나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경72358 [2] 경기도 가평군 설악면 사룡리 587-13 가동 1층102호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 재연 · 평가일 2025.10.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 가평군 설악면 사룡리 소재 "2H TOWN(통칭)" 단지내에 위치하는 부동산으로서, 주변은 펜션, 근린생활시설, 주택 등이 혼재된 지역으로서 제반 입지여건은 대체로 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량출입은 가능하나 버스정류장과의 거리 등 감안시 대중교통수단이용은 대체로 불편시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트구조-평지붕 4층 건내 1층 101호외 8개호(가동)로서 외벽 : 석재붙임 등 마감 창호 : 샷시창호 마감 등으로 관리상태는 대체로 무난시됨.

이용상태

기호 1~8 : 공부상 다세대주택으로 이용중이며, 후첨 '건물이용도'를 참조하시기 바랍니다. 기호 9 : 공부상 사무소로 이용중이며, 후첨 '건물이용도'를 참조하시기 바랍니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 엘리베이터설비, 소화전설비 등임.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 부정형의 2단으로 조성된 주상용 건부지임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 5-6 미터 내외의 도로에 접함.(다만 별첨 사진용지와 같이 본건 단지내로 연결된 사유지의 이용이 가능한지에 대해서는 별도의 확인이 필요할 것으로 보여지니 업무진행시 참고하시기 바랍니다.)

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 자연녹지지역(2022-11-07) 가축사육제한구역(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 수질보전특별대책지역(2권역)<환경정책기본법>, <추가기재> 영농여건불리농지 영농여건불리농지

공부와의 차이

본건 토지는 완경사지로서 각 건물의 경우 주차장쪽의 1층 출입구에서는 공부에서와 같이 '기호1~4 : 지상1층, 기호5~8 ; 지상2층, 기호9 : 지하1층'에 각각 위치하나, 반대쪽인 강변쪽에서는 별첨 사진용지와 같이 '기호1~4 : 지상2층, 기호5~8 : 지상3층, 기호9 ; 지상1층'에 각각 위치함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기타 : -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

사건번호: 남양주지원 2025타경72358 (2)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: (OOOOOOO

1.2. 소재지 및 기본사항

소재지: 경기도 가평군 설악면 사룡리 587-13 가동 1층102호

용도: 다세대주택

감정가: 300,000,000원

1.3. 면적 정보

토지면적: 42.58㎡ (약 12.88평)

토지지분: 42.57900000000001㎡ (약 12.88평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 32.13㎡ (약 9.72평)

건물지분: 32.13㎡ (약 9.72평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 매각 대상

토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 가평군 설악면 사룡리 소재 "2H TOWN(통칭)" 단지 내에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 펜션, 근린생활시설, 주택 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 입지 여건은 보통 수준으로 평가됩니다. "2H TOWN"은 가평군 설악면에 위치한 다세대 주택 단지로 파악됩니다.

2.2. 교통상황

차량으로 본건까지 출입은 가능하나, 버스정류장과의 거리 등을 고려할 때 대중교통 이용은 대체로 불편할 것으로 보입니다.

2.3. 인접 도로상태

본건은 북측으로 노폭 약 5-6미터 내외의 도로에 접해 있습니다. 다만, 단지 내로 연결된 사유지의 이용 가능 여부는 별도 확인이 필요합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 자연녹지지역에 속하며, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 수질보전특별대책지역(2권역)에 해당합니다. 또한 영농여건불리농지로 분류되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2025년 6월 9일 접수된 이천세무서장의 압류(갑4)입니다.

3.2. 소멸되는 권리

말소기준권리보다 늦게 설정된 권리들은 경매 절차를 통해 소멸됩니다. 등기부 현황상 갑5(최승길 가압류), 갑6(지우테크 가압류), 갑7(주식회사쓰리이엑스 가압류), 갑8(주식회사티에스텍 가압류), 갑9(금천세무서장 압류), 갑10(정윤모 가압류), 갑11(주식회사쓰리이엑스 강제경매) 등은 모두 말소될 예정입니다.

3.3. 인수되는 권리

물건명세서에 따르면, 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 기재되어 있습니다. 지상권의 존재 여부 및 내용은 별도 확인이 필요합니다.

3.4. 등기부현황 요약

집합건물 등기부에는 소유권이전, 신탁말소, 압류, 가압류, 강제경매 등의 권리 변동 내역이 확인됩니다. 총 채권액은 149,278,040원입니다.

