나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경72358 [8] 경기도 가평군 설악면 사룡리 587-13 가동 2층204호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 재연 · 평가일 2025.10.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 가평군 설악면 사룡리 소재 "2H TOWN(통칭)" 단지내에 위치하는 부동산으로서, 주변은 펜션, 근린생활시설, 주택 등이 혼재된 지역으로서 제반 입지여건은 대체로 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량출입은 가능하나 버스정류장과의 거리 등 감안시 대중교통수단이용은 대체로 불편시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트구조-평지붕 4층 건내 1층 101호외 8개호(가동)로서 외벽 : 석재붙임 등 마감 창호 : 샷시창호 마감 등으로 관리상태는 대체로 무난시됨.

이용상태

기호 1~8 : 공부상 다세대주택으로 이용중이며, 후첨 '건물이용도'를 참조하시기 바랍니다. 기호 9 : 공부상 사무소로 이용중이며, 후첨 '건물이용도'를 참조하시기 바랍니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 엘리베이터설비, 소화전설비 등임.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 부정형의 2단으로 조성된 주상용 건부지임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 5-6 미터 내외의 도로에 접함.(다만 별첨 사진용지와 같이 본건 단지내로 연결된 사유지의 이용이 가능한지에 대해서는 별도의 확인이 필요할 것으로 보여지니 업무진행시 참고하시기 바랍니다.)

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 자연녹지지역(2022-11-07) 가축사육제한구역(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 수질보전특별대책지역(2권역)<환경정책기본법>, <추가기재> 영농여건불리농지 영농여건불리농지

공부와의 차이

본건 토지는 완경사지로서 각 건물의 경우 주차장쪽의 1층 출입구에서는 공부에서와 같이 '기호1~4 : 지상1층, 기호5~8 ; 지상2층, 기호9 : 지하1층'에 각각 위치하나, 반대쪽인 강변쪽에서는 별첨 사진용지와 같이 '기호1~4 : 지상2층, 기호5~8 : 지상3층, 기호9 ; 지상1층'에 각각 위치함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기타 : -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 남양주지원 2025타경72358 (8)

소재지: 경기도 가평군 설악면 사룡리 587-13, 가동 2층204호

토지면적: 44.53㎡ (약 13.47평)

건물면적: 33.60㎡ (약 10.16평)

감정가: 324,000,000원 (3억 2천 4백만원)

용도: 다세대주택 (도시형생활주택-원룸형)

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

건축년도: 2019년 (사용승인일 2019-10-25)

구조: 철근콘크리트구조, 평지붕 4층 건물 (가동)

2. 입지조건

2.1. 주위환경 및 교통

본건은 경기도 가평군 설악면 사룡리 소재 "2H TOWN(통칭)" 단지 내에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 펜션, 근린생활시설, 주택 등이 혼재된 지역으로 전반적인 입지 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

차량 접근은 가능하나, 버스 정류장과의 거리를 고려할 때 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다.

2.2. 토지 및 도로

토지는 대체로 부정형의 2단으로 조성된 주상용 건부지 형태입니다. 본건 북측으로는 노폭 약 5-6미터 내외의 도로에 접하고 있습니다. 다만, 단지 내로 연결된 사유지의 이용 가능 여부는 별도 확인이 필요할 수 있습니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

해당 토지는 도시지역, 자연녹지지역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 수질보전특별대책지역(2권역)에 해당합니다. 또한 영농여건불리농지로 분류되어 있습니다. 이러한 규제들은 향후 토지 이용에 제한을 줄 수 있습니다.

3. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2025년 6월 9일 접수된 이천세무서장의 압류(갑4)입니다. 이를 기준으로 이후 접수된 최승길, 지우테크, 주식회사쓰리이엑스, 주식회사티에스텍, 금천세무서장, 정윤모 등의 가압류 및 압류는 모두 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

가장 마지막 권리인 주식회사쓰리이엑스의 강제경매(갑11) 또한 매각으로 소멸됩니다.

등기부채권 총액은 149,278,040원입니다.

다만, 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 명시되어 있습니다. 이는 해당 토지에 대한 지상권이 존재하며, 경매 이후에도 존속될 가능성이 있음을 의미합니다. 해당 지상권의 내용과 인수 조건에 대한 면밀한 확인이 필수적입니다.

임차인 현황으로는 인수되는 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있습니다. 그러나 감정평가요약에서 "임대관계: 미상임"으로 표기되어 있어, 현재 임차인이 존재하거나 임대차 관계가 있으나 그 내역을 알 수 없는 경우도 있을 수 있습니다. 보증금 및 월세 내역이 미상인 임차인이 존재한다면, 이는 잠재적 인수 부담으로 이어질 수 있으므로 각별한 주의가 요구됩니다.

