나이스옥션 법원경매 부산 2024타경67513 [12] 부산광역시 부산진구 범천동 839-37 디알에코시티2 14층1401호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 센텀 · 평가일 2025.01.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

부산광역시 부산진구 범천동 소재 "평화도매시장" 북동측 인근에 위치하는 디알에코시티2
제11층 제1108호 외 22개호로서, 주위는 시장, 백화점, 종합병원, 업무시설, 각종 근린생활
시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도1호선 "범일역"이
소재하는 등 전반적인 대중교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층건 내 제11층 제1108호 외 22개호로서
외벽 : 몰탈위 페인팅 및 치장석재 붙임 마감.
창호 : 샤시창 구조임.

이용상태

공부상 업무시설(오피스텔)임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 옥내소화전, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비, 기계식주차설비,
도시가스에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고 평탄한 세장형의 토지로서, 업무시설 및 근린생활시설 건부지로
이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 8미터 및 북서측으로 폭 5미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 80m)
<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(최고높이 100m)<건축법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 본건은 현장조사시 소유자 또는 이해관계인의 폐문부재로 내부확인이
곤란하여 인근 유사물건 및 관련공부와 외부관찰에 의한 통상적인
상태를 상정하여 평가하였으니 경매진행 및 응찰시 재확인이 요망됨.

물건 비고

공부상 업무시설(오피스텔)임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산지방법원 2024타경67513 (12)

소재지: 부산광역시 부산진구 범천동 839-37 디알에코시티2 14층1401호

용도: 오피스텔

감정가: 126,000,000원

토지면적: 3.15㎡ (약 0.95평)

건물면적: 20.19㎡ (약 6.11평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 농OOOOOOO

1.1. 건물 상세정보

건축년도: 2022년 (2022-01-12 사용승인)

구조: 철근콘크리트구조

층수: 지하 1층, 지상 15층 중 14층

총 세대수: 113호 (집합건축물대장 기준)

1.2. 입지조건

위치 및 주위환경: 부산광역시 부산진구 범천동 소재 "평화도매시장" 북동측 인근에 위치. 주위는 시장, 백화점, 종합병원, 업무시설, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황: 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 1호선 "범일역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

인접 도로상태: 본건 남측으로 노폭 약 8미터 및 북서측으로 폭 5미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태: 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 80m, 최고높이 100m).

1.3. 권리분석

말소기준권리: 본건은 부동산 임의경매로, 채권자의 신청에 의해 진행됨.

인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권. (낙찰자가 인수해야 할 수 있으므로 주의 필요)

임차인 현황:

* 임차인: 정

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2023-03-28

대항력: 없음

주의사항: 상기 임차인은 보증금 및 차임이 0원으로 신고되었으며, 대항력이 없어 경매 절차에 따라 소멸될 것으로 예상됩니다.

1.4. 상권분석

주변 환경: "평화도매시장" 인근으로 상업 및 업무 활동이 활발한 지역. 다수의 시장, 백화점, 병원, 업무시설, 근린생활시설이 밀집해 있어 풍부한 유동인구 및 배후수요를 확보하고 있음.

혐오시설: 주변 지역에 대한 조사 결과, 본건 물건지와 인접하여 특별한 혐오시설은 확인되지 않았음.

1.5. 생활정보

교통: 부산도시철도 1호선 범일역 도보 거리 접근 가능, 다수의 시내버스 노선 이용 편리.

편의시설: 인근 백화점, 병원, 시장, 각종 상업시설을 통해 편리한 생활 가능.

건물 편의시설: 위생설비, 급·배수설비, 옥내소화전, 화재탐지 및 경보설비, 승강기, 기계식 주차설비, 도시가스 난방설비 등 최신식 설비 갖춤.

1.6. 잠재적 리스크

현장 확인 곤란: 감정평가 시점에 소유자 또는 이해관계인 부재로 내부 확인이 어려웠으며, 유사 물건 및 공부에 의거하여 평가가 이루어졌으므로, 응찰 전 반드시 현장 재확인이 필요함.

임대 관계 미상: 현재 임대차 관계가 불분명하므로, 명도 관련 예상치 못한 문제가 발생할 수 있음.

소멸되지 않는 권리: 매각으로 인해 지상권이 소멸되지 않고 낙찰자가 인수하게 될 수 있으므로, 관련 권리 관계를 철저히 재확인해야 함.

1.7. 종합 의견

본 물건은 2022년 신축된 DR에코시티2 오피스텔로, 깔끔한 건물 상태와 우수한 입지 조건을 갖추고 있음. 부산진구의 중심 상업지구에 위치하며 교통 및 생활 편의시설 접근성이 뛰어남. 다만, 감정평가액 대비 최근 실거래가에서 시세 차이가 관찰되며, 현장 확인 불가 및 지상권 인수 가능성 등 잠재적 리스크 요인이 존재하므로 신중한 접근이 요구됨.

1.8. 투자 포인트

신축 오피스텔: 2022년 준공으로 건물 상태가 양호하고 최신 설비를 갖추고 있음.

역세권 입지: 부산도시철도 1호선 범일역 인근으로 교통이 편리하며, 주변 상업시설 발달로 인한 높은 투자가치 기대.

업무 및 근린생활시설 복합: 다양한 용도로 활용 가능성이 있으며, 임대수익 창출에 유리.

1.9. 예상 입찰가

시세 분석:

최근 매매 사례를 분석한 결과, 본건과 유사한 면적(20.97㎡)의 오피스텔이 2024년 11월 10,500만원, 2026년 4월 8,800만원에 거래되었음.

본건은 20.19㎡ 면적이며, 14층에 위치함. 20.97㎡ 면적의 거래가를 기준으로 산정 시, 면적당 단가는 약 420만원 ~ 500만원 수준임.

본건의 감정가는 126,000,000원으로, 최근 거래가 중 최고가(10,500만원) 대비 약 20% 높게 평가되었음.

최근 거래가(2026년 4월 8,800만원)를 고려하면 시장 가치가 감정가보다 낮을 수 있음.

종합적인 판단하에, 본건의 잠재적 가치를 고려하여 합리적인 입찰가를 산정할 필요가 있음.

예상 입찰가: 95,000,000원

(본 입찰가는 시세 분석 및 낙찰 가능성을 고려한 제안이며, 실제 응찰 시 시장 상황 및 경쟁 입찰자 수에 따라 조정될 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.