나이스옥션 법원경매 부산 2024타경67513 [21] 부산광역시 부산진구 범천동 839-37 디알에코시티2 15층1504호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 센텀 · 평가일 2025.01.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

부산광역시 부산진구 범천동 소재 "평화도매시장" 북동측 인근에 위치하는 디알에코시티2
제11층 제1108호 외 22개호로서, 주위는 시장, 백화점, 종합병원, 업무시설, 각종 근린생활
시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도1호선 "범일역"이
소재하는 등 전반적인 대중교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층건 내 제11층 제1108호 외 22개호로서
외벽 : 몰탈위 페인팅 및 치장석재 붙임 마감.
창호 : 샤시창 구조임.

이용상태

공부상 업무시설(오피스텔)임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 옥내소화전, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비, 기계식주차설비,
도시가스에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고 평탄한 세장형의 토지로서, 업무시설 및 근린생활시설 건부지로
이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 8미터 및 북서측으로 폭 5미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 80m)
<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(최고높이 100m)<건축법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 본건은 현장조사시 소유자 또는 이해관계인의 폐문부재로 내부확인이
곤란하여 인근 유사물건 및 관련공부와 외부관찰에 의한 통상적인
상태를 상정하여 평가하였으니 경매진행 및 응찰시 재확인이 요망됨.

물건 비고

공부상 업무시설(오피스텔)임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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1.1. 사건 개요

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사건번호: 부산지방법원 2024타경67513 (21)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 농OOOOOOO

건물명: DR에코시티2

건축년도: 2022년

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1.2. 물건 상세

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소재지: 부산광역시 부산진구 범천동 839-37 디알에코시티2 15층1504호

용도: 오피스텔 (공부상 업무시설)

감정가: 126,000,000원

토지면적: 3.14㎡ (약 0.95평)

토지지분: 3.136㎡ (약 0.95평)

건물면적: 20.09㎡ (약 6.08평)

건물지분: 20.09㎡ (약 6.08평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

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2.1. 주위 환경

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본건은 부산광역시 부산진구 범천동 소재 "평화도매시장" 북동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 시장, 백화점, 종합병원, 업무시설, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 상황

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차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 1호선 "범일역"이 소재하여 전반적인 대중교통 이용이 매우 편리한 지역입니다.

2.3. 도로 및 토지 이용

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본건 토지는 인접지와 대체로 등고 평탄한 세장형의 토지로서 업무시설 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다. 남측으로 노폭 약 8미터, 북서측으로 폭 5미터 내외의 포장도로와 접해 있어 접근성이 좋습니다.

2.4. 주변 시설

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주요 편의시설로는 평화도매시장, 현대백화점 부산점, 부산진구청, 부산성모병원 등이 인근에 위치하여 생활 편의성이 우수합니다. 제공된 정보 내에서 특별히 언급된 혐오시설은 파악되지 않았습니다.

3. 권리분석

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3.1. 채권자 및 경매 유형

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본건은 채권자 농OOOOOOO의 신청으로 진행되는 부동산임의경매 사건입니다.

3.2. 말소기준권리 및 인수 권리

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전반적인 권리 분석 결과, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다. 또한, 현재 파악된 임차인 중 대항력 있는 임차인은 없으며, 인수 보증금 합계는 0원입니다.

3.3. 임차인 현황

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* 임차인: 손정주

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 550,000원

* 전입일자(사업일자): 2024-03-11

* 확정일자: 2024-03-11

* 배당신고일자: 2025-03-06

* 대항력: 없음

* 비고:

4. 상권분석

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4.1. 지역 특성

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부산진구 범천동, 특히 평화도매시장 및 범일역 인근 지역은 부산의 주요 상업 및 교통의 요지 중 하나로, 다양한 상업 시설과 유동 인구가 많은 지역입니다.

4.2. 상업 시설 현황

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시장, 백화점, 병원, 업무시설 등 다양한 종류의 상업 시설이 밀집해 있어 상권 활성화에 긍정적인 영향을 미칩니다. 오피스텔 밀집 지역일 가능성이 있어, 주변 오피스텔의 공실률 및 임대 수요 파악이 중요합니다.

5. 생활정보

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5.1. 편의시설

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평화도매시장, 현대백화점 등 쇼핑 시설과 종합병원 등 의료 시설이 근거리에 있어 생활 편의성이 매우 높습니다.

5.2. 주거 환경

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1인 가구 또는 소규모 사업자를 위한 오피스텔로서, 도심에 위치하여 주거 및 업무 환경 모두를 충족시킬 수 있는 입지입니다.

6. 잠재적 리스크

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6.1. 공실 위험

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오피스텔의 특성상 공실 발생 가능성이 존재합니다. 주변 오피스텔의 임대 시세 및 공실률을 면밀히 조사하여 공실 위험을 최소화해야 합니다.

6.2. 내부 확인 제약

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감정평가 당시 내부 확인이 어려웠던 점을 고려할 때, 실제 물건의 내부 상태, 하자 여부 등을 경매 진행 및 응찰 시 재확인할 필요가 있습니다.

6.3. 법규 제한

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해당 물건지는 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한 지역으로 지정되어 있어, 향후 건축 행위 등에 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

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본건은 부산진구 범천동의 역세권 오피스텔로, 뛰어난 교통망과 풍부한 생활 인프라를 갖춘 우수한 입지 조건을 자랑합니다. 권리상 인수할 부담이 없어 비교적 안전한 물건으로 판단됩니다. 다만, 최근 실거래가 대비 감정가가 높게 책정되어 있어 시세 조사를 통한 신중한 입찰가 산정이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

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* 역세권 입지: 부산지하철 1호선 범일역 도보 이용 가능 거리

* 풍부한 생활 인프라: 시장, 백화점, 병원 등 인접

* 일괄 매각: 토지와 건물을 함께 취득하여 권리 관계가 단순함

* 소형 면적: 1인 가구 및 소규모 사업자 수요에 적합한 전용면적

9. 예상 입찰가

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최근 매매 사례 분석 결과, 유사 면적(20.97㎡)의 오피스텔이 2024년 11월 105,000,000원, 2026년 4월 88,000,000원에 거래되었습니다. 본건의 감정가는 126,000,000원으로, 최근 실거래가보다 높게 책정되어 있습니다. 따라서 시세 기준으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

보수적으로 접근 시, 최근 거래된 90,000,000원에서 105,000,000원 사이의 가격대를 고려할 수 있습니다. 특히 2026년 4월의 8,800만원 거래가는 현재 시장가격을 판단하는 데 참고할 수 있는 중요한 지표가 될 수 있습니다.

종합적으로 볼 때, 본 물건은 권리상 인수할 부분이 없고 입지가 양호하나, 감정가가 시세보다 높다는 점을 감안하여 입찰가를 결정해야 합니다.

예상 입찰가 범위: 90,000,000원 ~ 105,000,000원 (본 범위를 참고하여 최종 입찰가 결정)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.