나이스옥션 법원경매 부산 2024타경67513 [3] 부산광역시 부산진구 범천동 839-37 디알에코시티2 12층1202호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 센텀 · 평가일 2025.01.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

부산광역시 부산진구 범천동 소재 "평화도매시장" 북동측 인근에 위치하는 디알에코시티2
제11층 제1108호 외 22개호로서, 주위는 시장, 백화점, 종합병원, 업무시설, 각종 근린생활
시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도1호선 "범일역"이
소재하는 등 전반적인 대중교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층건 내 제11층 제1108호 외 22개호로서
외벽 : 몰탈위 페인팅 및 치장석재 붙임 마감.
창호 : 샤시창 구조임.

이용상태

공부상 업무시설(오피스텔)임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 옥내소화전, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비, 기계식주차설비,
도시가스에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고 평탄한 세장형의 토지로서, 업무시설 및 근린생활시설 건부지로
이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 8미터 및 북서측으로 폭 5미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 80m)
<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(최고높이 100m)<건축법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 본건은 현장조사시 소유자 또는 이해관계인의 폐문부재로 내부확인이
곤란하여 인근 유사물건 및 관련공부와 외부관찰에 의한 통상적인
상태를 상정하여 평가하였으니 경매진행 및 응찰시 재확인이 요망됨.

물건 비고

공부상 업무시설(오피스텔)임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

부산지방법원 2024타경67513 (3)

부산광역시 부산진구 범천동 839-37 디알에코시티2 12층1202호

오피스텔

감정가: 131,000,000 원

토지면적: 3.27㎡ (약 0.99평)

토지지분: 3.2733㎡ (약 0.99평)

건물면적: 20.97㎡ (약 6.34평)

건물지분: 20.97㎡ (약 6.34평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 농OOOOOOO (남부산농업협동조합)

특이사항: 공동담보, 공부상 업무시설(오피스텔)임.

1.1. 상세 물건 정보

건물명: DR에코시티2

구조: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트 지붕, 15층 건물 중 12층 1202호

주요용도: 업무시설(오피스텔) 및 제1종근린생활시설

건축허가일: 2020년 6월 17일

사용승인일: 2022년 1월 12일

전용면적: 20.97㎡ (약 6.34평)

토지 지분 면적: 3.2733㎡ (약 0.99평)

1.2. 입지조건

소재지: 부산광역시 부산진구 범천동 소재 "평화도매시장" 북동측 인근

주위환경: 시장, 백화점, 종합병원, 업무시설, 각종 근린생활시설 등이 밀집하여 상업 및 업무 기능이 발달된 지역임.

토지형상 및 이용상태: 인접지와 대체로 등고 평탄한 세장형의 토지로서, 업무시설 및 근린생활시설 건부지로 이용 중임.

접도 현황: 본건 남측으로 노폭 약 8미터, 북서측으로 폭 5미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획: 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 80m, 최고높이 100m)

1.2. 1.교통상황

차량 접근: 차량 접근이 용이함.

대중교통: 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 1호선 "범일역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

1.2. 2.건물 구조 및 설비

건물 구조: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트 지붕, 15층 건물 중 12층 해당.

외벽 마감: 몰탈위 페인팅 및 치장석재 붙임 마감.

창호: 샤시창 구조.

설비 현황: 위생설비, 급·배수설비, 옥내소화전, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비, 기계식주차설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 설치되어 있음.

1.3. 권리분석

1.3. 1.채권자

본 경매의 채권자는 농OOOOOOO (남부산농업협동조합)임.

1.3. 2.등기부 현황

말소기준권리: 2022년 3월 29일 접수된 농업협동조합자산관리회사(근저당, 채권최고액 2,760,000,000원)임.

본건 경매개시결정 등기(2025년 1월 3일, 남부산농업협동조합, 1,415,683,070원) 외 소유권보존, 압류 등기 등이 있으나, 매각으로 모두 소멸될 예정임.

등기부 채권 총액: 2,760,000,000원.

1.3. 3.임차인 현황

임차인: 정다영

보증금: 10,000,000원

차임: 450,000원

전입/확정일자: 2023년 2월 21일

배당신고일자: 2025년 2월 3일

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

1.4. 상권분석

본건이 위치한 부산진구 범천동 일대는 "평화도매시장" 인근에 위치하며, 대규모 백화점, 병원, 상업시설 등이 밀집해 있어 활성화된 상권임.

업무시설(오피스텔) 및 제1종근린생활시설로 이용 중으로, 다양한 업종의 임대 수요가 존재할 것으로 예상됨.

1.5. 생활정보

교통: 부산도시철도 1호선 범일역 이용 및 다수의 시내버스 노선으로 시내 및 시외 접근성이 우수함.

편의시설: 백화점, 시장, 병원 등 생활 필수 편의시설 이용이 매우 편리함.

주거: 1인 또는 소규모 가구의 주거용으로 활용 가능하나, 공부상 업무시설이므로 관련 규제 확인 필요.

1.6. 잠재적 리스크

내부 확인 제한: 현장조사 시 소유자 또는 이해관계인 부재로 내부 확인이 어려웠음. 따라서 정확한 내부 상태 및 점유 현황은 응찰 전 반드시 재확인해야 함.

감정가 대비 시세: 본건 감정가는 131,000,000원이지만, 최근 실거래가(동일 면적 최고가 105,000,000원) 대비 다소 높게 책정된 것으로 판단됨.

임대차 관계: 임차인 정다영은 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수할 의무는 없음.

혐오시설: 주변 지역에 대한 조사를 하였으나, 본건에 직접적인 영향을 미칠 만한 혐오시설은 확인되지 않았음.

1.7. 종합 의견

본건 디알에코시티2 오피스텔은 부산진구의 핵심 상업지역에 위치하여 우수한 교통망과 풍부한 생활 편의시설을 갖추고 있음. 2022년에 완공된 신축 건물로 상품성이 양호하며, 권리관계도 명확하여 명도 절차 진행 시 큰 어려움은 없을 것으로 예상됨. 다만, 감정가가 시세 대비 다소 높게 책정된 점과 현장 실사 시 내부 확인이 제한적이었던 점은 응찰 시 고려해야 할 사항임.

1.8. 투자 포인트

역세권 입지: 부산도시철도 1호선 범일역 도보 이용 가능 거리.

풍부한 배후 수요: 주변 상업 시설 발달로 인한 직장인 및 상가 임대 수요 기대.

신축 건물: 준공된 지 얼마 되지 않아 깔끔한 상태로 유지될 가능성이 높음.

안정적인 권리관계: 말소기준권리 하 모든 등기사항은 매각으로 소멸되며, 임차인 또한 대항력이 없어 인수 부담 없음.

1.9. 예상 입찰가

최근 실거래가 분석 결과, 동일 면적(20.97㎡)의 최고 매매가는 2024년 11월 105,000,000원이었으며, 2026년 4월에는 88,000,000원에 거래된 사례가 있음.

본건의 감정가(131,000,000원)는 최고 실거래가 대비 약 25% 높은 수준임.

인수되는 보증금이 없는 점을 고려하더라도, 시장 시세를 반영한 입찰가가 중요함.

12층이라는 층수 이점을 감안할 때, 최근 최고 실거래가인 105,000,000원보다는 다소 높게, 그러나 감정가보다는 보수적으로 접근하는 것이 합리적임.

따라서, 예상 입찰가는 100,000,000원에서 115,000,000원 사이로 제안하며, 시장 상황 및 현장 방문 후 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.