나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경103613 [3] 서울특별시 동작구 상도1동 664-2 줄라이빌딩 2층201호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다안 · 평가일 2025.08.25

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 동작구 상도1동 소재, ‘지하철역 상도역’ 북동측 인근에 위치하는 부동산(근린생활시설)으로 주위는 근린생활시설 등이 분포하는 상업지대이며 전반적인 주위환경은 양호함.

교통상황

대상물건까지 차량의 진출입 가능하고 인근 대중교통여건 등을 고려하였을 때, 전반적인 교통상황은 양호함.

형태 및 이용상태

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인접 도로상태

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토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 도로(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(학교환경위생정화구역에 대한 최종확인은 관할교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)), 건축선(2019-04-11)(도로경계선에서 3미터후퇴, 동작구고시 제2019-30호(2019.4.11.), 세부사항 건축과문의)

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕 7층 건물 내 7개호로서,
외 벽 : 커튼월구조 등임.

이용상태

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설비내역

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부합물 및 종물

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경103613 (3)

소재지: 서울특별시 동작구 상도1동 664-2, 줄라이빌딩 2층 201호

용도: 근린상가

감정가: 1,160,000,000원

토지면적: 40.22㎡ (약 12.17평)

토지지분: 40.22㎡ (약 12.17평)

건물면적: 89.86㎡ (약 27.22평)

건물지분: 89.86㎡ (약 27.22평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOO

특이사항: 공동담보

주의사항: (제공된 정보 없음)

특수물건정보: 공동담보

1.1. 입지조건

* 대상 물건은 서울특별시 동작구 상도1동에 위치하며, 지하철 7호선 상도역 북동측 인근에 자리하고 있습니다.

* 주변은 근린생활시설 등이 분포하는 상업지대로, 전반적인 주위 환경은 양호한 편입니다.

* 차량 진출입이 가능하며, 인근 대중교통 여건을 고려할 때 교통 상황은 양호합니다.

* 상도역을 중심으로 상권이 형성되어 있으며, 강남권, 여의도, 용산 등 주요 업무지구로의 접근성이 좋습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리인 근저당(케이씨유엔피엘대부주식회사, 2023-07-21 접수) 및 그 이후 접수된 등기사항(임의경매 개시결정, 압류 등)은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

* 소유권보존등기는 이재현 씨 명의로 2023-07-21에 등기되었습니다.

* 임차인 현황상 인수해야 할 보증금 합계는 0원으로, 별도의 임차인 인수 부담은 없습니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 개요에 기재되어 있으나, 구체적인 내용은 명세서상 확인되지 않아 추가 확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

* 물건이 위치한 상도1동은 상도역을 중심으로 형성된 골목상권 지역입니다.

* 주변은 근린생활시설이 밀집한 상업지대로, 직장인 및 지역 주민을 대상으로 하는 다양한 상업 활동이 이루어지고 있습니다.

* 주변 지역에서 재개발 및 모아타운 사업 등 대규모 개발이 추진되고 있어 향후 상권 활성화 및 역세권 가치 상승이 기대됩니다.

* 인근 대학(중앙대학교, 숭실대학교)으로 인해 젊은 유동인구가 많을 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

* 상도역이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리하며, 강남, 여의도, 용산 등 서울 주요 지역으로의 접근성이 우수합니다.

* 주변에 상도전통시장, 다이소 등 생활 편의시설이 분포하고 있습니다.

* 다양한 음식점 및 카페 등 편의시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다.

* 국사봉 자락에 위치하고 있어 일부 고지대에서는 조망권 확보가 가능할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지이용계획상 다음과 같은 제한사항이 존재합니다.

* 도시지역, 제3종일반주거지역

* 가축사육제한구역

* 교육환경보호구역: 학교환경위생정화구역에 대한 최종 확인은 관할 교육청 문의가 필요합니다.

* 대공방어협조구역

* 과밀억제권역

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 등 대상, 2025.8.26.~2026.8.25.)

* 건축선: 도로경계선에서 3미터 후퇴 (동작구고시 제2019-30호, 세부사항은 동작구 건축과 문의 필요).

* 감정평가서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 언급되었으나, 구체적인 내용이 명시되지 않아 잔존 가능성이 있습니다. 이에 대한 추가적인 등기부 확인이 필요합니다.

* 주변 지역에서 진행 중인 대규모 재개발 및 정비사업으로 인해 일시적인 소음, 먼지 등의 불편이 발생할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

해당 물건은 지하철 7호선 상도역 인근에 위치한 근린상가로, 상업지대에 속해 기본적인 상권 및 교통 여건이 양호합니다. 다수의 채권이 존재했으나, 본 경매 절차를 통해 대부분 말소될 예정이며 인수할 임차 보증금도 없어 권리관계가 비교적 명확합니다. 주변 지역의 활발한 개발 계획은 향후 지역 가치 상승에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 보입니다. 다만, 다양한 토지이용계획상의 제한사항과 미확인된 지상권 가능성은 투자 시 유의해야 할 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

* 초역세권에 가까운 입지로 유동인구 확보 및 접근성이 뛰어납니다.

* 상도역 주변으로 개발이 활발히 진행되고 있어 향후 상권 성장 잠재력이 높습니다.

* 복수의 근저당 및 압류가 말소될 예정으로, 권리 인수 부담이 적습니다.

* 건물 자체는 제2종 근린생활시설로, 다양한 업종의 소매점, 사무실 등으로 활용 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 1,160,000,000원입니다. 권리관계가 비교적 명확하고 입지조건이 우수하며, 향후 개발 잠재력 또한 갖추고 있다는 점을 고려할 때, 시장 상황 및 경쟁 입찰자의 수를 감안하여 감정가의 90% ~ 110% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 약 1,044,000,000원 ~ 1,276,000,000원 범위에서 결정될 수 있습니다. 다만, 이는 일반적인 참고사항이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사, 주변 시세, 낙찰가율 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.