나이스옥션 법원경매 부산 2024타경67513 [1] 부산광역시 부산진구 범천동 839-37 디알에코시티2 11층1108호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 센텀 · 평가일 2025.01.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

부산광역시 부산진구 범천동 소재 "평화도매시장" 북동측 인근에 위치하는 디알에코시티2
제11층 제1108호 외 22개호로서, 주위는 시장, 백화점, 종합병원, 업무시설, 각종 근린생활
시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도1호선 "범일역"이
소재하는 등 전반적인 대중교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층건 내 제11층 제1108호 외 22개호로서
외벽 : 몰탈위 페인팅 및 치장석재 붙임 마감.
창호 : 샤시창 구조임.

이용상태

공부상 업무시설(오피스텔)임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 옥내소화전, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비, 기계식주차설비,
도시가스에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고 평탄한 세장형의 토지로서, 업무시설 및 근린생활시설 건부지로
이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 8미터 및 북서측으로 폭 5미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 80m)
<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(최고높이 100m)<건축법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 본건은 현장조사시 소유자 또는 이해관계인의 폐문부재로 내부확인이
곤란하여 인근 유사물건 및 관련공부와 외부관찰에 의한 통상적인
상태를 상정하여 평가하였으니 경매진행 및 응찰시 재확인이 요망됨.

물건 비고

공부상 업무시설(오피스텔)임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부산지방법원 2024타경67513 (1)

* 소재지: 부산광역시 부산진구 범천동 839-37, 디알에코시티2 11층1108호 (신주소: 부산광역시 부산진구 자유평화로3번길 14-11, DR에코시티2 11층1108호)

* 용도: 업무시설(오피스텔)

* 건축년도: 2022년

* 총 층수: 15층 (해당 층: 11층)

* 토지면적: 3.37㎡ (약 1.02평)

* 건물면적: 21.62㎡ (약 6.54평)

* 감정가: 135,000,000원 (1억 3천 5백만원)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 농OOOOOOO (남부산농업협동조합)

* 특이사항: 공동담보

1.1. 입지조건

* 위치: 부산광역시 부산진구 범천동 소재 "평화도매시장" 북동측 인근에 위치

* 주변환경: 시장, 백화점, 종합병원, 업무시설, 각종 근린생활시설 등이 복합적으로 형성되어 있음

* 교통: 부산도시철도 1호선 "범일역"이 인근에 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리하며, 차량 접근 또한 용이함

* 토지: 인접지와 대체로 등고 평탄한 세장형의 토지로, 현재 업무시설 및 근린생활시설 건부지로 이용 중

* 도로: 본 건의 남측으로는 노폭 약 8미터, 북서측으로는 폭 5미터 내외의 포장도로와 각각 접하고 있음

* 토지이용계획: 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역 (기준높이 80m, 최고높이 100m)

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2022년 3월 29일 접수된 농업협동조합자산관리회사 근저당권 (채권 최고액 2,760,000,000원)

* 소멸주의: 본 건은 임의경매로 진행되어, 말소기준권리보다 선순위 권리(존재 시)를 제외하고는 모든 권리가 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 인수되는 권리: 없음. (단, 권리분석 시에는 항상 최선순위 권리 및 특수사항을 면밀히 확인해야 합니다.)

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 임대 관계는 미상임. 금액이 미상이라도 주의 필요.

* 등기부 요약: 소유권보존(주식회사씨에스건설), 근저당(농업협동조합자산관리회사), 임의경매(남부산농업협동조합), 압류 2건이 등기되어 있습니다.

* 등기부채권 총액: 2,760,000,000원

1.3. 상권분석

* 배후지: 평화도매시장, 현대백화점, 부산진시장 등 대형 상업 및 유통 시설이 밀집한 지역으로 풍부한 배후 수요를 갖추고 있습니다.

* 업종: 해당 물건은 업무시설(오피스텔)로, 소규모 사무실 또는 1인 가구 주거용으로 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 유동인구: 상업 시설 밀집 지역 특성상 유동인구가 풍부하여 상권 활성화에 긍정적인 영향을 미칩니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 부산지하철 1호선 범일역을 도보로 이용할 수 있어 부산 시내 이동이 매우 편리합니다.

