나이스옥션 법원경매 부산 2024타경67513 [13] 부산광역시 부산진구 범천동 839-37 디알에코시티2 14층1402호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 센텀 · 평가일 2025.01.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

부산광역시 부산진구 범천동 소재 "평화도매시장" 북동측 인근에 위치하는 디알에코시티2
제11층 제1108호 외 22개호로서, 주위는 시장, 백화점, 종합병원, 업무시설, 각종 근린생활
시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도1호선 "범일역"이
소재하는 등 전반적인 대중교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층건 내 제11층 제1108호 외 22개호로서
외벽 : 몰탈위 페인팅 및 치장석재 붙임 마감.
창호 : 샤시창 구조임.

이용상태

공부상 업무시설(오피스텔)임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 옥내소화전, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비, 기계식주차설비,
도시가스에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고 평탄한 세장형의 토지로서, 업무시설 및 근린생활시설 건부지로
이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 8미터 및 북서측으로 폭 5미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 80m)
<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(최고높이 100m)<건축법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 본건은 현장조사시 소유자 또는 이해관계인의 폐문부재로 내부확인이
곤란하여 인근 유사물건 및 관련공부와 외부관찰에 의한 통상적인
상태를 상정하여 평가하였으니 경매진행 및 응찰시 재확인이 요망됨.

물건 비고

공부상 업무시설(오피스텔)임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 부산지방법원 2024타경67513 (13)

소재지: 부산광역시 부산진구 범천동 839-37 디알에코시티2 14층1402호

용도: 오피스텔 (공부상 업무시설)

감정가: 131,000,000원

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

채권자: 농OOOOOOO

1.2. 면적 정보

토지면적: 3.27㎡ (약 0.99평)

토지지분: 3.2733㎡ (약 0.99평)

건물면적: 20.97㎡ (약 6.34평)

건물지분: 20.97㎡ (약 6.34평)

1.3. 건물 상세 정보 (건축물대장 기준)

건물명: DR에코시티2

사용승인일: 2022년 1월 12일

총 층수: 지하 1층, 지상 15층

해당 층: 14층

호수: 1402호

건축구조: 철근콘크리트구조

주 용도: 업무시설, 제1종근린생활시설

전체 연면적: 4111.2㎡ (약 1243.6평)

전체 대지면적: 397.4㎡ (약 120.2평)

주차시설: 기계식 주차 설비 (2대)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 범천동 소재 "평화도매시장" 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 시장, 백화점, 종합병원, 업무시설, 각종 근린생활시설 등이 밀집된 상업 및 업무 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 있고 부산 도시철도 1호선 "범일역"이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

2.3. 토지 이용 및 도로 상태

본건은 업무시설 및 근린생활시설이 입점한 건물 부지로 이용 중이며, 인접 토지와 대체로 등고 평탄한 세장형의 토지입니다. 남측으로 노폭 약 8미터, 북서측으로 폭 5미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한사항

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(기준 높이 80m, 최고 높이 100m)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 소멸되는 권리

매각으로 인해 소멸되는 일반적인 권리 사항은 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 인수되는 권리

감정평가요약서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리"로 지상권이 명시되어 있으나, 구체적인 내용 확인이 필요합니다.

3.3. 임차인 현황

본건과 관련된 임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원입니다. 임대관계는 미상으로 파악됩니다.

3.4. 기타 권리 사항

공부상 업무시설(오피스텔)로 등재되어 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특성

본건이 위치한 범천동 일대는 평화도매시장, 부산진시장 등 전통시장과 롯데백화점, 현대백화점 등 대형 유통시설이 인접하여 활발한 상권을 형성하고 있습니다. 또한, 병원, 은행, 각종 근린생활시설이 밀집해 있어 유동인구가 많고 상업 활동이 활발한 지역입니다.

