나이스옥션 법원경매 부산 2024타경67513 [7] 부산광역시 부산진구 범천동 839-37 디알에코시티2 12층1207호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 센텀 · 평가일 2025.01.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

부산광역시 부산진구 범천동 소재 "평화도매시장" 북동측 인근에 위치하는 디알에코시티2
제11층 제1108호 외 22개호로서, 주위는 시장, 백화점, 종합병원, 업무시설, 각종 근린생활
시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도1호선 "범일역"이
소재하는 등 전반적인 대중교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층건 내 제11층 제1108호 외 22개호로서
외벽 : 몰탈위 페인팅 및 치장석재 붙임 마감.
창호 : 샤시창 구조임.

이용상태

공부상 업무시설(오피스텔)임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 옥내소화전, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비, 기계식주차설비,
도시가스에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고 평탄한 세장형의 토지로서, 업무시설 및 근린생활시설 건부지로
이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 8미터 및 북서측으로 폭 5미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 80m)
<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(최고높이 100m)<건축법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 본건은 현장조사시 소유자 또는 이해관계인의 폐문부재로 내부확인이
곤란하여 인근 유사물건 및 관련공부와 외부관찰에 의한 통상적인
상태를 상정하여 평가하였으니 경매진행 및 응찰시 재확인이 요망됨.

물건 비고

공부상 업무시설(오피스텔)임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

2. 입지조건

3. 권리분석

4. 상권분석

5. 생활정보

6. 잠재적리스크

7. 종합의견

8. 투자포인트

9. 예상입찰가

1. 물건기본정보

1.1. 사건 개요

1.1. 1. 사건번호

부산지방법원 2024타경67513 (7)

1.1. 2. 경매구분

부동산 임의경매

1.1. 3. 채권자

농OOOOOOO (남부산농업협동조합)

1.1. 4. 매각대상

토지/건물 일괄매각

1.1. 5. 감정가

135,000,000원

1.2. 물건 현황

1.2. 1. 소재지

부산광역시 부산진구 범천동 839-37 디알에코시티2 12층1207호

1.2. 2. 건물명

디알에코시티2

1.2. 3. 용도

오피스텔 (공부상 업무시설)

1.2. 4. 건물 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

1.2. 5. 층수

15층 건물 중 12층

1.2. 6. 전용면적

21. 62㎡ (약 6.54평)

1.2. 7. 토지면적

3. 37㎡ (약 1.02평)

1.2. 8. 건축년도

2022년

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

* 위치: 부산광역시 부산진구 범천동 소재 "평화도매시장" 북동측 인근에 위치합니다.

* 주변 시설: 시장, 백화점, 종합병원, 업무시설, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 생활 및 상업 활동이 용이한 지역입니다.

* 토지 이용계획: 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역으로 지정되어 있습니다.

2.2. 교통망

* 차량 접근성: 본건까지 차량 접근이 용이합니다.

* 대중교통: 인근에 시내버스정류장이 있으며, 부산도시철도 1호선 "범일역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

* 말소기준권리: 을1 근저당 (농업협동조합자산관리회사, 2022-03-29 접수)입니다.

* 매각 후 소멸 권리: 등기부등본상 모든 권리(근저당, 압류, 임의경매 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없습니다.

3.2. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원입니다.

* 임대차 관계: 임대관계는 미상입니다.

* 주의사항: 임대차 관계가 미상이나 인수되는 보증금이 없으므로, 실제 점유 여부 및 현황에 대한 철저한 조사가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

* 범천동 일대는 평화도매시장 등 전통적인 상업 기반 시설과 현대적인 업무시설, 근린생활시설이 공존하는 복합 상권입니다.

* 다양한 업종의 사업체들이 밀집해 있어 유동인구가 꾸준하며, 이는 오피스텔의 임대 수요에도 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

4.2. 인접 시설 연계성

* "평화도매시장", 백화점, 종합병원 등이 인접해 있어 배후 수요 확보 및 편의시설 이용이 매우 용이합니다.

