나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경72358 [5] 경기도 가평군 설악면 사룡리 587-13 가동 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 재연 · 평가일 2025.10.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 가평군 설악면 사룡리 소재 "2H TOWN(통칭)" 단지내에 위치하는 부동산으로서, 주변은 펜션, 근린생활시설, 주택 등이 혼재된 지역으로서 제반 입지여건은 대체로 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량출입은 가능하나 버스정류장과의 거리 등 감안시 대중교통수단이용은 대체로 불편시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트구조-평지붕 4층 건내 1층 101호외 8개호(가동)로서 외벽 : 석재붙임 등 마감 창호 : 샷시창호 마감 등으로 관리상태는 대체로 무난시됨.

이용상태

기호 1~8 : 공부상 다세대주택으로 이용중이며, 후첨 '건물이용도'를 참조하시기 바랍니다. 기호 9 : 공부상 사무소로 이용중이며, 후첨 '건물이용도'를 참조하시기 바랍니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 엘리베이터설비, 소화전설비 등임.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 부정형의 2단으로 조성된 주상용 건부지임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 5-6 미터 내외의 도로에 접함.(다만 별첨 사진용지와 같이 본건 단지내로 연결된 사유지의 이용이 가능한지에 대해서는 별도의 확인이 필요할 것으로 보여지니 업무진행시 참고하시기 바랍니다.)

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 자연녹지지역(2022-11-07) 가축사육제한구역(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 수질보전특별대책지역(2권역)<환경정책기본법>, <추가기재> 영농여건불리농지 영농여건불리농지

공부와의 차이

본건 토지는 완경사지로서 각 건물의 경우 주차장쪽의 1층 출입구에서는 공부에서와 같이 '기호1~4 : 지상1층, 기호5~8 ; 지상2층, 기호9 : 지하1층'에 각각 위치하나, 반대쪽인 강변쪽에서는 별첨 사진용지와 같이 '기호1~4 : 지상2층, 기호5~8 : 지상3층, 기호9 ; 지상1층'에 각각 위치함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기타 : -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 남양주지원 2025타경72358 (5)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: (OOOOOOO

1.2. 소재지 및 현황

소재지: 경기도 가평군 설악면 사룡리 587-13 가동 2층201호

용도: 다세대주택

건축물 정보: "2H TOWN(통칭)" 단지 내 위치

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 324,000,000원

토지면적: 44.53㎡ (약 13.5평)

건물면적: 33.60㎡ (약 10.2평)

토지지분: 44.527㎡

건물지분: 33.6㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 매각 대상

토지/건물 일괄매각

2. 입지 및 환경

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 가평군 설악면 사룡리 소재 "2H TOWN(통칭)" 단지 내에 위치하며, 주변은 펜션, 근린생활시설, 주택 등이 혼재된 지역으로서 전반적인 입지 여건은 보통 수준입니다.

2.2. 교통

차량 출입은 가능하나, 버스 정류장과의 거리를 고려할 때 대중교통 이용은 다소 불편할 것으로 예상됩니다.

2.3. 토지 현황

토지는 대체로 부정형이며, 2단으로 조성된 주상용 건부지 형태입니다.

2.4. 도로

본건 북측으로 노폭 약 5-6미터 내외의 도로에 접해 있습니다. 다만, 본건 단지 내로 연결된 사유지의 이용 가능 여부에 대해서는 별도의 확인이 필요합니다.

2.5. 토지 이용 규제

본 토지는 도시지역, 자연녹지지역에 속하며, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 수질보전특별대책지역(2권역)으로 지정되어 있습니다. 또한, 영농여건불리농지에 해당합니다.

3. 권리 분석

3.1. 등기부 요약

집합건물 등기부상 현재까지의 권리 현황은 다음과 같습니다. (말소 예정 권리 포함)

* 갑2: 소유권이전1번신탁등기말소 (더블에이치원주식회사)

* 갑3: 소유권이전 (주식회사에이티세미콘)

* 갑4: 가압류 (주식회사하이스트, 2025-03-31, 51,167,930원) - 말소기준권리

* 갑5: 압류 (이천세무서장, 2025-06-09) - 말소

* 갑6: 가압류 (최승길, 2025-06-30, 16,591,300원) - 말소

* 갑7: 압류 (이천시, 2025-07-01) - 말소

* 갑8: 가압류 (지우테크, 2025-07-01, 71,222,800원) - 말소

* 갑9: 가압류 (주식회사쓰리이엑스, 2025-07-21, 16,944,300원) - 말소

* 갑10: 가압류 (주식회사티에스텍, 2025-07-21, 20,592,000원) - 말소

* 갑11: 압류 (금천세무서장, 2025-07-31) - 말소

* 갑12: 가압류 (정윤모, 2025-09-05, 23,927,640원) - 말소

* 갑13: 강제경매 (주식회사쓰리이엑스, 2025-09-23, 16,944,300원) - 말소

3.2. 말소 기준 권리

말소기준권리는 2025년 3월 31일 접수된 주식회사하이스트의 가압류(갑4)입니다.

3.3. 총 채권액

등기부상 기재된 채권 총액은 200,445,970원입니다.

3.4. 소멸되지 않는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 지상권입니다.

3.5. 임차인 인수 여부

임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원입니다. 따라서 인수해야 할 임차인의 보증금은 없습니다.

