나이스옥션 법원경매 부산 2024타경67513 [23] 부산광역시 부산진구 범천동 839-37 디알에코시티2 15층1508호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 센텀 · 평가일 2025.01.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

부산광역시 부산진구 범천동 소재 "평화도매시장" 북동측 인근에 위치하는 디알에코시티2
제11층 제1108호 외 22개호로서, 주위는 시장, 백화점, 종합병원, 업무시설, 각종 근린생활
시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도1호선 "범일역"이
소재하는 등 전반적인 대중교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층건 내 제11층 제1108호 외 22개호로서
외벽 : 몰탈위 페인팅 및 치장석재 붙임 마감.
창호 : 샤시창 구조임.

이용상태

공부상 업무시설(오피스텔)임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 옥내소화전, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비, 기계식주차설비,
도시가스에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고 평탄한 세장형의 토지로서, 업무시설 및 근린생활시설 건부지로
이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 8미터 및 북서측으로 폭 5미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 80m)
<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(최고높이 100m)<건축법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 본건은 현장조사시 소유자 또는 이해관계인의 폐문부재로 내부확인이
곤란하여 인근 유사물건 및 관련공부와 외부관찰에 의한 통상적인
상태를 상정하여 평가하였으니 경매진행 및 응찰시 재확인이 요망됨.

물건 비고

공부상 업무시설(오피스텔)임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부산지방법원 2024타경67513 (23)

* 소재지: 부산광역시 부산진구 범천동 839-37 디알에코시티2 15층1508호

* 용도: 오피스텔 (공부상 업무시설)

* 감정가: 135,000,000원

* 토지면적: 3.37㎡ (약 1.02평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 21.62㎡ (약 6.54평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 농OOOOOOO

* 건축년도: 2022년

* 특이사항: 공부상 업무시설(오피스텔)임.

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 부산광역시 부산진구 범천동 소재 "평화도매시장" 북동측 인근에 위치하는 디알에코시티2 15층 1508호입니다. 주위는 시장, 백화점, 종합병원, 업무시설, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 상업 및 생활 인프라가 풍부합니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 있고 부산도시철도 1호선 "범일역"이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 토지 상태: 인접지와 대체로 등고 평탄한 세장형의 토지로서, 업무시설 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다. 본건 남측으로 노폭 약 8미터, 북서측으로 폭 5미터 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 및 보행자 접근이 용이합니다.

* 토지이용계획: 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 80m, 최고높이 100m)에 해당합니다.

* 건물 구조: 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕의 15층 건물 내 제11층(본건은 15층 1508호로 기재되어 있으나, 감정평가서 요약에는 11층으로 언급되어 있어 혼동 가능성이 있으니 재확인이 필요합니다)입니다. 외벽은 몰탈위 페인팅 및 치장석재 붙임 마감, 창호는 샤시창 구조입니다.

* 설비 내역: 위생설비, 급배수설비, 옥내소화전, 화재탐지 및 경보설비, 승강기, 기계식 주차설비, 도시가스 난방설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.2. 권리분석

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 특별히 명시된 인수 권리는 없습니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원입니다.

* 임대 관계: 본건의 임대 관계는 현재 파악되지 않아 미상입니다.

* 주의사항: 공부상 업무시설(오피스텔)이며, 임대 관계가 미상인 경우 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

* 본건은 부산의 주요 상업 및 업무 지구인 부산진구에 위치하며, 주변에 평화도매시장, 백화점, 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 상권이 매우 활발합니다. 오피스텔 및 업무시설, 제1종근린생활시설 용도로 이용 가능한 건물로서, 풍부한 임대 수요를 기대할 수 있는 지역입니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 인근에 백화점, 대형 시장, 종합병원이 위치하여 생활 편의성이 매우 높습니다. 다양한 상업시설과 근린생활시설이 밀집해 있어 생활에 필요한 모든 서비스를 쉽게 이용할 수 있습니다.

* 교통: 부산지하철 1호선 범일역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 부산 시내 전역으로의 이동이 편리합니다.

* 주변 환경: 시장, 상업시설, 업무시설 등이 밀집한 지역으로, 소음이나 교통량 증가 등의 가능성은 있으나, 혐오시설에 대한 직접적인 정보는 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 내부 확인 곤란: 감정평가서 상 현장 방문 시 소유자 또는 이해관계인 부재로 내부 확인이 어려웠다고 명시되어 있습니다. 따라서 실제 내부 상태, 하자 여부, 불법 건축물 등은 경매 진행 및 응찰 시 반드시 재확인이 필요합니다.

* 임대 관계 미상: 임대차 관계가 파악되지 않아, 현재 거주 중인 임차인이 대항력 등을 가지고 있을 가능성이 있습니다. 인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있지만, 실제 권리관계는 별도 확인이 요구됩니다.

* 법규 제한: 토지이용계획 상 가로구역별 최고높이 제한 지역으로 지정되어 있어, 향후 건물 증축이나 재건축 시 건축법에 따른 높이 제한을 받을 수 있습니다.

* 층수 정보 불일치 가능성: 감정평가서 요약의 '위치 및 주위환경' 섹션에는 11층으로 언급되었으나, 물건 기본 정보에는 15층으로 기재되어 있습니다. 이는 권리분석 및 가치 평가에 영향을 줄 수 있으므로, 정확한 층수 확인이 필수적입니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 부산진구 범천동의 역세권 오피스텔로, 신축 건물(2022년 준공)이라는 장점과 함께 주변 상업 및 생활 인프라가 매우 잘 갖추어져 있어 투자 가치가 높습니다.

* 다만, 내부 상태 확인 불가 및 임대 관계 미상이라는 잠재적 리스크가 존재하므로, 철저한 사전 조사가 필요합니다.

* 감정가(135,000,000원) 대비 최근 실거래가를 고려할 때, 신중한 입찰가 산정이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 부산지하철 1호선 범일역 도보 이용 가능 거리로 탁월한 교통 편리성.

* 신축 건물: 2022년 준공으로 비교적 최신식이며 내부 상태 양호 예상.

* 풍부한 생활 인프라: 백화점, 시장, 병원 등 편의시설 밀집 지역.

* 활발한 상권: 상업 및 업무 기능 복합으로 안정적인 임대 수요 기대.

1.8. 예상 입찰가

* 최근 매매 정보 분석 결과, 인근 DR에코시티2 오피스텔의 실거래가는 20.97㎡ 기준 약 8800만원에서 10500만원 사이로 형성되어 있습니다. 본건은 21.62㎡ 면적에 15층 고층으로, 비교적 유사한 면적과 높은 층수를 고려할 때, 2024년 11월 거래된 10,500만원(20.97㎡, 6층) 수준을 상회하는 가격이 형성될 수 있습니다.

* 다만, 감정가 135,000,000원에 비해 최근 실거래가가 낮은 점을 감안하면, 감정가보다는 낮은 수준에서 입찰가를 결정하는 것이 합리적입니다.

* 현 시세 및 본건의 장점(높은 층수, 비교적 넓은 면적)을 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가는 110,000,000원에서 115,000,000원 사이를 고려해 볼 수 있습니다. 본 보고서에서는 110,000,000원을 예상 입찰가로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.