 중반 사이에서 신중하게 접근하는 것을 고려해 볼 수 있습니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 현장 방문을 통해 건물의 상태, 주변 환경, 실제 이용 상황 등을 면밀히 파악하고, 최근 6개월 이내의 유사 물건 실거래가 및 경매 낙찰가 데이터를 추가적으로 분석하는 것이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.