나이스옥션 법원경매 부산 2024타경67513 [6] 부산광역시 부산진구 범천동 839-37 디알에코시티2 12층1206호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 센텀 · 평가일 2025.01.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

부산광역시 부산진구 범천동 소재 "평화도매시장" 북동측 인근에 위치하는 디알에코시티2
제11층 제1108호 외 22개호로서, 주위는 시장, 백화점, 종합병원, 업무시설, 각종 근린생활
시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도1호선 "범일역"이
소재하는 등 전반적인 대중교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층건 내 제11층 제1108호 외 22개호로서
외벽 : 몰탈위 페인팅 및 치장석재 붙임 마감.
창호 : 샤시창 구조임.

이용상태

공부상 업무시설(오피스텔)임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 옥내소화전, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비, 기계식주차설비,
도시가스에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고 평탄한 세장형의 토지로서, 업무시설 및 근린생활시설 건부지로
이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 8미터 및 북서측으로 폭 5미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 80m)
<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(최고높이 100m)<건축법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 본건은 현장조사시 소유자 또는 이해관계인의 폐문부재로 내부확인이
곤란하여 인근 유사물건 및 관련공부와 외부관찰에 의한 통상적인
상태를 상정하여 평가하였으니 경매진행 및 응찰시 재확인이 요망됨.

물건 비고

공부상 업무시설(오피스텔)임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 현황

본건은 부산광역시 부산진구 범천동 839-37번지에 위치한 디알에코시티2 오피스텔 12층 1206호입니다. 공부상 용도는 업무시설(오피스텔)이며, 건축물대장상 제1종근린생활시설로도 복합 이용 가능합니다.

1.2. 면적 및 건물 정보

본건은 토지 4.28㎡(약 1.3평)와 건물 27.42㎡(약 8.3평)의 지분으로 구성되어 있으며, 토지 및 건물 일괄 매각 대상입니다. 건물은 철근콘크리트구조이며, 2022년 1월 12일 사용승인이 완료된 15층 건물 중 12층에 해당합니다. 총 113세대로 구성되어 있습니다.

1.3. 감정가 및 경매 정보

감정평가액은 172,000,000원(1억 7천 2백만원)이며, 사건번호는 부산지방법원 2024타경67513 (6)입니다. 본 경매는 부동산 임의경매 절차로 진행됩니다. 채권자는 농OOOOOOO(남부산농업협동조합으로 추정)입니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 부산광역시 부산진구 범천동 소재 "평화도매시장" 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 시장, 백화점, 종합병원, 다양한 업무시설 및 근린생활시설이 밀집해 있어 상업 및 생활 편의 시설 이용이 매우 용이합니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하고 부산 도시철도 1호선 "범일역"이 인접해 있어 대중교통 이용이 편리한 우수한 교통 환경을 갖추고 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획

본건이 속한 토지는 일반상업지역, 방화지구로 지정되어 있으며, 건축법에 따른 가로구역별 최고높이 제한 지역(기준높이 80m, 최고높이 100m)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸되는 권리

본건의 말소기준권리는 2022년 3월 29일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권(을1)입니다. 이 말소기준권리보다 늦게 설정된 모든 권리(근저당, 임의경매개시결정, 압류 등)는 본 매각 절차를 통해 소멸됩니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

3.3. 임차인 현황

본건에는 차희선이라는 임차인이 있으나, 보증금과 차임이 0원으로 신고되어 있으며 대항력은 없는 것으로 파악됩니다. 따라서 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 용도 및 주변 상업시설

본건은 업무시설(오피스텔)로 사용되고 있으며, 1종 근린생활시설로도 활용 가능한 복합 용도의 건물입니다. 주변의 풍부한 상업시설과 배후 수요는 본건의 가치를 높이는 요인입니다.

4.2. 시세 분석

최근 매매 사례 분석 결과, 본건과 동일 건물(DR에코시티2) 내에서 다음과 같은 거래가 있었습니다.

* 2025년 4월: 27.42㎡ (10층) 매매가 9,035만원 (약 330만원/㎡)

* 2024년 11월: 20.97㎡ (6층) 매매가 10,500만원 (약 500만원/㎡)

* 2026년 4월: 20.97㎡ (6층) 매매가 8,800만원 (약 420만원/㎡)

본건 면적(27.42㎡)의 가장 근접한 거래 사례는 9,035만원입니다. 하지만, 더 작은 면적(20.97㎡)이 10,500만원에 거래된 사례가 있어, 본건의 잠재적 가치는 더 높을 수 있습니다. 최근 거래 사례에서 면적 대비 가격 편차가 존재하나, 최고가 거래 사례를 기준으로 본건 면적에 적용 시 약 13,710만원까지 시세가 형성될 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 시설

본건 주변에 형성된 시장, 백화점, 종합병원 등의 편의시설을 편리하게 이용할 수 있습니다.

5.2. 건물 내부 시설

본 건물에는 위생설비, 급배수설비, 옥내소화전, 화재탐지 및 경보설비, 승강기, 기계식 주차설비, 도시가스 난방설비 등이 설치되어 있어 생활에 필요한 제반 시설을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 내부 확인 곤란: 감정평가 당시 소유자 또는 이해관계인의 부재로 내부 확인이 어려웠으며, 이는 물건의 실제 상태, 하자 여부, 관리 상태 등에 대한 불확실성을 내포합니다. 입찰 전 반드시 내부 확인을 재시도해야 합니다.

* 높은 채권 총액: 등기부상 총 채권액이 27.6억원에 달하여 감정가(1.72억원) 대비 매우 높습니다. 이는 유찰 가능성을 높이는 요인으로 작용할 수 있습니다.

* 시세 변동성: 최근 거래 사례에서 면적 대비 가격 차이가 크고, 일부 하락세를 보이는 사례도 있어 시세 판단에 있어 신중함이 요구됩니다.

7. 종합 의견

부산진구 범천동의 DR에코시티2 오피스텔은 범일역 역세권에 위치하며 주변 상업 및 생활 편의 시설이 풍부하여 입지적 강점을 가집니다. 2022년 준공된 신축 건물로 관리 상태는 양호할 것으로 예상됩니다. 권리분석상 인수할 권리나 대항력 있는 임차인이 없어 낙찰자는 깨끗한 권리를 인수할 수 있습니다. 다만, 내부 확인의 어려움과 높은 채권 총액으로 인한 유찰 가능성, 시세 변동성을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 부산의 주요 상권 중 하나인 범일역 인근에 위치하며, 풍부한 배후 수요를 확보하고 있습니다.

* 신축 건물: 2022년 준공된 최신식 오피스텔로, 현대적인 시설 이용이 가능합니다.

* 권리관계의 명확성: 모든 권리가 매각으로 소멸되므로, 권리 상의 부담 없이 소유권을 취득할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 17,200만원

최근 매매 시세 분석 결과, 인근 유사 면적(20.97㎡)이 10,500만원 (약 500만원/㎡)에 거래된 사례가 있습니다. 이를 기준으로 본건 면적(27.42㎡)에 적용하면 약 13,710만원 수준이 됩니다. 또한, 동일 면적(27.42㎡)의 거래 사례는 9,035만원이었으나, 최근의 다른 거래 사례들의 가격 변동성을 고려하고 잠재적 가치를 감안할 때, 본 물건의 적정 입찰가 범위는 12,000만원 ~ 14,000만원으로 산정됩니다. 이는 감정가 대비 낮은 수준이며, 신중한 현장 조사 및 권리 분석을 통한 최종 입찰가 결정이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.