나이스옥션 법원경매 고양 2025타경62467 [3] 경기도 고양시 일산동구 장항동 752 삼성메르헨하우스 2층216호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 퍼스트 · 평가일 2025.04.08

토지감정요항표

위치 및 주위환경

-기호4~7 : 본건은 경기도 파주시 광탄면 용미리 소재 ""용미초등학교"" 남서측 근거리에 위치하며, 주위는 소규모공장, 농경지, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 제반 주위환경은 무난한 편임.

교통상황

-기호4~7 : 본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 상황은 보통임.

형태 및 이용상태

-기호4 : 부정형 평지로서 신축신고 필한 상태임.

-기호5 : 전으로 이용중임.

-기호6 : 도로예정지임.

-기호7 : 전으로 이용중임.

인접 도로상태

-기호4~7 : 남동측으로 폭 약 4미터 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

-기호4, 6 : 생산관리지역((2011.07.18)), 가축사육제한구역(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(전방지역:25km)((08.12.30))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 하천구역(고산천)<하천법>, <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)

-기호 5 : 생산관리지역((2011.07.18)), 가축사육제한구역(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(전방지역:25km)((08.12.30))<군사기지 및 군사시설 보호법>

-기호 7 : 생산관리지역((2011.07.18)) , 지방1급하천(하천925(13.11.04)), 가축사육제한구역(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(전방지역:25km)((08.12.30))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 하천구역(고산천)<하천법>

제시목록 외의 물건

-.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

-기호8,9 : 본건은 경기도 고양시 일산동구 장항동 소재 ‘3호선 정발산역’ 서측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 쇼핑몰, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

-기호10 : 본건은 경기도 고양시 일산동구 장항동 소재 '3호선 백석역' 서측 인근에 위치하며, 주위는 지하철역, 주상용건물, 근린생활시설, 공원 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

-기호8,9 : 본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장 및 3호선 '정발산역'이 소재하여 대중교통 상황은 보통임.

-기호10 : 본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장 및 3호선 '백석역'이 소재하여 대중교통 상황은 보통임.

건물의 구조

[기호8]
철근콘크리트구조 철근콘크리트, 평지붕 지상 7층 건물 내 제2층 제216호로서,

외벽 : 돌붙임 마감 등.
창호 : 샷시 창호임.

[기호9]
철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지상 15층 건물 내 제2층 제216호로서,

외벽 : 돌붙임 마감 등.
창호 : 샷시 창호임.

[기호10]
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 59층 건물 내 제55층 제5502호로서,

외벽 : 돌붙임 마감 등.
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

기호8 : 근린생활시설로 이용중임.

기호9 : 오피스텔로 이용중임.

기호10 : 공동주택(아파트)로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

-기호8 : 3필 일단의 장방형 토지로서, 제1종근린생활시설, 제2종근린생활시설, 업무시설 건부지로 이용중임.

-기호9 : 장방형 토지로서, 업무시설 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

-기호10 : 부정형 토지로서, 공동주택(아파트) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

-기호8 : 4면으로 포장도로에 접함.

-기호9 : 북동측 및 남서측으로 포장도로에 접함.

-기호10 : 4면으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

[기호8]
중심상업지역 , 지구단위계획구역 , 중로2류(폭 15m~20m)(접합) , 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

[기호9]
중심상업지역 , 지구단위계획구역 , 대로1류(폭 35m~40m)(접합) , 소로2류(폭 8m~10m)(접합) , 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

[기호10]
일반상업지역 , 지구단위계획구역 , 광로3류(폭 40m~50m)(접합) , 중로1류(폭 20m~25m)(2015-04-21)(접합) , 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

공장감정평가요항표

위치 및 부근의 상황

본건은 경기도 파주시 파주읍 봉서리 소재 ""문산수억고등학교"" 북동측 인근의 선유일반산업단지 내 소재하며, 주위는 중소규모 공장, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 제반 주위환경은 무난한 편임.

토지의 상황

-교통상황 : 본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 상황은 보통임.

-형태 및 이용상태 : 정방형의 토지로서 공업용으로 이용중임.

-인접 도로상태 : 본건 3면으로 포장도로에 접함.