4.2. 업무시설로서의 가치

역세권(범일역)이라는 지리적 이점과 주변 다양한 편의시설을 바탕으로 업무시설 및 소규모 사업장으로서의 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 쇼핑: 롯데백화점, 현대백화점, 부산진시장, 평화도매시장 등

* 의료: 개성고려병원, 부산보훈병원 등 종합병원 및 병의원 다수

* 금융: 각종 은행 지점 및 ATM 다수

* 문화: 인근 문화 시설 이용 가능

5.2. 교통 접근성

* 대중교통: 부산 도시철도 1호선 범일역 도보 이용 가능, 다수의 시내버스 노선 운행

* 자가용: 단지 내 기계식 주차 공간 및 인근 공영 주차장 이용 가능

6. 잠재적 리스크

6.1. 내부 확인 곤란

현장 조사 시 소유자 또는 이해관계인의 부재로 인해 내부 확인이 어려웠으며, 유사 물건 및 외부 관찰에 의존하여 평가되었습니다. 실제 내부 상태, 설비 상태, 누수, 하자 등은 경매 진행 및 응찰 시 반드시 재확인이 필요합니다.

6.2. 임대관계 미상

임대 관계가 파악되지 않아, 낙찰 후 임대차 현황에 따른 추가 확인이 필요합니다.

6.3. 공부상 용도 (업무시설)

공부상 용도가 업무시설(오피스텔)로 되어 있어, 주거용으로 사용 시 주택 관련 세금이나 정책 등에 따른 불이익이 발생할 수 있습니다.

6.4. 건축법상 제한

방화지구 및 가로구역별 최고높이 제한 지역으로 지정되어 있어, 향후 건물 증축이나 용도 변경 등에 제한이 있을 수 있습니다.

6.5. 혐오시설 유무

주변 지도 검색 결과, 본건 인근에 특별히 언급되는 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 부산진구 범천동 역세권에 위치한 비교적 신축(2022년 사용승인) 오피스텔입니다. 주변에 다양한 상업 및 편의시설이 밀집해 있어 입지 조건은 우수한 편입니다. 권리상 인수할 부담이 없다는 점도 장점입니다. 그러나 내부 확인이 어렵고 임대 관계가 미상이라는 점, 공부상 업무시설로 표기되어 있다는 점은 유의해야 할 부분입니다. 또한, 감정가가 최근 실거래가 대비 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 부산 도시철도 1호선 범일역 초역세권, 부산진구 상업 중심지 인접

* 신축 건물: 2022년 사용승인된 건물로 내구성이 양호하고 트렌디한 디자인 예상

* 다양한 편의시설: 쇼핑, 의료, 금융 등 생활 인프라 풍부

* 권리관계 명확: 인수할 임차 보증금 및 특별한 권리 사항 없음 (지상권 확인 필요)

* 소형 면적: 1~2인 가구나 소규모 사무실 운영에 적합한 전용 면적

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 본건(20.97㎡, 14층)과 유사한 면적(20.97㎡)의 거래가는 2024년 11월 10,500만원, 2026년 4월 8,800만원을 기록했습니다. 2025년 4월 거래된 27.42㎡(10층)의 거래가는 9,035만원입니다.

최근 거래가 하락 추세가 관찰되나, 본건은 14층이라는 비교적 좋은 층수에 위치하고 있음을 고려해야 합니다. 현재 감정가 13,100만원은 최근 실거래가 대비 높게 평가된 것으로 보입니다.

내부 상태 미확인, 임대 관계 미상 등의 리스크를 감안할 때, 보수적인 접근이 필요합니다. 20.97㎡ 면적을 기준으로, 2024년 11월 거래가(10,500만원)에서 하락분을 반영하고 14층의 이점을 감안하여, 9,300만원에서 9,500만원 사이의 입찰가를 고려하는 것이 합리적일 수 있습니다. 이는 감정가의 약 71% ~ 73% 수준입니다. 최종 입찰가는 현장 확인 후 시세 변동, 낙찰가율 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.