나이스옥션 법원경매 남양주 2024타경6387 [1] 경기도 남양주시 오남읍 양지리 97-13 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중앙 · 평가일 2025.01.02

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 오남읍 양지리 소재 "오남고등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제 차량의 출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

세장형 평지로서, 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 북측으로 폭 약 10미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

- 도시지역 , 제1종일반주거지역, 상대보호구역(2012-11-29)(오남고등학교(구리남양주교육지원청에 문의바람))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(양지초등학교(구리남양주교육지원청에 문의바람))<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>.

제시목록 외의 물건

본건 토지상에 후면 ‘지적 및 건물개황도’와 같이 제시외 건물(기호㉠-㉤)이 소재하여 개략적인 실측사정 면적을 기준으로 구조, 사용자재 등 종합적인 현상을 참작한 원가법으로 감정평가 하되, 감가수정은 현상 및 관리상태 등을 감안하여 관찰감가를 병용하였음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

구조 : 철근콘크리트조 콘크리트스라브지붕 지상2층 건물로서
외벽: 치장 벽돌쌓기 마감 등
내벽: 벽지 붙임 및 페인팅 마감 등
창호: 하이샷시 창호 등임.

이용상태

- 1층: 제2종근린생활시설 및 다가구주택으로 이용중임.
- 2층: 제2종근린생활시설로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비 및 난방설비(주택 부분)가 되어 있음.

부합물 및 종물

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 의정부지방법원 남양주지원에서 진행하는 부동산 임의경매 사건입니다.

* 사건번호: 남양주지원 24타경 6387 (1)

* 소재지: 경기도 남양주시 오남읍 양지리 97-13번지 (신주소: 경기도 남양주시 진건오남로 806-22)

* 용도: 근린주택 (건축물대장상 표기 용도는 '교육연구시설'이나, 현황 용도는 '제2종근린생활시설 및 다가구주택'으로 확인됨)

* 감정가: 3,475,440,800원

* 토지면적: 1244.00㎡ (약 376.31평)

* 건물면적: 980.40㎡ (약 296.59평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 농OOOOOOO

* 건축물 현황:

* 구조: 철근콘크리트조 콘크리트슬라브지붕 2층 건물

* 준공일: 1999년 11월 29일 (건축물대장 상 사용승인일 2001년 09월 11일)

* 건폐율: 41.51%

* 용적률: 78.81%

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 남양주시 오남읍 양지리에 소재하며, '오남고등학교' 북서측 인근에 위치합니다. 주위는 아파트단지, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 전반적인 주거 및 상업 환경은 보통입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량의 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

* 토지 이용 및 형태: 본건 토지는 세장형 평지로서 주상용 건부지로 이용 중에 있습니다. 북측으로 폭 약 10미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제1종일반주거지역이며, 상대보호구역(오남고등학교, 양지초등학교), 배출시설설치제한지역, 성장관리권역에 해당됩니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 건물 및 토지 등기부상 2012년 11월 28일 접수된 농업협동조합자산관리회사 근저당권 (을1)이 말소기준권리입니다.

* 등기부상 권리현황:

* 토지 등기부: 소유권이전, 다수의 근저당권 (농업협동조합자산관리회사), 압류 (남양주세무서장, 남양주시), 임의경매 (진접농업협동조합). 등기부 채권 총액은 약 1,642,000,000원입니다.

* 건물 등기부: 소유권보존, 다수의 근저당권 (농업협동조합자산관리회사), 전세권설정 (박막례, 이재순, 김지영), 압류 (남양주세무서장, 남양주시), 임의경매 (진접농업협동조합). 등기부 채권 총액은 약 1,912,000,000원입니다.

* 임차인 현황:

* (주)삼주전기: 보증금 30,000,000원, 차임 300,000원, 전입/사업 2014-03-25, 확정 2014-03-25, 배당 2025-01-23, 대항력 없음.

* 김 : 보증금 70,000,000원, 차임 0원, 전입 2024-03-29, 확정 2024-03-29, 대항력 없음.

* 김 : 보증금 70,000,000원, 차임 0원, 전입 2017-04-10, 확정 2024-03-29, 배당 2025-03-06, 대항력 없음.

* 박 : 보증금 100,000,000원, 차임 0원, 전입 2024-04-16, 확정 2018-02-02, 대항력 없음.

* 박 : 보증금 100,000,000원, 차임 0원, 전입 2024-04-16, 확정 2018-02-02, 배당 2025-03-07, 대항력 없음.

* 박미자: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2016-08-23, 대항력 없음.

* 이 : 보증금 100,000,000원, 차임 0원, 전입 2006-01-19, 대항력 있음. (배당신고일자 2025-03-07)

* 홍성남: 보증금 10,000,000원, 차임 550,000원, 전입 2024-05-09, 확정 2024-05-09, 배당 2025-03-05, 대항력 없음.

* 홍정신: 보증금 30,000,000원, 차임 300,000원, 전입 2014-03-25, 대항력 없음.

