나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경103613 [6] 서울특별시 동작구 상도1동 664-2 줄라이빌딩 5층501호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다안 · 평가일 2025.08.25

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 동작구 상도1동 소재, ‘지하철역 상도역’ 북동측 인근에 위치하는 부동산(근린생활시설)으로 주위는 근린생활시설 등이 분포하는 상업지대이며 전반적인 주위환경은 양호함.

교통상황

대상물건까지 차량의 진출입 가능하고 인근 대중교통여건 등을 고려하였을 때, 전반적인 교통상황은 양호함.

형태 및 이용상태

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인접 도로상태

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토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 도로(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(학교환경위생정화구역에 대한 최종확인은 관할교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)), 건축선(2019-04-11)(도로경계선에서 3미터후퇴, 동작구고시 제2019-30호(2019.4.11.), 세부사항 건축과문의)

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕 7층 건물 내 7개호로서,
외 벽 : 커튼월구조 등임.

이용상태

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설비내역

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부합물 및 종물

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 건물 정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경103613 (6)

소재지: 서울특별시 동작구 상도1동 664-2 줄라이빌딩 5층501호

건물명: 줄라이 빌딩

해당 층/호: 5층 501호

구조: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕

사용승인일: 2023년 7월 18일 (최신 건물)

1.2. 면적 정보

토지면적: 40.22㎡ (약 12.17평)

건물면적: 89.86㎡ (약 27.20평)

총 건물 연면적: 766.62㎡ (약 231.92평)

1.3. 용도 및 감정가

건축물 용도: 제2종근린생활시설 (상가)

감정평가액: 1,090,000,000원

1.4. 경매 기본 정보

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

채권자 (임의경매 신청): 서울드림신용협동조합

주요 근저당권자: 케이씨유엔피엘대부주식회사

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

대상 물건은 서울특별시 동작구 상도1동에 위치하며, 지하철 7호선 상도역 북동측 인근에 자리하고 있습니다.

주변은 근린생활시설 등이 분포하는 상업지대로서 전반적인 주위 환경은 양호합니다.

2.2. 교통 상황

대상 물건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근 대중교통 여건 등을 고려할 때 전반적인 교통 상황은 양호합니다.

지하철 7호선 상도역이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한사항

도시지역, 제3종일반주거지역, 도로(접합)

가축사육제한구역 <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

교육환경보호구역 (학교환경위생정화구역에 대한 최종 확인은 관할 교육청에 반드시 확인 필요) <교육환경 보호에 관한 법률>

대공방어협조구역 (위탁고도:77-257m) <군사기지 및 군사시설 보호법>

과밀억제권역 <수도권정비계획법>

토지거래계약에 관한 허가구역 (2025-08-21 기준, 외국인 등 대상, 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

건축선 (2019-04-11 기준, 도로경계선에서 3미터 후퇴, 세부사항 동작구청 건축과 문의)

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

소유권: 이재현 (2023-07-21 소유권보존)

말소기준권리:

근저당권: 케이씨유엔피엘대부주식회사 (2023-07-21) - 총 채권액 6,720,000,000원 (1,200,000,000원 + 5,520,000,000원)

임의경매: 서울드림신용협동조합 (2025-08-08) - 채권액 1,031,413,310원

압류: 동작구 (2026-06-05)

모든 을구 권리(근저당권) 및 갑구의 임의경매, 압류는 말소될 예정입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (현재까지 확인된 사항 없음)

총 등기부채권액: 6,720,000,000원

3.2. 임차인 현황

인수되는 보증금 합계: 0원

해당 물건은 인수되는 임차인의 보증금이 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

주변 상권은 상도역을 중심으로 형성된 지역으로, 다양한 근린생활시설이 분포하고 있습니다.

특히 상도역 5번 골목상권이 해당 지역 인근에 자리하고 있으며, 상도역 주변으로는 점포 53개 규모의 상권에서 월 25억 원의 매출이 발생하는 등 활성화된 지역으로 분석됩니다.

중앙대학교, 숭실대학교 등 교육기관이 인접해 있어 학생 및 젊은층의 유동인구가 풍부한 특징이 있습니다.

5. 생활정보

교통: 지하철 7호선 상도역을 통해 강남, 강북 등 주요 도심으로의 접근성이 우수합니다. 다수의 버스 노선도 운행 중입니다.

주거 및 상업 환경: 상도동 일대는 주거단지와 상업시설이 혼합된 지역으로, 최신 준공된 건물(2023년)에 해당하여 현대적인 인프라를 갖추고 있습니다.

편의시설: 인근에 마트, 병원, 은행 등 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 용이합니다. (구체적 시설 검색 결과는 제한적이나, 일반적인 상업지대 특성상 풍부할 것으로 예상)

잠재적 우려 사항: 과거 상도동 지역에서 소방서 설립 관련 주민 반대 사례가 있었던 점은 지역 개발 및 민원 동향을 파악하는 데 참고할 수 있습니다. 이는 혐오시설에 대한 지역 주민의 민감성을 보여주는 예시로, 해당 물건지 자체의 직접적인 혐오시설 발생 가능성은 현재 정보로는 확인되지 않습니다.

6. 잠재적 리스크

건축물대장상 '제2종근린생활시설'로 등재되어 있으나, 실제 이용 현황은 추가적인 현장 확인이 필요합니다.

상도역 인근은 대학가 및 주거 밀집 지역으로, 상권의 경기 변동에 따른 공실 리스크를 고려해야 합니다.

토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 향후 거래 시 외국인 등 특정 대상자는 허가를 받아야 하는 제약이 있을 수 있습니다. (2026년 8월 25일까지)

7. 투자 포인트

신축 건물(2023년 사용승인)로 내부 상태 및 건물 노후도가 양호할 것으로 예상됩니다.

지하철 7호선 상도역 역세권에 위치하여 유동인구 확보 및 교통 이용이 매우 편리합니다.

상도동 지역은 지속적인 개발이 이루어지고 있으며, 향후 지역 가치 상승 잠재력이 있습니다.

근린상가로서 배후 주거 단지 및 주변 상업 시설과의 시너지를 기대할 수 있습니다.

인수되는 임차인 보증금이 없어 명도 및 투자금 회수 관련 부담이 적습니다.

8. 종합 의견

본 물건은 지하철역 초역세권에 위치한 신축급 근린상가 건물로, 입지 및 건물 상태 측면에서 매우 우수한 조건을 갖추고 있습니다. 주변 상권 활성화 및 배후 주거지 확보로 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다. 다만, 토지거래허가구역 지정 기간 및 향후 상권 변화에 대한 면밀한 분석이 필요합니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 1,090,000,000원

인수 보증금: 0원

주변 시세 및 수익률, 경쟁 물건 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

현재 감정가가 시세 대비 적정한지, 경매 경쟁률은 어느 정도일지 등을 추가 분석하여 보수적인 접근이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.