4. 상권분석

"2H TOWN" 단지는 가평군 설악면에 위치하며, 주변에는 펜션, 근린생활시설, 주택 등이 혼재된 복합 용도의 지역입니다. 최근 건축된(2019년) 비교적 신축 건물에 해당하여 기본적인 주거 환경은 양호한 편입니다.

지역 부동산 시세 분석 결과, 유사한 면적(30-40㎡)의 다세대주택이나 빌라 매물은 대략 8천만원에서 1억 5천만원 수준의 호가를 형성하는 것으로 파악됩니다. 해당 단지의 개별 호실 가격은 8천만원에서 1억 5천만원 사이로 추정됩니다.

주요 상업시설이나 편의시설은 차량 이동이 필요하며, 설악면 자체는 관광 및 전원생활 인구가 주로 찾는 지역 특성을 보입니다.

5. 생활정보

* 단지 내 및 주변: "2H TOWN"이라는 명칭에서 알 수 있듯이, 단지화된 주거 공간으로 보이며 펜션 등 관광객을 위한 시설이 주변에 있습니다.

* 편의시설: 설악면 내 기본적인 생활 편의 시설은 갖추어져 있으나, 대형 마트, 병원 등은 차량으로 이동해야 할 수 있습니다.

* 교통: 차량 접근성은 양호하나 대중교통 이용이 불편할 수 있습니다.

* 자연환경: 가평군 설악면은 자연녹지 지역에 포함되어 있어 쾌적한 환경을 기대할 수 있으나, 동시에 개발 제한 구역으로 지정된 곳이 많습니다.

6. 잠재적 리스크

* 미확인 임대차 관계: 임대관계가 미상이며 인수 보증금 합계가 0원이라는 점은, 추후 명도 과정이나 예상치 못한 보증금 인수 부담이 발생할 수 있는 위험 요인이 될 수 있습니다.

* 미소멸 지상권: 등기부상 매각으로 소멸되지 않는 지상권의 존재는 가장 큰 리스크입니다. 이 권리가 실질적으로 낙찰자에게 어떤 부담(토지 사용료 지불 의무 등)을 주는지 반드시 확인해야 합니다.

* 대중교통 불편: 차량이 없는 경우 생활에 불편함이 따를 수 있습니다.

* 환경 규제: 자연녹지, 수질보전특별대책지역 등 환경 규제가 강한 지역에 속해 있어 향후 건축물 증개축이나 용도 변경 등에 제한이 있을 수 있습니다.

* 건물 층수 표기 차이: 경사지 토지에 건축되어 보는 방향에 따라 건물 층수가 다르게 인식될 수 있다는 점은, 공부상 표기와 실제 이용 상태 간의 미묘한 차이가 있음을 시사합니다.

7. 종합 의견

본건은 비교적 신축(2019년 준공)인 다세대주택으로, 가평군 설악면에 위치합니다. 현재 감정가는 3억 2천 4백만원으로 책정되었으나, 주변 시세 및 유사 물건 호가 수준을 고려할 때 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

권리 관계는 대부분 소멸될 것으로 보이나, '미소멸 지상권'과 '미상 임대관계'는 낙찰 후 명확히 확인하고 해결해야 할 주요 과제입니다. 대중교통의 불편함과 엄격한 환경 규제 또한 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2019년 준공된 건물로 비교적 최신 상태의 주거 시설입니다.

* 관광 및 전원생활 지역: 가평군은 주말 별장, 세컨드 하우스, 전원생활을 희망하는 수요가 꾸준히 있는 지역입니다.

* 소형 면적: 1인 가구 또는 소형 임대 수익을 위한 투자 관점에서 접근 가능합니다.

* 경매를 통한 시세 차익 기대: 권리 분석 및 물건 상태를 철저히 파악하여 시세보다 저렴하게 취득할 기회가 있을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

주변 유사 다세대주택 및 "2H TOWN" 단지 내 호실들의 일반적인 호가 수준이 8천만원에서 1억 5천만원 사이인 점을 고려할 때, 본건의 예상 입찰가는 현재 시장가격을 기준으로 보수적으로 산정하는 것이 합리적입니다.

현 시세 분석 결과, 본건(33.60㎡)의 적정 시세는 약 1억원 내외로 판단됩니다.

따라서, 미소멸 지상권 및 임대차 관계 불확실성 등의 리스크를 고려하여, 100,000,000원 ~ 120,000,000원 수준에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

다만, 본건의 감정가 3억 2천 4백만원과는 상당한 차이가 있으므로, 현장 조사 및 권리관계 재확인을 통해 최종 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

* 면적 환산:

* 토지면적: 44.53㎡ (약 13.47평)

* 건물면적: 33.60㎡ (약 10.16평)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.