* 인수 보증금 합계: 0원

* 권리분석 시 특이사항: '인수 보증금 합계'는 0원으로 기재되어 있어 모든 권리가 말소될 것으로 예상됩니다. 다만, '대항력있는임차인'으로 이재순 씨(보증금 1억 원)가 명시되어 있어, 실제 인수 여부에 대한 추가적인 법률 검토가 필요할 수 있습니다.

1.3. 상권분석

* 지역 특성: 본건이 위치한 오남읍 양지리 지역은 아파트 단지와 다세대 주택, 그리고 상업 시설이 혼재된 지역으로, 지역 주민을 대상으로 하는 근린생활시설의 수요가 있습니다.

* 건물 용도: 1층은 제2종근린생활시설 및 다가구주택, 2층은 제2종근린생활시설로 이용 중이어서 주거와 상업 기능을 겸하고 있습니다.

* 주변 편의 및 교육 시설: 오남고등학교, 양지초등학교가 인근에 위치하며, 다수의 근린생활시설이 소재하여 생활 편의성이 양호합니다.

* 주변 유사 물건 시세:

* 최근 매매 사례 분석 결과, 2018년식 샤인스톤(54.01㎡)이 2026년 5월 2.35억 원에 거래되었으며, 2017년식 화담렉스빌A(55.036㎡)는 2026년 7월 1.54억 원에 거래되었습니다. 1990년식 서원주택(40.14㎡)은 2026년 5월 0.6억 원에 거래되었습니다.

* 이들 거래 사례는 주로 다세대 주택이며, 면적과 건축 연도에 따라 가격 편차가 있습니다. 본건 근린주택은 토지 면적과 건물 규모가 상당하여 단순 비교는 어렵습니다.

* 종합 분석: 주변 다세대 주택의 실거래가와 비교할 때, 본건의 감정가(약 34.75억 원)는 상당히 높게 책정된 것으로 판단됩니다. 부동산 시장 상황, 건물 노후도, 명도 리스크 등을 종합적으로 고려할 때, 시세 대비 낙찰가율을 신중하게 결정해야 합니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 차량 접근 용이, 인근 버스정류장 이용 가능.

* 교육: 오남고등학교, 양지초등학교 인근 위치.

* 편의시설: 주변 근린생활시설 및 주거 단지 인접.

* 주변 혐오시설: 제공된 정보 및 일반적인 지역 특성상, 인근에 심각한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 이재순 씨(보증금 1억 원)가 대항력이 있는 임차인으로 등재되어 있습니다. '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있으나, 대항력 유무에 따른 보증금 인수 여부는 법률 전문가의 면밀한 검토가 필요하며, 명도 과정에서 추가적인 비용이나 시간이 소요될 수 있습니다.

* 건축물대장상 용도와 현황 용도 불일치: 건축물대장에는 '교육연구시설'로 표기되어 있으나, 실제 이용 현황은 '제2종근린생활시설 및 다가구주택'으로 확인됩니다. 이는 향후 용도 변경, 불법 건축물 여부 등에 대한 확인이 필요하며, 행정처분이나 재산권 행사에 제약이 발생할 수 있습니다.

* 제시외 건물: 일괄 매각에 포함된 제시외 건물이 존재하여, 명도 시 대상이 될 수 있습니다.

* 건물 노후화: 2001년 사용승인된 건물로, 향후 유지보수 또는 리모델링 비용 발생 가능성이 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 남양주시 오남읍 양지리에 위치한 근린주택으로, 학교 및 주거 밀집 지역에 인접하여 생활 편의성이 양호합니다. 다만, 높은 감정가, 대항력 있는 임차인의 존재, 건축물대장상 용도 불일치 등은 투자를 결정함에 있어 신중한 접근을 요구하는 요소입니다. 권리 분석상 인수되는 보증금은 없으나, 대항력있는 임차인으로 인한 위험성을 인지하고 명도 과정에서의 예상되는 변수를 충분히 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 주거 및 상업 시설의 복합 용도로 활용 가능성이 높음.

* 지역 내 학교 및 주거 시설 밀집으로 안정적인 임대 수요 기대.

* 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력 보유.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 3,475,440,800원

* 주변 시세 분석 결과, 유사 물건의 거래가액 대비 본건의 감정가는 상당히 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

* 대항력 있는 임차인 이재순 씨의 보증금 1억 원은 '인수 보증금 합계 0원' 원칙에 따라 낙찰자가 인수하지 않는 것으로 간주되나, 리스크 요인으로 고려해야 합니다.

* 제반 리스크와 현재 시세, 향후 명도 가능성 등을 종합적으로 고려하여, 본건의 적정 시장 가치는 감정가보다 낮을 것으로 예상됩니다.

* 보수적인 관점에서, 감정가의 60~70% 수준에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

* 예상 입찰가 범위: 20억 원 ~ 24억 원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.