나이스옥션 법원경매 고양 2025타경62414 [4] 경기도 고양시 일산서구 대화동 1474-2 주건축물제1동 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 굿밸류 · 평가일 2025.03.17

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산서구 대화동 소재 '대송중학교' 남측 인근에 위치하며, 부근은 본건과 유사한 다세대주택 및 아파트, 학교, 근린생활시설 등으로 이루어진 주거지대로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 본건 인근에 버스정류장이 위치하는 등 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

일련번호(1, 2) 공히 부정형의 토지로서, 현황 '도로'로 이용 중임.

인접 도로상태

본건 북측으로 노폭 약 4미터 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 (1): 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(대화구역), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2013-12-20)(대화고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

일련번호 (2): 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(대화구역), 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2013-12-20)(대화고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산서구 대화동 소재 '대송중학교' 남측 인근에 위치하며, 부근은 본건과 유사한 다세대주택 및 아파트, 학교, 근린생활시설 등으로 이루어진 주거지대로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 본건 인근에 버스정류장이 위치하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 지하 1층, 지상 4층 건물 내 주건축물제1동 제1층 제101호 외 19개호로서,
(사용승인일: 2024-08-19)
외벽: 타일 및 돌붙임 마감 등
창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.(후첨 '호별배치도 및 내부구조도' 참조)

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북측의 진입도로(일련번호 1, 2)를 통하여 노폭 약 4미터 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

대화동 1474-2 :제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(대화구역), 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2013-12-20)(대화고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

1. 토지 별도등기 있음 1토지(을구 5, 7, 8번 근저당권설정등기, 을구 6번 지상권설정등기)
2. 주식회사 창명건설이 2025. 12. 17.자 유치권신고(공사대금 163,900,000원)를 하였으나 그 성립여부는 불분명함
3. 주식회사 주원이 2025. 12. 17.자 유치권신고(공사대금 171,165,000원)를 하였으나 그 성립여부는 불분명함
4. 지인종합건설 주식회사가 2025. 12. 17.자 유치권신고(공사대금 571,654,760원)를 하였으나 그 성립여부는 불분명함
5. 2026. 4. 22.자 신청채권자케이씨유엔피엘대부 주식회사((변경전:달월 신용협동조합))가 지인종합건설 주식회사, 주식회사 창명건설, 주식회사 주원의 유치권신고에 대한 유치권배제신청서를 제출함
6. 공부상 1, 2동으로 표시, 현황 A, B동으로 표시됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

1.1. 사건 정보

사건번호: 고양지원 2025타경62414 (4)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 케이씨유엔피엘대부 주식회사

2.

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 경기도 고양시 일산서구 대화동 1474-2 주건축물 제1동 2층 201호

용도: 다세대주택

건물구조: 철근콘크리트구조 경사지붕 지하 1층, 지상 4층 건물 내 1개호 (2024년 8월 19일 사용승인)

2.

1.3. 면적 정보

토지면적: 46.63㎡ (약 14.12평)

건물면적: 51.73㎡ (약 15.67평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

2.

1.4. 감정가 및 매각 대상

감정가: 314,000,000원

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

2.

2. 입지조건

2.

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산서구 대화동 소재 '대송중학교' 남측 인근에 위치합니다. 주변은 본건과 유사한 다세대주택, 아파트, 학교, 근린생활시설 등으로 구성된 주거지대로서, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 전반적인 교통 상황은 보통입니다.

2.

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

일련번호 (1)(2) 토지 공통:

제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(대화구역), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역(대화고등학교), 과밀억제권역.

2.

3. 권리분석

2.

3.1. 등기부 현황

소유권보존: 2024년 9월 11일 (정연주)

근저당권:

1순위: 케이씨유엔피엘대부 주식회사 (2024년 9월 11일, 1,908,000,000원) - 말소기준권리

2순위: 케이씨유엔피엘대부 주식회사 (2024년 9월 11일, 2,760,000,000원)

3순위: 명동새마을금고 (2025년 1월 21일, 1,170,000,000원)

임의경매개시결정: 2025년 2월 27일 (채권자: 달월(현 케이씨유엔피엘대부 주식회사), 채권액: 4,023,506,425원)

2.

3.2. 말소기준권리

2024년 9월 11일 접수된 케이씨유엔피엘대부 주식회사의 근저당권설정등기 (을구 1번) 입니다.

2.

3.3. 권리분석 결과

말소기준권리보다 선순위인 권리가 없으므로, 매각으로 인해 말소되지 않는 권리가 없다면 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 보입니다. 다만, 등기부상 을구 6번 지상권 설정 등기가 존재하며, 물건 명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권'으로 기재되어 있습니다.

2.

3.4. 유치권 신고 현황

주식회사 창명건설: 2025년 12월 17일 공사대금 163,900,000원 신고. 성립 여부 불분명.

주식회사 주원: 2025년 12월 17일 공사대금 171,165,000원 신고. 성립 여부 불분명.

지인종합건설 주식회사: 2025년 12월 17일 공사대금 571,654,760원 신고. 성립 여부 불분명.

