나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경103613 [5] 서울특별시 동작구 상도1동 664-2 줄라이빌딩 4층401호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다안 · 평가일 2025.08.25

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 동작구 상도1동 소재, ‘지하철역 상도역’ 북동측 인근에 위치하는 부동산(근린생활시설)으로 주위는 근린생활시설 등이 분포하는 상업지대이며 전반적인 주위환경은 양호함.

교통상황

대상물건까지 차량의 진출입 가능하고 인근 대중교통여건 등을 고려하였을 때, 전반적인 교통상황은 양호함.

형태 및 이용상태

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인접 도로상태

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토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 도로(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(학교환경위생정화구역에 대한 최종확인은 관할교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)), 건축선(2019-04-11)(도로경계선에서 3미터후퇴, 동작구고시 제2019-30호(2019.4.11.), 세부사항 건축과문의)

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕 7층 건물 내 7개호로서,
외 벽 : 커튼월구조 등임.

이용상태

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설비내역

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부합물 및 종물

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경103613 (5)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOO (케이씨유엔피엘대부주식회사)

1.2. 소재지 및 건물정보

소재지: 서울특별시 동작구 상도1동 664-2 줄라이빌딩 4층401호

신주소: 서울특별시 동작구 양녕로 270 (상도1동)

용도: 근린상가 (제2종근린생활시설)

건물 구조: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕 7층 건물 (JSON 정보: 지하 2층, 지상 6층, 총 7개 호실)

건축허가일: 2020-04-03

사용승인일: 2023-07-18

1.3. 면적 및 감정가

감정가: 1,090,000,000원

토지면적: 40.22㎡ (약 12.17평)

토지지분: 40.22㎡ (약 12.17평)

건물면적: 89.86㎡ (약 27.21평)

건물지분: 89.86㎡ (약 27.21평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

대상 물건은 서울특별시 동작구 상도1동에 위치하며, 지하철 7호선 상도역 북동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 근린생활시설 등이 분포하는 상업지대로 전반적인 주위 환경은 양호한 편입니다.

2.2. 교통 접근성

차량의 진출입이 용이하며, 인근 대중교통 여건을 고려할 때 전반적인 교통 상황은 양호합니다. 지하철 상도역을 도보로 이용 가능합니다.

2.3. 도로 및 건축 규제

대상 물건은 도로에 접합되어 있으며, 건축선(2019.04.11. 기준 도로경계선에서 3미터 후퇴) 규제가 적용됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 2023년 7월 21일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권 (1,200,000,000원 및 5,520,000,000원)입니다.

총 채권액 (등기부채권 총액): 6,720,000,000원

이후 접수된 권리: 서울드림신용협동조합의 임의경매개시결정(2025.08.08., 1,031,413,310원) 및 동작구(서울특별시)의 압류(2026.06.05.)는 매각으로 소멸됩니다.

소유권보존: 2023년 7월 21일 이재현

3.2. 임차인 현황

임차인: 강 (강시현)

보증금: 50,000,000원

차임: 3,300,000원

전입일자(사업자등록일자): 2024년 4월 25일

확정일자: 2024년 5월 21일

배당신고일자: 2025년 9월 3일

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

해당 물건은 상도역 인근 상업지대에 위치하여 근린생활시설 및 주거시설이 혼재된 지역입니다.

4.2. 주변 시설

인근에 다양한 편의시설, 상업시설, 금융기관 등이 분포하고 있습니다. 또한, 상도동 SOC 복합개발 사업(호텔식 수영장, 사우나 조성 예정) 등 지역 개발 계획이 추진되고 있어 향후 상권 활성화가 기대됩니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 편의시설

지하철 7호선 상도역 이용이 편리하며, 주변으로 다양한 음식점, 카페, 병원, 은행 등 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다. 상도1동 주민센터, 공영주차장 등이 인근에 위치합니다.

5.2. 교육 및 녹지 환경

교육환경보호구역으로 지정되어 있어 주변에 학교 시설이 존재할 수 있으므로, 최종 확인은 관할 교육청에 문의가 필요합니다. 보라매공원, 국립서울현충원 등이 접근 가능한 거리에 있어 쾌적한 주거 환경을 조성할 수 있습니다.

5.3. 주변 개발 계획

상도1동 지역의 생활 SOC 복합개발 사업(수영장, 사우나 등)이 추진 중이며, 이는 지역 가치 상승에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지이용계획 및 제한사항

* 도시지역, 제3종일반주거지역

* 가축사육제한구역

* 교육환경보호구역 (최종 확인 필요)

* 대공방어협조구역 (위탁고도: 77-257m)

* 과밀억제권역

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025.08.26.~2026.08.25., 외국인 등 특정 대상 및 용도에 한함)

* 건축선 후퇴 규정 (도로경계선에서 3미터 후퇴)

6.2. 권리 관계

등기부채권 총액이 감정가 대비 매우 높게 설정되어 있어, 경매 진행 시 채권자 간의 이해관계가 복잡할 수 있습니다.

6.3. 임차인 관련

임차인 강 (강시현)은 대항력이 없으므로 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없습니다. 그러나 배당신고가 완료된 상태이므로 배당 결과에 따른 변동 사항을 주의 깊게 확인해야 합니다.

6.4. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 일반적인 검색 결과, 직접적으로 재산 가치에 영향을 미칠 만한 혐오시설(쓰레기 매립장, 교정시설 등)의 존재는 확인되지 않았습니다. 다만, 혐오시설 여부는 현장 조사 및 인근 주민 탐문을 통해 면밀히 파악해야 합니다.

7. 종합 의견

해당 물건은 상도역 역세권에 위치한 제2종근린생활시설로서, 건물이 2023년에 사용승인을 받아 비교적 신축에 가깝다는 장점이 있습니다. 입지 및 교통 조건도 양호한 편입니다. 하지만 높은 채권 총액과 다양한 토지 이용 제한 사항은 잠재적 리스크 요인으로 고려해야 합니다. 임차인은 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없으나, 배당 절차에 대한 이해가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 상도역 역세권의 상업지구 내 위치

* 2023년 준공된 신축에 가까운 건물

* 주변 지역의 생활 SOC 복합개발 등 긍정적인 개발 호재

9. 예상 입찰가 산정 시 고려사항

예상 입찰가는 위에서 제시된 물건의 장단점, 특히 잠재적 리스크 요인들을 면밀히 검토한 후 결정해야 합니다. 인수할 보증금이 없는 점은 긍정적이나, 높은 채권 총액과 토지 이용 제한, 주변 시세, 향후 임대수익률 등을 종합적으로 분석하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다. 구체적인 입찰가 산정은 시세 조사, 수익률 분석, 권리관계 및 제한사항에 대한 심층적인 법률 검토 후에 이루어져야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.