나이스옥션 법원경매 부산 2024타경67513 [19] 부산광역시 부산진구 범천동 839-37 디알에코시티2 15층1501호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 센텀 · 평가일 2025.01.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

부산광역시 부산진구 범천동 소재 "평화도매시장" 북동측 인근에 위치하는 디알에코시티2
제11층 제1108호 외 22개호로서, 주위는 시장, 백화점, 종합병원, 업무시설, 각종 근린생활
시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도1호선 "범일역"이
소재하는 등 전반적인 대중교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층건 내 제11층 제1108호 외 22개호로서
외벽 : 몰탈위 페인팅 및 치장석재 붙임 마감.
창호 : 샤시창 구조임.

이용상태

공부상 업무시설(오피스텔)임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 옥내소화전, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비, 기계식주차설비,
도시가스에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고 평탄한 세장형의 토지로서, 업무시설 및 근린생활시설 건부지로
이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 8미터 및 북서측으로 폭 5미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 80m)
<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(최고높이 100m)<건축법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 본건은 현장조사시 소유자 또는 이해관계인의 폐문부재로 내부확인이
곤란하여 인근 유사물건 및 관련공부와 외부관찰에 의한 통상적인
상태를 상정하여 평가하였으니 경매진행 및 응찰시 재확인이 요망됨.

물건 비고

공부상 업무시설(오피스텔)임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

부산지방법원 2024타경67513 (19) 사건에 대한 물건 정보입니다.

* 물건 소재지: 부산광역시 부산진구 범천동 839-37, 디알에코시티2 15층 1501호

* 건물 용도: 오피스텔 (공부상 업무시설)

* 감정가: 126,000,000원

* 토지 면적: 3.15㎡ (약 0.95평)

* 토지 지분: 3.1516㎡ (약 0.95평)

* 건물 면적: 20.19㎡ (약 6.11평) - 전용면적

* 건물 지분: 20.19㎡ (약 6.11평)

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의 경매

* 채권자: 남부산농업협동조합 (농OOOOOOO)

* 건축물 정보: 총 15층 건물 중 15층, 2022년 1월 준공 (DR에코시티2)

* 건물 연면적 (참고): 4111.2㎡ (약 1243.5평)

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위 환경: 부산광역시 부산진구 범천동 소재 "평화도매시장" 북동측 인근에 위치합니다. 주변으로는 시장, 백화점, 종합병원, 업무시설, 각종 근린생활시설 등이 밀집해 있어 생활 편의시설이 풍부합니다.

* 교통 상황: 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장과 부산도시철도 1호선 "범일역"이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 토지 이용 현황: 인접 토지와 대체로 등고 평탄한 세장형의 토지이며, 현재 업무시설 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.

* 도로 상태: 본건 남측으로는 노폭 약 8미터, 북서측으로는 폭 5미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

* 토지 이용 계획: 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한 지역으로 지정되어 있습니다. (기준 높이 80m, 최고 높이 100m)

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2022년 3월 29일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권 (을1)입니다.

* 인수되는 권리: 없습니다. 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 모두 매각으로 소멸됩니다.

* 등기부채권 총액: 약 6,780,000,000원

* 임차인 현황:

* 임차인: 김태환 (김 )

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 400,000원

* 전입일자: 2023년 4월 6일

* 확정일자: 2023년 4월 10일

* 배당신고일자: 2025년 2월 26일

* 대항력: 없음. 따라서 임차인의 보증금 20,000,000원은 인수되지 않습니다.

1.3. 상권분석

* 건물 정보: DR에코시티2 오피스텔은 2022년에 준공된 비교적 신축 건물입니다. 철근콘크리트 구조로 15층 높이에 해당 물건은 15층에 위치합니다.

* 주변 시세 분석: 제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과는 다음과 같습니다.

* 2025년 4월 18일 거래: 27.42㎡ (약 8.29평) - 90,350,000원

* 2024년 11월 20일 거래: 20.97㎡ (약 6.34평) - 105,000,000원

* 2026년 4월 12일 거래: 20.97㎡ (약 6.34평) - 88,000,000원

* 시세 평가: 본건 건물 면적은 20.19㎡ (약 6.11평)으로, 유사 면적(20.97㎡)의 최근 거래가는 88,000,000원에서 105,000,000원 사이에 분포하고 있습니다. 거래된 면적 대비 가격을 고려할 때, 본건의 감정가 126,000,000원은 최근 실거래가 대비 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 인근에 평화도매시장, 롯데백화점, 부산백병원 등 각종 쇼핑, 의료, 상업 시설이 근접해 있어 생활이 매우 편리합니다.

* 교통: 부산 지하철 1호선 범일역 도보 이용이 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 부산 시내 어디든 이동이 수월합니다.

* 주거 환경: 시장, 상업 시설 등 도심 지역에 위치하나, 소음이나 공해 등 혐오시설에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았습니다. (외부 지도 서비스 등을 통한 추가 확인 필요)

1.5. 잠재적 리스크

* 내부 확인 곤란: 현장 방문 시 소유자 또는 이해관계인 부재로 인해 내부 확인이 어려웠으며, 이에 따라 통상적인 상태를 기준으로 평가되었습니다. 따라서 경매 진행 및 입찰 시 반드시 내부 상태를 재확인해야 합니다.

* 시세 대비 높은 감정가: 최근 유사 면적 오피스텔의 실거래가보다 감정가가 높게 책정되어 있어, 낙찰 후 시세 차익을 기대하기 위해서는 시세 조사에 기반한 신중한 입찰가 산정이 요구됩니다.

* 임차인 배당 여부: 임차인 김태환은 대항력이 없으나, 배당 신고를 하였으므로 배당 여부를 확인하여 보증금 미회수분이 있는지 파악해야 합니다. (현재까지 인수 보증금은 없는 것으로 분석됨)

1.6. 종합 의견

본 물건은 부산진구의 핵심 상업 지구에 위치한 신축급 오피스텔로, 역세권 입지와 편리한 생활 인프라가 강점입니다. 20.19㎡의 전용 면적으로 1인 가구 또는 소형 사업체 임대 수요를 확보하기에 유리합니다. 모든 권리가 매각으로 소멸되어 권리 인수 부담은 없다는 점도 긍정적입니다. 다만, 감정가가 최근 시세보다 높게 책정된 점과 내부 확인이 어려운 점은 신중한 접근이 필요한 부분입니다. 철저한 현장 조사를 통해 물건 상태를 확인하고, 시세에 기반한 합리적인 입찰가 산정이 성공적인 투자의 관건이 될 것입니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물 (2022년 준공)으로 관리 상태 양호 기대.

* 부산 지하철 1호선 범일역 도보권 역세권 입지.

* 시장, 백화점, 병원 등 풍부한 생활 편의 시설 인접.

* 소형 면적으로 임대 공실 위험 낮음.

* 권리 인수 부담 없음.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 126,000,000원

* 최근 실거래가 시세 (20.97㎡ 기준): 88,000,000원 ~ 105,000,000원

* 본건 (20.19㎡) 시세 환산 추정치: 약 90,000,000원 ~ 100,000,000원

* 예상 입찰가 범위: 95,000,000원 ~ 110,000,000원

* 고려 사항:

* 제시된 시세 정보와 감정가의 차이를 고려하여, 시장 가치에 기반한 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

* 본 예상 입찰가는 제공된 데이터를 바탕으로 추정한 것이며, 실제 경매 경쟁률, 현장 상황, 개인의 투자 성향에 따라 달라질 수 있습니다.

* 입찰 전 반드시 현장 방문을 통해 물건의 정확한 상태를 확인하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.