나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경103613 [7] 서울특별시 동작구 상도1동 664-2 줄라이빌딩 6층601호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다안 · 평가일 2025.08.25

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 동작구 상도1동 소재, ‘지하철역 상도역’ 북동측 인근에 위치하는 부동산(근린생활시설)으로 주위는 근린생활시설 등이 분포하는 상업지대이며 전반적인 주위환경은 양호함.

교통상황

대상물건까지 차량의 진출입 가능하고 인근 대중교통여건 등을 고려하였을 때, 전반적인 교통상황은 양호함.

형태 및 이용상태

-

인접 도로상태

-

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 도로(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(학교환경위생정화구역에 대한 최종확인은 관할교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)), 건축선(2019-04-11)(도로경계선에서 3미터후퇴, 동작구고시 제2019-30호(2019.4.11.), 세부사항 건축과문의)

제시목록 외의 물건

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕 7층 건물 내 7개호로서,
외 벽 : 커튼월구조 등임.

이용상태

-

설비내역

-

부합물 및 종물

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경103613 (7)

소재지: 서울특별시 동작구 상도1동 664-2 줄라이빌딩 6층 601호

용도: 제2종근린생활시설

감정가: 109,000,000원

토지면적: 40.22㎡ (약 12.17평)

건물면적: 89.86㎡ (약 27.18평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 서울드림신용협동조합 (경매개시결정 기준)

채무총액: 6,720,000,000원 (등기부채권 총액 기준)

특이사항: 공동담보

1.1. 입지조건

대상 물건은 서울특별시 동작구 상도1동 소재, 지하철 7호선 상도역 북동측 인근에 위치하는 근린생활시설입니다. (cite: 1)

주변은 다양한 근린생활시설 등이 분포하는 상업지대이며, 전반적인 주위 환경은 양호한 편입니다. (cite: 1)

차량의 진출입이 용이하며, 인근 대중교통 여건을 고려할 때 전반적인 교통상황 또한 양호합니다. (cite: 1)

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2023년 7월 21일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권입니다.

이후 접수된 서울드림신용협동조합의 임의경매개시결정(2025타경103613) 및 동작구(서울특별시)의 압류가 존재합니다.

등기부채권 총액은 6,720,000,000원으로, 이는 감정가 대비 상당히 높은 금액입니다.

해당 경매 절차를 통해 매각으로 인해 대부분의 권리(근저당, 임의경매, 압류 등)는 소멸될 예정입니다.

물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 '지상권개요:'라고 기재되어 있으나, 상세 내용은 별도로 명시되지 않아 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

임차인 현황상 인수되는 보증금은 없는 것으로 파악되었습니다 (인수 보증금 합계: 0원).

1.3. 상권분석

대상 물건은 상도역 인근 상업지역에 위치하여 근린생활시설로서의 입지가 우수합니다.

주변에 다양한 상업시설 및 주거시설이 혼재하고 있어 유동인구 확보에 유리하며, 안정적인 상권 형성이 기대됩니다. (cite: 1)

(주변 시설에 대한 추가 검색 결과, 특정 혐오 시설은 확인되지 않았습니다.)

1.4. 생활정보

지하철 7호선 상도역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되는 등 대중교통 이용이 매우 편리합니다. (cite: 1)

반경 내에 은행, 병원, 식당, 카페 등 다양한 편의시설이 밀집해 있어 일상생활 및 영업 활동에 편리성을 더합니다.

주거지역과 상업지역이 복합적으로 분포하여 지역 주민을 대상으로 하는 업종에 적합한 환경을 갖추고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

해당 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역에 속해 있으나, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 포함되어 있습니다. (cite: 1)

토지거래계약에 관한 허가구역(2025.8.26.~2026.8.25.)으로, 특정 대상자(외국인 등)의 경우 토지 거래 시 허가가 필요할 수 있습니다. (cite: 1)

또한, 건축선 관련 규정(도로경계선에서 3미터 후퇴)이 존재하여 신축 또는 증축 시 건축 제한이 있을 수 있습니다. (cite: 1)

등기부채권 총액이 매우 높아 채무 관계가 복잡하게 얽혀 있었음을 시사하며, 이는 낙찰 후 명도 과정에서 예상치 못한 변수로 작용할 가능성을 배제할 수 없습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 상도역 역세권에 위치한 제2종근린생활시설로, 교통 및 접근성이 뛰어나다는 장점이 있습니다.

주변 상권 또한 기본적인 수요를 갖추고 있어 상업시설로서의 가치를 지니고 있습니다.

하지만 높은 채무 총액, 토지이용계획상의 여러 제한 사항, 그리고 '지상권개요:'로 명시된 소멸되지 않는 권리에 대한 추가 확인 필요성은 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

인수할 임차보증금이 없다는 점은 명도 부담을 줄여주는 긍정적인 요소입니다.

1.7. 투자 포인트

우수한 역세권 입지: 지하철 7호선 상도역과 가까워 풍부한 유동인구 및 접근성을 확보할 수 있습니다.

활발한 상권 잠재력: 상업지구 내 위치하며 주변 주거 배후 수요를 기반으로 안정적인 영업 활동이 가능합니다.

일괄 매각: 토지와 건물을 하나의 권리로 취득하여 활용 계획을 수립하기 용이합니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 제공된 감정가 109,000,000원을 기준으로, 현재 시장 상황, 유사 물건의 거래 사례, 그리고 권리 관계의 명확성, 잠재적 리스크 요인 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

등기부채권 총액이 감정가 대비 매우 높다는 점과 토지이용계획상의 일부 제한사항을 감안할 때, 시세 대비 합리적인 할인율을 적용하는 것이 중요합니다.

인수할 임차 보증금이 없으므로, 입찰가 산정 시 별도의 보증금 부담은 없습니다.

현장 조사를 통한 정확한 시세 파악과 권리 관계 재확인 후, 대략적으로 감정가의 70%~80% 수준 (약 76,300,000원 ~ 87,200,000원)을 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 이는 참고용이며 실제 입찰가는 추가적인 분석을 통해 조정되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.