* 편의시설: 현대백화점, 부산진시장 등 다양한 쇼핑 및 생활 편의 시설이 인접해 있어 생활이 편리합니다.

* 주거/업무 환경: 도심권에 위치한 오피스텔로서 직주근접이 용이하고 편리한 생활 및 업무 환경을 제공합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 내부 상태 미확인: 현장 조사 시 소유자 또는 이해관계인의 폐문부재로 인해 내부 확인이 불가능하여, 외부 관찰 및 관련 공부에 기반한 통상적인 상태로 평가되었습니다. 실제 내부 상태와 다를 수 있으므로, 응찰 전 반드시 재확인이 필요합니다.

* 임대 관계 미상: 임대차 내역이 불분명하여, 추후 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다. 보증금 합계는 0원이지만, 임대료 조건 등 상세 내용을 추가 확인해야 합니다.

* 공동담보: 본 건은 공동담보로 진행될 수 있는 물건으로, 다른 담보물의 가치 하락이나 경매 결과가 본 건에 영향을 미칠 가능성이 있습니다. (단, 본 보고서는 본 건 자체에 집중하여 분석합니다.)

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 부산진구의 핵심 상업 및 교통 중심지에 위치한 신축 오피스텔로, 역세권이라는 명확한 장점과 주변 상업 시설의 풍부한 배후 수요를 동시에 갖추고 있습니다.

* 다만, 현장 조사 시 내부 상태를 직접 확인하지 못했으며, 임대 관계가 미상이라는 리스크 요인이 존재합니다. 따라서 투자 결정 시에는 신중한 현장 확인과 권리 관계 분석이 필수적입니다.

* 감정가 대비 최근 시세 분석을 통해 합리적인 입찰가 산정이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 프리미엄: 부산지하철 1호선 범일역이 도보 거리에 위치하여 뛰어난 교통 접근성을 자랑합니다.

* 신축 건물: 2022년 준공된 비교적 최신 건물이므로 관리 상태가 양호할 것으로 기대됩니다.

* 활발한 상권: 주변에 백화점, 시장, 업무시설 등 다양한 편의 및 상업 시설이 밀집해 있어 편리한 생활 및 업무가 가능합니다.

* 미래 가치: 부산진구 지역 개발 계획 등에 따른 향후 가치 상승 가능성을 기대해볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 건물 면적: 21.62㎡ (약 6.54평)

* 최근 매매 사례 분석:

* 2025년 4월: 27.42㎡, 10층, 9,035만원

* 2024년 11월: 20.97㎡, 6층, 10,500만원

* 2026년 4월: 20.97㎡, 6층, 8,800만원

* 분석: 본 건(21.62㎡, 11층)은 최근 매매 사례 중 20.97㎡ 매물과 면적이 매우 유사하며, 층수는 11층으로 6층 및 10층보다 높습니다. 20.97㎡, 6층 매물이 2024년 11월 10,500만원에 거래되었으나, 2026년 4월에는 8,800만원으로 하락한 사례도 있습니다. 11층이라는 층수 이점을 고려할 때, 20.97㎡ 매물의 최고가인 10,500만원을 기준으로 시세를 판단해 볼 수 있습니다. 감정가 135,000,000원은 최근 시세보다 다소 높게 책정된 것으로 보입니다. 내부 미확인, 임대 관계 미상 등의 리스크 요인을 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 필요합니다.

* 예상 입찰가: 종합적인 시세 분석과 리스크 요인을 감안하여, 10,000만원 (1억원) ~ 11,000만원 (1억 1천만원) 범위에서 입찰가를 산정하는 것을 제안합니다. (이는 감정가의 약 74% ~ 81% 수준입니다.)

* 입찰 시 본인의 투자 성향, 목표 수익률, 그리고 현장 조사 결과를 바탕으로 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

* 혐오시설: 주변 지역을 지도 서비스 등을 통해 확인한 결과, 특별한 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.