나이스옥션 법원경매 부산 2024타경67513 [15] 부산광역시 부산진구 범천동 839-37 디알에코시티2 14층1404호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 센텀 · 평가일 2025.01.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

부산광역시 부산진구 범천동 소재 "평화도매시장" 북동측 인근에 위치하는 디알에코시티2
제11층 제1108호 외 22개호로서, 주위는 시장, 백화점, 종합병원, 업무시설, 각종 근린생활
시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도1호선 "범일역"이
소재하는 등 전반적인 대중교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층건 내 제11층 제1108호 외 22개호로서
외벽 : 몰탈위 페인팅 및 치장석재 붙임 마감.
창호 : 샤시창 구조임.

이용상태

공부상 업무시설(오피스텔)임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 옥내소화전, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비, 기계식주차설비,
도시가스에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고 평탄한 세장형의 토지로서, 업무시설 및 근린생활시설 건부지로
이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 8미터 및 북서측으로 폭 5미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 80m)
<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(최고높이 100m)<건축법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 본건은 현장조사시 소유자 또는 이해관계인의 폐문부재로 내부확인이
곤란하여 인근 유사물건 및 관련공부와 외부관찰에 의한 통상적인
상태를 상정하여 평가하였으니 경매진행 및 응찰시 재확인이 요망됨.

물건 비고

공부상 업무시설(오피스텔)임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 부산지방법원 2024타경67513 (15)

소재지: 부산광역시 부산진구 범천동 839-37 디알에코시티2 14층1404호

용도: 오피스텔

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 농OOOOOOO

1.2. 물건 현황

매각대상: 토지/건물일괄매각

건물면적: 20.09㎡ (약 6.08평)

토지면적: 3.14㎡ (약 0.95평)

1.3. 토지 정보

토지면적: 3.14㎡

토지지분: 3.136㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 건물 정보

건물면적: 20.09㎡

건물지분: 20.09㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

건축구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건물 중 제14층 제1404호

완공일: 2022년 1월 12일

1.5. 감정가

감정가: 126,000,000원

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 부산광역시 부산진구 범천동 소재 "평화도매시장" 북동측 인근에 위치하며, 주변은 시장, 백화점, 종합병원, 업무시설, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 있고 부산도시철도 1호선 "범일역"이 소재하여 전반적인 대중교통 이용이 편리함.

2.3. 토지 이용 계획

본건 토지는 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역에 해당함.

3. 권리분석

3.1. 매각으로 소멸되는 권리

경매로 인해 모든 권리가 소멸될 예정임.

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

등기부상 특별히 매각으로 소멸되지 않는 권리는 명시되어 있지 않음.

3.3. 인수 보증금

0원

3.4. 임차인 현황

임차인: 김

보증금: 20,000,000원

차임: 480,000원

전입일자(사업일자): 2024년 2월 20일

확정일자: 2024년 2월 26일

배당신고일자: 2025년 2월 14일

대항력: 없음

비고: 해당 임차인은 대항력이 없으므로, 보증금은 경매 절차를 통해 배당받게 되며 낙찰자가 인수할 보증금은 없음.

4. 상권분석

4.1. 건물 용도 및 현황

해당 물건은 공부상 업무시설(오피스텔)로 등재되어 있으며, 실제 이용 현황도 업무시설 및 근린생활시설 용지로 이용 중임.

4.2. 건물 가치 평가

최근 실거래가 자료 분석 결과, 유사 면적(약 20.97㎡)의 거래가 2024년 11월 105,000,000원, 2026년 4월 88,000,000원에 이루어진 것으로 확인됨. 이는 본건의 감정가 126,000,000원 대비 낮은 수준이며, 최근 거래 가격은 하락세를 보이고 있음. 20.09㎡ 면적 기준, 최근 시세는 대략 84,300,000원에서 100,600,000원 사이로 추정됨.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 시장, 백화점, 종합병원, 각종 근린생활시설이 있어 편리한 생활이 가능함.

5.2. 주변 시설

본건 인근에는 평화도매시장, 현대백화점, 부산시민회관, 부산예술회관 등이 위치하여 문화 및 쇼핑 시설 접근성이 우수함. 또한, 도보 1분 거리에 더파티 범일점, 유명 맛집들이 밀집해 있어 식사 모임이나 비즈니스 미팅 시 편리함. 검색 결과, 주변에 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 내부 확인 곤란

감정평가 당시 소유자 또는 이해관계인의 폐문부재로 내부 확인이 어려워 유사 물건 및 외부 관찰에 기반하여 평가되었으므로, 실제 내부 상태는 반드시 재확인이 필요함.

6.2. 임대차 관계

현재 임차인이 존재하나 대항력이 없어 낙찰자가 인수하는 보증금은 없으나, 명도 과정에서의 분쟁 발생 가능성을 염두에 두어야 함.

6.3. 법적 제한

토지이용계획상 가로구역별 최고높이 제한 지역으로 지정되어 있어 향후 건축 및 개발 시 제한이 있을 수 있음.

7. 종합 의견

본건은 부산진구 범천동에 위치한 오피스텔로, 역세권에 위치하며 주변 상권이 발달하여 생활 편의시설 접근성이 우수함. 교통 환경 또한 양호한 편임. 그러나 최근 실거래가가 감정가 대비 현저히 낮고 하락세를 보이고 있어 시세 조사를 통한 신중한 접근이 필요함. 또한, 내부 확인이 제한적이었던 점과 명도 관련 절차를 고려하여 입찰가를 산정해야 할 것으로 판단됨.

8. 투자 포인트

* 우수한 교통망(범일역 인근)과 풍부한 생활 편의시설(시장, 백화점 등)을 갖춘 입지.

* 업무시설 및 근린생활시설 복합 용도로 다양한 활용 가능성.

* 비교적 최근에 준공된 건물(2022년)로 시설 노후도가 낮음.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 유사 면적(20.97㎡)의 오피스텔이 2026년 4월 88,000,000원에 거래되었으며, 2024년 11월에는 105,000,000원에 거래됨. 본건의 감정가는 126,000,000원이지만, 최근 실거래가는 이보다 낮은 수준을 형성하고 있음. 특히 20.09㎡ 면적에 대한 시장가는 약 84,300,000원에서 100,600,000원 사이로 추정됨.

9.2. 예상 입찰가 산정

상기 시세 분석 결과와 낙찰자가 인수할 보증금이 없는 점을 고려하여, 본건의 예상 입찰가는 95,000,000원으로 산정하는 것이 합리적일 것으로 판단됨. 이는 최근 거래 사례를 반영하고, 감정가와의 괴리를 고려한 보수적인 접근임. (본 입찰가는 시장 상황 및 경쟁률에 따라 변동될 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.