-토지이용계획 및 제한상태 : -기호1 : 도시지역 , 일반공업지역 , 소로1류(폭 10m~12m)(접합) , 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 일반산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>

건물의 구조 및 현상

[건물의 구조]
-기호 2 : 철근콘크리트구조, 일반철골구조 기타지붕 지하1층 지상4층 건물로서
외벽 : 판넬잇기 마감 등.
창호 : 샷시 창호 마감 등.

-기호 3 : 경량철골구조 기타지붕 지상1층 건물로서
외벽 : 판넬잇기 마감 등.
창호 : 샷시 창호 마감 등.

[이용상황]
-기호2 : 공장 및 사무실 등으로 이용중임.

-기호3 : 경비실로 이용중임.

기계/기구의 현상

본건 기계기구의 외관상 관리상태는 보통이며, 정상동작 여부는 별도의 확인이 필요한바 경매진행시 참고하시기 바라며, 기호2 기계기구의 경우 정상작동 유무에 대한 확인이 어려운점, 범용기계기구가 아닌 주문제작 기계기구로서 특수한 용도에 사용되는 등 해당 산업 및 고도의 전문적인 지식이 요구 되는 점 등을 고려할 때 기계기구에 대한 감정평가가 불가능 할 것으로 판단되어 감정평가외 처리 하였으니 경매진행시 참고하시기 바람.

공작물의 현상

-.

기타참고사항

-임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2025타경62467 (3)

소재지: 경기도 고양시 일산동구 장항동 752 삼성메르헨하우스 2층216호

용도: 오피스텔

감정가: 197,000,000원

토지면적: 7.97㎡ (약 2.41평)

토지지분: 7.9658㎡ (약 2.41평)

건물면적: 49.70㎡ (약 15.04평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 고양축산업협동조합 (경매 신청 채권자)

특이사항: 공동담보

주의사항:

특수물건정보: 공동담보

1.1. 입지조건

* 주위 환경: 본건은 경기도 고양시 일산동구 장항동 소재 3호선 정발산역 서측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 쇼핑몰, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통 수준임.

* 교통 상황: 본건까지 차량의 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장 및 3호선 정발산역, 백석역이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리함.

* 인접 도로 상태: 본건 건물은 4면으로 포장도로에 접해 있으며, 접근성이 좋음.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 을11 근저당권 (고양축산업협동조합, 2022-09-15)

* 경매 신청 채권자: 고양축산업협동조합 (2025-03-11, 2025타경62467)

* 주요 권리 현황:

* 을11 근저당권 (고양축산업협동조합, 2022-09-15) - 말소기준권리, 경매 신청의 근거가 되는 권리로서 경매로 인해 소멸됨.

* 갑5 압류 (고양시, 2024-11-12) - 말소.

* 갑6 가압류 (산은캐피탈주식회사, 2025-01-07) - 말소.

* 갑7 가압류 (주식회사티디엠, 2025-01-17) - 말소.

* 갑8 임의경매 (고양축산업협동조합, 2025-03-11) - 본건 경매 개시 결정으로, 경매 절차에 따라 소멸됨.

* 갑9 소유권이전 (김문자, 2025-03-12) - 말소되지 않음.

* 갑9-1 소유권경정 (김종문, 2025-06-13) - 말소되지 않음.

* 총 등기부채권액: 5,412,375,637원

* 인수되는 보증금: 0원 (권리 분석상 낙찰자가 인수해야 할 임차 보증금은 없는 것으로 파악됨.)

* 임차인 현황:

* * 현상철

* 보증금: 40,000,000원

* 차임: 450,000원

* 전입일자(사업일자): 2024-01-17

* 확정일자: 2024-01-17

* 배당신고일자: 2025-04-21

* 대항력: 없음

* 비고: 대항력 없는 임차인으로, 배당받을 금액이 있다면 배당표에 따라 처리될 예정임. (주의: 보증금 및 차임 금액이 실제와 다를 수 있으므로 현장 조사 시 확인 필요)

1.3. 상권분석

* 건물 용도: 본건이 속한 삼성메르헨하우스는 업무시설(오피스텔 및 근린생활시설) 용도로 이용되고 있음. 본건(2층216호)은 오피스텔로 이용 중임.

* 주변 지역: 오피스텔, 쇼핑몰, 근린생활시설이 밀집된 지역으로, 3호선 역세권에 해당하여 유동인구가 풍부하고 상업 활동이 활발함.