* 업무시설과의 근접성은 오피스텔의 주요 수요층인 직장인들의 임대 선호도를 높일 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 인근에 위치한 백화점, 종합병원, 다양한 근린생활시설 등을 통해 편리한 생활이 가능합니다.

5.2. 교통 접근성

* 부산도시철도 1호선 범일역을 도보로 이용할 수 있으며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 부산 시내 주요 지역으로의 이동이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임대 관련 불확실성

* 임대 관계가 미상이며, 현장 확인이 곤란했던 점은 향후 공실 발생 가능성 또는 인수 조건 파악의 어려움으로 이어질 수 있습니다.

* 물건명세서상 임차인 현황에 대한 정보가 없어, 실제 점유 관계에 대한 추가 확인이 반드시 필요합니다.

6.2. 권리 관계

* 등기부상 채무 총액(근저당 27.6억원)이 감정가(1.35억원)에 비해 매우 높은 수준입니다. 이는 유찰 가능성을 시사합니다.

6.3. 현장 확인 제약

* 감정평가서상 현장조사 시 소유자 또는 이해관계인의 폐문부재로 내부 확인이 곤란하여 외부 관찰 및 유사 물건, 관련 공부를 통해 평가가 이루어졌습니다. 경매 진행 및 응찰 시 반드시 내부 상태를 재확인해야 합니다.

6.4. 주변 혐오시설 여부

* 제공된 자료 내에서는 주변에 혐오시설이 존재한다는 정보는 확인되지 않았습니다.

7. 종합의견

본 물건은 2022년에 준공된 신축 오피스텔로, 역세권 및 상업지구에 위치하여 입지 조건이 우수합니다. 특히, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리가 없어 권리 분석상 부담이 없다는 장점이 있습니다. 하지만 감정가가 현재 시세보다 다소 높게 책정되었을 가능성이 있으며, 임대 관계가 미상이고 현장 확인에 제약이 있었던 점은 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 이러한 점들을 고려할 때, 유찰 가능성을 염두에 두고 시세보다 합리적인 가격에 낙찰받는 전략이 중요할 것으로 판단됩니다.

8. 투자포인트

* 1. 신축 건물: 2022년 준공된 비교적 최신 건물로, 내부 컨디션이 양호할 것으로 기대됩니다.

* 2. 우수한 입지: 부산진구 범천동의 상업지구에 위치하며, 평화도매시장, 백화점, 병원 등 주요 시설 접근성이 뛰어납니다.

* 3. 편리한 교통: 도시철도 1호선 범일역과 버스 정류장이 인접하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 4. 권리 분석상 안전: 매각으로 모든 권리가 소멸되므로 인수 부담이 없는 안전한 물건입니다.

* 5. 시세 대비 낙찰 가능성: 감정가 대비 현재 시세가 낮을 것으로 예상되어, 유찰을 통한 시세 이하 낙찰 가능성이 있습니다.

9. 예상입찰가

최근 매매 사례 분석 결과, 본건과 유사한 면적(20.97㎡)의 오피스텔은 2026년 4월 8,800만원, 2024년 11월 10,500만원에 거래되었습니다. 본건의 전용면적은 21.62㎡로, 최근 거래가를 기준으로 환산하면 약 9,082만원에서 10,810만원 수준으로 추정됩니다.

다만, 감정가 135,000,000원과 최근 실거래가 사이의 괴리가 크고, 건물 준공 후 첫 매각이라는 점, 그리고 임대 관계 미상 등의 요소를 고려할 때, 본 물건은 1회 이상 유찰될 가능성이 높습니다.

현 시세 수준과 경매 특성을 감안하여, 본건의 예상 입찰가는 보수적으로 약 95,000,000원으로 제안합니다. 이는 최근 거래가 중 중간값 수준이며, 시세 대비 합리적인 가격으로 낙찰받아 추가적인 시세 상승 및 임대 수익 창출을 기대할 수 있는 가격대입니다. 실제 입찰 시에는 현장 조사 결과 및 유찰 횟수에 따른 가격 변동을 고려하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.