나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경103613 [4] 서울특별시 동작구 상도1동 664-2 줄라이빌딩 3층301호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다안 · 평가일 2025.08.25

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 동작구 상도1동 소재, ‘지하철역 상도역’ 북동측 인근에 위치하는 부동산(근린생활시설)으로 주위는 근린생활시설 등이 분포하는 상업지대이며 전반적인 주위환경은 양호함.

교통상황

대상물건까지 차량의 진출입 가능하고 인근 대중교통여건 등을 고려하였을 때, 전반적인 교통상황은 양호함.

형태 및 이용상태

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인접 도로상태

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토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 도로(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(학교환경위생정화구역에 대한 최종확인은 관할교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)), 건축선(2019-04-11)(도로경계선에서 3미터후퇴, 동작구고시 제2019-30호(2019.4.11.), 세부사항 건축과문의)

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕 7층 건물 내 7개호로서,
외 벽 : 커튼월구조 등임.

이용상태

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설비내역

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부합물 및 종물

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경103613 (4)

소재지: 서울특별시 동작구 상도1동 664-2 줄라이빌딩 3층301호

건물명: 줄라이 빌딩

용도: 제2종근린생활시설

준공일: 2023년 7월 18일

감정가: 1,090,000,000원

토지면적: 40.22㎡ (약 12.17평)

토지지분: 40.22㎡ (약 12.17평)

건물면적: 89.86㎡ (약 27.18평)

건물지분: 89.86㎡ (약 27.18평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOO

특이사항: 공동담보

1.1. 입지조건

* 위치: 서울특별시 동작구 상도1동 664-2, 줄라이빌딩 3층301호

* 주변 환경: 지하철 7호선 상도역 북동측 인근에 위치하며, 다양한 근린생활시설이 밀집한 상업지대임. 전반적인 주위 환경은 양호한 편임.

* 교통 상황: 대상 물건까지 차량 접근이 용이하며, 인근 대중교통 여건 또한 우수하여 전반적인 교통 상황은 양호함.

* 인접 도로 상태:

* 건축선: 도로경계선으로부터 3미터 후퇴되어 있음 (동작구고시 제2019-30호).

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2023년 7월 21일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권 (채권 최고액 5,520,000,000원)

* 소멸되는 권리:

* 근저당권 (케이씨유엔피엘대부주식회사, 5,520,000,000원)

* 근저당권 (케이씨유엔피엘대부주식회사, 1,200,000,000원)

* 임의경매개시결정 (서울드림신용협동조합, 1,031,413,310원)

* 압류 (동작구, 징수과-92 56)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 제공된 정보상으로는 지상권 외 특이사항 없음. (개요만 있음)

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 50,000,000원

* 차임: 2,400,000원

* 전입일자(사업일자): 2025년 1월 10일

* 확정일자: 2025년 1월 10일

* 배당신고일자: 2025년 9월 30일

* 대항력: 없음

* 비고: 상기 임차인은 대항력이 없으며, 배당신고를 하였으므로 매각으로 인한 보증금 회수 가능성은 배당 순위에 따라 결정될 것입니다. 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없습니다.

1.3. 상권분석

* 업종: 제2종근린생활시설 (의원, 사무소, 학원, 일반음식점 등 가능)

* 주변 상권: 상도역 인근의 배후 주거단지와 연계된 상업지대로, 다양한 근린생활시설이 분포하고 있음.

* 유동인구: 지하철역 이용객 및 인근 주거/상업 시설 이용객의 수요를 기대할 수 있음.

* 잠재력: 상도역 주변의 개발 계획 및 교통망 확충으로 미래 가치 상승 가능성이 있음.

1.4. 생활정보

* 교통: 지하철 7호선 상도역을 도보로 이용 가능하며, 차량을 이용한 도심 접근성 또한 양호함.

* 편의시설:

* 인근에 마트, 편의점, 은행, 병원 등 다양한 생활 편의시설이 밀집해 있어 이용이 편리함.

* 롯데백화점, 홈플러스 등 대형 쇼핑몰은 차량 10분 거리에 위치함.

* 교육시설:

* 상도초등학교, 영등포중학교, 숭의여자고등학교 등 다수의 교육 시설이 인근에 자리하고 있어 교육 환경이 우수함.

* 혐오시설:

* 대상 물건 주변으로는 혐오시설로 분류될 만한 대규모 시설은 확인되지 않아 쾌적한 환경을 유지하고 있음.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지이용계획:

* 제3종일반주거지역으로 지정되어 있어 건축 행위에 일부 제한이 있을 수 있음.

* 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 해당되므로 관련 법규 확인 필요.

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 등 대상, 2025.8.26.~2026.8.25.)으로, 해당 기간 내 외국인 등 특정 대상자에 대한 토지 거래 시 허가가 필요할 수 있음.

* 건축선 지정으로 도로 경계선으로부터 3미터 후퇴해야 하는 부분이 있음.

* 채무 총액: 공동담보 물건으로 채권 총액이 6,720,000,000원으로 높아 경매 절차의 복잡성 또는 채무 변제 관련 추가적인 이슈 발생 가능성을 염두에 두어야 함.

* 신축 건물의 하자: 2023년 사용승인된 건물이나, 장기적 관점에서 발생할 수 있는 하자 보수 문제에 대한 고려 필요.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 서울 동작구 상도역 역세권에 위치한 제2종근린생활시설로, 입지적 강점과 비교적 신축 건물이라는 장점을 가지고 있습니다.

* 교통 및 주변 생활 편의시설 이용이 편리하며, 교육 환경 또한 양호합니다.

* 권리관계상 말소기준권리보다 후순위의 채권 및 압류가 다수 존재하며, 이들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 인수할 권리나 보증금이 없어 권리 분석상의 위험은 낮으나, 높은 채무 총액은 감안해야 합니다.

* 토지이용계획상 일부 제한사항 및 건축선 후퇴 부분이 존재하므로, 현장 확인 및 관련 법규 검토가 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

* 상도역 역세권의 안정적인 수요 기반을 갖춘 상권.

* 비교적 신축 건물(2023년 사용승인)로 초기 관리 비용 절감 기대.

* 상도역 주변 지역 개발 및 교통망 확충 계획으로 인한 미래 가치 상승 잠재력 보유.

* 권리 분석상 추가 인수 부담이 없어 명확한 투자 계획 수립 용이.

1.8. 예상 입찰가

* 본 물건의 감정가는 1,090,000,000원이며, 인수 보증금은 0원입니다.

* 예상 입찰가 산정 시, 감정가를 기준으로 하되 시장 상황, 경쟁 물건 분석, 본 물건의 특수성(토지이용계획, 건축선 등)을 종합적으로 고려하여 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.