4. 건축 및 상권

4.1. 건물 구조 및 현황

본건이 속한 건물(가동)은 철근콘크리트구조 철근콘크리트 평지붕으로, 총 4층 건물 내 2층 201호입니다. 건물의 외벽은 석재붙임 등으로 마감되었으며, 창호는 샷시창호로 되어 있어 관리 상태는 대체로 무난한 편입니다.

4.2. 건축물 정보 요약

* 총괄표제부: 대지면적 2,010㎡, 건축면적 391㎡, 총 연면적 1,936.8㎡ 규모의 공동주택 단지이며, 총 27세대가 거주 가능한 것으로 파악됩니다. 주차는 총 25대 가능합니다. 사용승인일은 2019년 10월 25일입니다.

* 표제부 (가동): 연면적 1,115.87㎡ 규모로, 4층 건물에 지하 1층 구조이며, 1대의 승강기가 설치되어 있습니다.

* 전유부 (201호): 본건은 2층 201호에 해당합니다.

4.3. 주변 상권

본건 주변은 펜션, 근린생활시설, 주택 등이 혼재된 지역으로, 복합적인 상권이 형성되어 있습니다.

5. 생활 정보

5.1. 편의 시설 및 주거 환경

주변에 펜션, 근린생활시설, 주택 등이 혼재되어 있어 기본적인 생활 환경을 갖추고 있습니다.

5.2. 대중교통 이용 편의성

차량 접근은 용이하나, 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다.

6. 리스크 분석

6.1. 토지 이용 제한 사항

자연녹지지역, 가축사육제한구역, 자연보전권역 등 다수의 환경 및 개발 제한 구역에 해당하여 향후 토지 이용에 제약이 따를 수 있습니다.

6.2. 도로 및 사유지 이용

단지 내 연결된 사유지의 이용 가능 여부에 대한 추가 확인이 필요하며, 이는 단지 접근성과 관련된 잠재적 리스크 요인이 될 수 있습니다.

6.3. 건물 이용 현황 차이

건물의 강변 쪽에서는 공부상의 층수와 실제 이용상 층수가 다르게 나타나는 부분이 있습니다. 이는 등기부상 내용과 실제 현황 간의 차이를 유발할 수 있습니다.

6.4. 지상권 인수 부담

매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 명시되어 있습니다. 이는 낙찰자가 별도로 지상권에 대한 부담을 안거나 해결해야 할 수 있어, 실질적인 취득 비용 및 활용에 큰 영향을 미칠 수 있는 매우 중요한 리스크입니다.

6.5. 대중교통 불편

지역 특성상 대중교통 이용이 다소 불편할 수 있어, 차량 보유 여부가 생활 편의성에 영향을 미칠 수 있습니다.

6.6. 혐오 시설 및 환경 요인

주변 지역은 자연환경 보호를 위한 규제가 많은 편이며, 현재까지 공개된 정보로는 특정 혐오 시설이 직접적으로 인접해 있다는 내용은 확인되지 않았습니다. 그러나 가평군 설악면 일대는 수질보전특별대책지역 등으로 지정되어 있어, 잠재적인 환경 요인에 대한 추가적인 현장 확인이 권장됩니다.

7. 투자 고려 사항

7.1. 주요 장점

* "2H TOWN"이라는 단지 내 위치를 통한 기본적인 관리 및 인프라 활용 가능성.

* 전용면적 33.60㎡ (약 10.2평)의 소형 주거 공간으로, 투자 또는 실거주 목적에 따라 활용 가능.

7.2. 주요 단점

* 매각으로 소멸되지 않는 지상권 존재로 인한 불확실성 및 추가 비용 발생 가능성.

* 대중교통 이용의 불편함.

* 광범위한 토지 이용 규제.

* 현 시세 대비 다소 높게 책정된 감정가.

8. 종합 의견

본건은 경기도 가평군 설악면의 "2H TOWN" 단지 내 위치한 다세대주택으로, 차량 접근은 용이하나 대중교통 이용은 불편합니다. 주변은 펜션, 주택 등이 혼재된 지역입니다. 권리 분석상 말소기준권리 이후의 모든 등기사항은 매각으로 소멸될 예정이나, 유일하게 지상권은 소멸되지 않아 낙찰자가 인수해야 하는 부담이 있습니다. 이 지상권의 존재는 본건의 투자 가치를 크게 하락시키는 주요 요인입니다. 또한, 다수의 개발 제한 구역에 속해 있어 향후 토지 이용에 제약이 있습니다. 전반적으로, 지상권 인수라는 큰 리스크를 감안할 때 신중한 접근이 필요합니다.

9. 예상 입찰가 산정

본건의 감정가는 324,000,000원이나, 주변 유사 물건 시세는 대략 150,000,000원 ~ 250,000,000원 수준으로 파악됩니다. 하지만 매각으로 소멸되지 않는 지상권이 존재하므로, 이는 물건의 실제 가치를 크게 낮추는 요인으로 작용합니다. 이러한 복합적인 요소를 고려하여, 예상 입찰가는 120,000,000원 ~ 170,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것을 권고합니다. 지상권의 구체적인 내용(기간, 지료 등)을 반드시 확인하신 후 최종 입찰가를 산정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.