나이스옥션 법원경매 부산 2024타경67513 [10] 부산광역시 부산진구 범천동 839-37 디알에코시티2 13층1304호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 센텀 · 평가일 2025.01.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

부산광역시 부산진구 범천동 소재 "평화도매시장" 북동측 인근에 위치하는 디알에코시티2
제11층 제1108호 외 22개호로서, 주위는 시장, 백화점, 종합병원, 업무시설, 각종 근린생활
시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도1호선 "범일역"이
소재하는 등 전반적인 대중교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층건 내 제11층 제1108호 외 22개호로서
외벽 : 몰탈위 페인팅 및 치장석재 붙임 마감.
창호 : 샤시창 구조임.

이용상태

공부상 업무시설(오피스텔)임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 옥내소화전, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비, 기계식주차설비,
도시가스에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고 평탄한 세장형의 토지로서, 업무시설 및 근린생활시설 건부지로
이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 8미터 및 북서측으로 폭 5미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 80m)
<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(최고높이 100m)<건축법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 본건은 현장조사시 소유자 또는 이해관계인의 폐문부재로 내부확인이
곤란하여 인근 유사물건 및 관련공부와 외부관찰에 의한 통상적인
상태를 상정하여 평가하였으니 경매진행 및 응찰시 재확인이 요망됨.

물건 비고

공부상 업무시설(오피스텔)임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 기본사항

사건번호: 부산지방법원 2024타경67513 (10)

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물일괄매각

채권자: 농OOOOOOO

감정가: 126,000,000원

1.2. 소재지 및 건물정보

소재지: 부산광역시 부산진구 범천동 839-37 디알에코시티2 13층1304호

용도: 오피스텔 (공부상 업무시설)

건물명: 디알에코시티2

해당층: 3층 (전유부 정보 기준)

호수: 304호

건물면적: 20.09㎡ (약 6.08평)

토지면적: 3.14㎡ (약 0.95평)

토지/건물 지분: 각 20.09㎡

준공일: 2022년 1월 12일

총층수: 15층

건축구조: 철근콘크리트구조

주용도: 업무시설

기타용도: 업무시설, 제1종근린생활시설

1.3. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 공동담보

주의사항: 공부상 업무시설(오피스텔)임.

내부확인 곤란: 현장조사 시 폐문부재로 내부확인이 어려워 외부관찰 및 유사물건을 참고하여 평가되었으므로, 응찰 시 재확인이 필요함.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 부산광역시 부산진구 범천동 소재 "평화도매시장" 북동측 인근에 위치함.

주위는 시장, 백화점, 종합병원, 업무시설, 각종 근린생활시설 등으로 형성된 지역임.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이함.

인근에 시내버스정류장이 있으며, 부산도시철도 1호선 "범일역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

2.3. 도로상태

본건 남측으로 노폭 약 8미터, 북서측으로 폭 5미터 내외의 포장도로와 접함.

2.4. 토지이용계획

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 80m, 최고높이 100m).

3. 권리분석

3.1. 등기부현황 (말소기준권리: 2022.03.29. 농업협동조합자산관리회사 근저당)

소유권보존: 주식회사씨에스건설 (2022.03.02.)

근저당: 농업협동조합자산관리회사 (2,760,000,000원, 2022.03.29.) - 말소기준권리

소유권이전: 권성숙 (매매, 2022.06.16.)

임의경매개시결정: 남부산농업협동조합 (1,415,683,070원, 2025.01.03.) - 본건 경매 사건의 기초가 됨.

등기부채권 총액: 2,760,000,000원

3.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임대관계: 미상 (금액이 미상이라도 주의 필요)

4. 상권분석

4.1. 상업시설 밀집도

평화도매시장을 비롯하여 백화점, 다양한 업무시설 및 근린생활시설이 밀집해 있어 활발한 상권을 형성하고 있음.

4.2. 건물 용도

디알에코시티2는 업무시설 및 제1종근린생활시설 등으로 복합 활용되는 건물이며, 본건 역시 공부상 업무시설(오피스텔)로 등재되어 있음.

4.3. 잠재 고객

주변 상업시설 종사자, 유동인구, 병원 및 시장 이용객 등을 잠재 고객으로 확보할 수 있는 입지임.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

단지 주변으로 시장, 백화점, 병원, 각종 상업시설이 풍부하여 생활 편의성이 매우 높음.

5.2. 대중교통 이용

범일역(1호선) 및 다수의 버스 노선을 통해 부산 시내 어디든 이동이 편리함.

5.3. 건물 상태

2022년 준공된 신축 건물로, 내부 설비(위생, 급배수, 소화, 화재탐지, 승강기, 난방 등)가 잘 갖춰져 있음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 내부 상태 미확인

현장 방문 시 내부 확인이 어려웠던 점은 건물 상태가 예상과 다를 수 있는 잠재적 리스크임. 응찰 전 반드시 내부 상태를 재확인해야 함.

6.2. 임대차 관계 불확실성

임대관계가 미상으로, 현재 거주 또는 사용 중인 임차인이 있을 수 있으며, 이에 대한 보증금 및 차임 내역이 명확하지 않아 인수 부담이 없을 것으로 예상되나 주의가 필요함.

6.3. 시장 가격 변동 가능성

최근 실거래가 데이터 상 하락세를 보인 사례가 있어, 감정가 대비 낙찰가 형성에 신중할 필요가 있음.

7. 종합 의견

본건은 부산진구의 핵심 상업 및 교통 요지에 위치한 신축 오피스텔로, 입지적 장점이 뛰어나고 건물 자체의 신축성 및 편의시설 접근성이 우수함. 다만, 내부 상태를 직접 확인하지 못한 점과 임대차 관계가 불분명한 점은 투자 시 유의해야 할 사항임. 감정가가 최근 실거래가보다 높게 책정된 점을 고려하여 신중한 접근이 요구됨. 주변에 혐오시설은 파악되지 않았음.

8. 투자 포인트

* 신축 건물(2022년 준공)로 하자 발생 가능성이 낮음.

* 부산진구의 역세권 상업지역에 위치하여 우수한 접근성과 풍부한 생활 편의시설을 갖춤.

* 다양한 상업시설 및 유동인구로 인한 임대 수익 창출 가능성 높음.

* 경매를 통해 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 기회.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 분석 결과, 본건과 유사한 면적(20.97㎡)의 오피스텔이 2024년 11월 105,000,000원, 2026년 4월 88,000,000원에 거래된 사례가 있음. 본건의 감정가는 126,000,000원으로, 최근 실거래가(특히 2026년 4월 거래가 88,000,000원)에 비해 높게 평가되었음. 내부 상태 미확인 및 임대 관계 미상 등의 리스크를 고려할 때, 낙찰가 상한선은 95,000,000원을 초과하지 않는 선에서 신중하게 결정하는 것을 권장함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.