3.5. 임차인 현황

임차인 현황상 인수되는 보증금 합계는 0원입니다. 다만, 기타 참고사항에 임대관계가 미상으로 기재되어 있어, 실제 점유 및 임대차 관계에 대한 추가 확인이 필요합니다. 금액이 미상인 임차인이 존재할 수 있으므로 주의가 요구됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설 분포 및 특성

본건이 위치한 지역은 펜션, 근린생활시설, 주택 등이 혼재된 지역입니다. 이는 관광객 및 지역 주민을 대상으로 한 소규모 상업 시설이 분포할 가능성을 시사합니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

본건은 철근콘크리트구조의 4층 건물 내 1층에 위치하며, 평지붕으로 구성되어 있습니다. 외벽은 석재붙임 등으로 마감되었고, 창호는 샷시 창호로 마감되었습니다. 건물 내부에는 위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 엘리베이터 설비, 소화전 설비 등이 갖추어져 있습니다. 관리 상태는 전반적으로 무난한 것으로 평가됩니다.

5.2. 단지 내 편의 시설

주차는 옥외 기계식 주차장 25대가 마련되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 이용상태 및 공부상 차이

본건 토지는 완경사지이며, 건물의 경우 주차장 쪽 1층 출입구와 강변 쪽에서 보이는 층수가 다르게 나타나는 공부와의 차이가 존재합니다. (예: 주차장 쪽 1층은 강변 쪽에서 2층으로 보임). 이는 실제 이용 시 혼란을 야기할 수 있습니다.

6.2. 도로 접근성 관련 확인 사항

단지 내로 연결된 사유지 이용 가능 여부에 대한 추가 확인이 필요합니다.

6.3. 임대 관계 미상

임대 관계가 미상으로 파악되어, 실제 점유자 및 임대차 계약 관계에 대한 확인이 필요하며, 이는 명도 관련 리스크로 작용할 수 있습니다.

6.4. 개발 제한 사항

본건 지역은 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역 등 다양한 환경 및 수도권 규제 지역에 해당하여 향후 개발 행위에 제약이 있을 수 있습니다.

6.5. 주변 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 검색 결과, 심각한 혐오 시설(대규모 폐기물 처리 시설, 유해 공장 등)은 확인되지 않았습니다. 다만, 산림 지역과 인접해 있어 야생 동물 출현 가능성은 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 가평군 설악면에 위치한 다세대주택으로, 감정가는 3억원입니다. 주변은 펜션, 주택 등이 혼재된 지역이며, 대중교통 접근성은 다소 불편하나 차량 접근은 가능합니다. 건물은 비교적 양호한 상태로 관리되고 있으며, 기본적인 설비를 갖추고 있습니다. 권리 관계는 말소기준권리 이후의 권리들은 소멸될 예정이나, 매각으로 소멸되지 않는 지상권이 존재할 가능성이 있습니다. 임대관계가 미상이고 공부와의 차이가 있는 점은 명도 및 이용 관련 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 가평 지역의 자연환경 및 관광지 접근성.

* 비교적 최신 연도(2019년)에 준공된 건물 (2H TOWN 단지).

* 감정가가 현 시세 대비 합리적인 수준으로 파악될 경우 투자 가치 기대.

* 모든 권리가 소멸되는 낙찰 가능성 (지상권 제외).

9. 예상 입찰가

본건과 유사한 면적(약 30-40㎡)의 다세대주택이 해당 지역에서 약 2억 6천만원에서 3억 3천만원 사이로 거래되고 있는 것으로 파악됩니다. 또한, 해당 지역 부동산 시세는 최근 2년간 완만한 상승세를 보였습니다.

이에 따라, 현 시세 및 감정가(3억원)를 종합적으로 고려할 때, 보수적으로는 감정가 수준에서, 적극적으로는 감정가 대비 100% ~ 110% 수준인 3억원에서 3억 3천만원 사이에서의 입찰을 고려해볼 수 있습니다.

다만, 이는 일반적인 시세 분석에 기반한 예상이며, 실제 현장 조사, 건물 상태, 주변 시세 변동, 명도 난이도, 지상권 등 미소멸 권리 여부, 향후 시장 전망 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다. 특히, 임대 관계 미상인 점과 공부와의 차이로 인한 명도 리스크를 감안하여 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.