* 토지 이용 계획: 본건 건물 부지는 중심상업지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역 등으로 지정되어 있어 상업 및 업무 활동에 유리한 환경임. (기타 생산관리지역, 가축사육제한구역 등은 주로 토지감정평가 요항표 상의 파주 지역 토지에 대한 내용이며, 본건 고양시 오피스텔과는 직접적인 관련성이 낮음.)

1.4. 생활정보

* 편의시설: 단지 내 및 인근에 쇼핑몰, 각종 상업시설, 근린생활시설이 다수 소재하여 편리한 생활이 가능함.

* 교통: 3호선 정발산역 및 백석역을 통해 서울 강남 및 주요 도심으로의 접근성이 우수하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 매우 편리함.

* 주거환경: 오피스텔 및 주상복합 건물이 밀집한 지역으로, 주거 편의성과 생활 인프라가 잘 갖추어져 있음.

1.5. 잠재적 리스크

* 건물 내부 구조: 본건은 2층에 위치하며, 건물 전체로는 15층 건물임. (참고: 제공된 건축물표제부상 건물 전체 층수는 15층이나, 건물(9) JSON 상에는 15층으로 표기되어 있으며, 감정평가요항표에서는 기호 8은 7층 건물, 기호 9는 15층 건물, 기호 10은 59층 건물 내 각 호수로 언급되어 혼재된 정보 존재. 본건 2층216호는 기호 9 (15층 건물)에 해당할 것으로 추정.)

* 임대 관계: 임대 관계가 미상으로, 실제 거주하는 임차인이 있는지, 있다면 계약 관계는 어떻게 되는지 현장 조사를 통해 명확히 파악해야 함.

* 권리 관계: 다수의 압류 및 가압류 권리가 말소되었으나, 등기부등본 상 소유권 이전 (상속) 관련 내용이 말소되지 않은 채 존재함. 경매 절차로 인해 소유권 외 권리는 대부분 소멸될 것으로 예상되나, 최종 말소 여부는 등기부등본 확인이 필요함.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 고양시 일산동구 장항동에 위치한 삼성메르헨하우스 오피스텔로, 3호선 역세권의 뛰어난 입지를 자랑합니다. 주변 상권이 발달하고 각종 생활 편의시설이 풍부하여 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다. 권리 분석상 특별히 인수해야 할 권리나 보증금은 없는 것으로 파악됩니다. 다만, 임대차 관계가 미상인 점은 현장 조사를 통해 반드시 확인해야 할 부분입니다. 감정가 1억 9천 7백만원 대비 최근 거래 사례들을 종합해 볼 때, 시세는 감정가보다 다소 낮게 형성될 가능성이 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 우수한 역세권 입지: 3호선 정발산역, 백석역 인접으로 서울 도심 접근성이 뛰어남.

* 풍부한 생활 인프라: 쇼핑몰, 근린생활시설 등이 밀집하여 주거 및 생활 편의성이 높음.

* 안정적인 임대 수요: 오피스텔 밀집 지역으로 꾸준한 임대 수익 기대 가능.

* 권리 관계 명확: 말소기준권리 이하 권리들이 경매로 소멸되어 명도 및 소유권 이전이 비교적 용이할 것으로 예상됨.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 197,000,000원

* 면적: 49.70㎡ (약 15.04평)

* 시세 분석: 제공된 최근 매매 JSON 정보들을 분석한 결과, 유사 면적 (약 32.84㎡~38.84㎡)의 오피스텔 거래 사례는 82,500,000원 ~ 100,000,000원 수준이며, 이는 3.3㎡당 약 250만원 ~ 260만원의 가격을 형성하고 있습니다. 이를 49.70㎡ 면적에 단순 환산 시 약 1억 2천 6백만원 ~ 1억 2천 8백만원 수준으로 추정됩니다. 그러나 더 큰 면적(80.67㎡)의 거래 사례에서는 3.3㎡당 약 450만원 이상의 가격이 형성되기도 했습니다. 외부 시세 정보에 따르면 유사 면적대가 1억 3천만원 ~ 1억 7천만원 수준으로 파악됩니다.

* 종합 의견: 본 물건의 감정가(1억 9천 7백만원)는 최근 시세 정보보다 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다. 따라서 시세 수준 및 낙찰 가능성을 고려하여 감정가 대비 일정 비율 할인된 가격으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

* 예상 입찰가: 175,000,000원 (1억 7천 5백만원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.