신청채권자(케이씨유엔피엘대부 주식회사)는 2026년 4월 22일 위 유치권 신고들에 대한 유치권 배제 신청서를 제출하였습니다. 유치권의 성립 여부 및 최종 처리 결과에 따라 낙찰자에게 미치는 영향이 달라질 수 있습니다.

2.

3.5. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임대관계는 미상입니다.

2.

4. 상권분석

2.

4.1. 주변 시세 분석

제공된 최근 매매 JSON 정보는 1996년에 건축된 '성저마을(건영11)' 단지의 연립주택 거래 내역입니다.

* 59.88㎡ (약 18.1평): 2026년 7월 24일 279,000,000원 (약 15,410,000원/평)

* 59.93㎡ (약 18.1평): 2026년 7월 14일 271,000,000원 (약 14,970,000원/평)

* 84.33㎡ (약 25.5평): 2026년 7월 9일 348,000,000원 (약 13,650,000원/평)

본건은 2024년 8월에 사용승인된 신축 다세대주택으로, 위 연립주택보다 건축 연도가 약 28년 신축입니다. 신축이라는 점을 감안할 때, 동일 면적이라도 더 높은 가격 형성이 예상됩니다. 감정가 314,000,000원은 신축 건물의 가치를 반영한 것으로 보입니다.

2.

4.2. 주변 혐오시설

직접적인 검색 결과, 본건 소재지 주변에 혐오시설(폐기물 처리 시설, 하수종말처리장 등)이 집중되어 있다는 정보는 확인되지 않았습니다. 주변은 학교 및 주거지대로 구성되어 있습니다.

2.

5. 생활정보

2.

5.1. 교육시설

'대송중학교' 남측 인근에 위치하며, '대화고등학교'가 인근에 있어 교육 환경은 양호한 편입니다.

2.

5.2. 편의시설

단지 내 기본적인 위생, 급배수, 난방, 승강기 설비가 구비되어 있습니다. 주변에 근린생활시설이 있어 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

2.

6. 잠재적 리스크

2.

6.1. 유치권 문제

총 3건의 유치권이 신고되었으며, 총액은 약 9억 6천만 원에 달합니다. 이 유치권들의 성립 여부가 불분명하며, 특히 신청 채권자가 유치권 배제 신청을 하였으나, 최종 법원 결정에 따라 낙찰자가 부담해야 할 채무액이 달라질 수 있습니다. 이는 가장 큰 리스크 요인입니다.

2.

6.2. 건물 번호 불일치

공부상 '1동, 2동'으로 표시된 것이 현황 'A동, B동'으로 표기되어 있습니다. 이는 등기 및 행정 처리 과정에서 혼란을 야기할 수 있으나, 실제 건물 이용 및 가치에 미치는 영향은 제한적일 수 있습니다.

2.

6.3. 토지 별도 등기

토지에 별도 등기(근저당권 3건, 지상권 1건)가 존재합니다. 이 중 을구 6번 지상권 설정 등기는 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시되어 있어, 낙찰 후 인수될 가능성이 있습니다.

2.

6.4. 기타 미상 정보

건물 및 토지의 임대 관계가 미상입니다.

2.

7. 투자 포인트

2.

7.1. 입지 장점

* 신축 건물: 2024년 8월 사용승인된 최신 건물로, 노후화에 따른 유지보수 비용이 적게 들 것으로 예상됩니다.

* 우수한 학군: 중학교와 고등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 우수합니다.

* 안정적인 주거 환경: 주변이 주거밀집지역으로 상권 및 교통이 안정적입니다.

2.

7.2. 잠재 가치

* 향후 시세 상승 기대: 신축이라는 점과 지속적인 지역 발전 가능성을 고려할 때, 장기적인 시세 상승이 기대됩니다.

* 개발 호재 가능성: 주변 지역 개발 계획에 따라 가치 상승 여력이 있습니다.

2.

8. 종합 의견

본건은 신축 건물이라는 큰 장점을 가지고 있으며, 교육 및 교통 여건이 양호한 주거지에 위치합니다. 그러나 약 9억 6천만 원에 달하는 거액의 유치권 신고와 지상권 설정 등기 존재는 주요 위험 요소입니다. 유치권 배제 신청이 받아들여지거나, 예상보다 낮은 가격으로 낙찰받을 경우 투자 가치가 있을 수 있습니다. 철저한 권리 분석과 법원 결정에 대한 확인이 필수적입니다.

2.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 314,000,000원입니다.

주변 신축 다세대주택의 시세 및 본건의 신축 연도를 고려할 때 감정가 수준은 합리적이라고 판단됩니다.

다만, 유치권 및 지상권 등 잠재적 인수 리스크를 고려하여 감정가의 80~85% 수준에서 입찰가를 고려하는 것이 보수적인 접근 방식입니다.

예상 입찰가 범위: 251,200,000원 ~ 266,900,000원

유의사항: 예상 입찰가는 현재의 정보와 일반적인 시장 상황을 바탕으로 산정한 것이며, 실제 경매 진행 시 경쟁자 수, 현장 상황, 권리관계 변동 등에 따라 달라질 수 있습니다. 최종 입찰 결정은 해당 물건에 대한 충분한 조사와 신중한 판단 후 진행하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.