나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경72358 [7] 경기도 가평군 설악면 사룡리 587-13 가동 2층203호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 재연 · 평가일 2025.10.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 가평군 설악면 사룡리 소재 "2H TOWN(통칭)" 단지내에 위치하는 부동산으로서, 주변은 펜션, 근린생활시설, 주택 등이 혼재된 지역으로서 제반 입지여건은 대체로 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량출입은 가능하나 버스정류장과의 거리 등 감안시 대중교통수단이용은 대체로 불편시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트구조-평지붕 4층 건내 1층 101호외 8개호(가동)로서 외벽 : 석재붙임 등 마감 창호 : 샷시창호 마감 등으로 관리상태는 대체로 무난시됨.

이용상태

기호 1~8 : 공부상 다세대주택으로 이용중이며, 후첨 '건물이용도'를 참조하시기 바랍니다. 기호 9 : 공부상 사무소로 이용중이며, 후첨 '건물이용도'를 참조하시기 바랍니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 엘리베이터설비, 소화전설비 등임.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 부정형의 2단으로 조성된 주상용 건부지임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 5-6 미터 내외의 도로에 접함.(다만 별첨 사진용지와 같이 본건 단지내로 연결된 사유지의 이용이 가능한지에 대해서는 별도의 확인이 필요할 것으로 보여지니 업무진행시 참고하시기 바랍니다.)

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 자연녹지지역(2022-11-07) 가축사육제한구역(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 수질보전특별대책지역(2권역)<환경정책기본법>, <추가기재> 영농여건불리농지 영농여건불리농지

공부와의 차이

본건 토지는 완경사지로서 각 건물의 경우 주차장쪽의 1층 출입구에서는 공부에서와 같이 '기호1~4 : 지상1층, 기호5~8 ; 지상2층, 기호9 : 지하1층'에 각각 위치하나, 반대쪽인 강변쪽에서는 별첨 사진용지와 같이 '기호1~4 : 지상2층, 기호5~8 : 지상3층, 기호9 ; 지상1층'에 각각 위치함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기타 : -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 남양주지원 2025타경72358 (7)

소재지: 경기도 가평군 설악면 사룡리 587-13 가동 2층203호

용도: 다세대주택 (도시형생활주택-원룸형)

감정가: 310,000,000원

토지면적: 42.58㎡ (약 12.87평)

건물면적: 32.13㎡ (약 9.72평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: (OOOOOOO

1.1. 입지조건

본건은 경기도 가평군 설악면 사룡리 소재 "2H TOWN" 단지 내에 위치하고 있습니다.

주변은 펜션, 근린생활시설, 주택 등이 혼재된 지역으로 전반적인 입지 여건은 보통 수준입니다.

서울~춘천 고속도로 설악IC에서 가까운 거리에 있어 차량을 통한 접근성이 양호합니다.

다만, 버스 정류장과의 거리를 고려할 때 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다.

청평호와 인접하여 자연경관이 우수하며, 레저 활동을 즐기기 좋은 환경입니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 이천세무서장의 압류 (등기구분: 갑4, 접수일자: 2025-06-09)

등기부상 채권총액: 149,278,040원

현재 등기부상 확인되는 권리로는 소유권 이전, 신탁등기 말소, 압류, 가압류 등이 있습니다.

말소기준권리보다 후순위의 권리들은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원이며, 임대차 관계는 미상으로 확인됩니다.

보증금이나 차임이 미상인 임차인이 있을 경우, 대항력 유무 및 권리 인수 여부를 철저히 확인해야 하므로 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

본건이 속한 "2H TOWN" 단지는 주로 펜션, 리조트 등 관광 및 레저 시설이 밀집된 지역의 특성을 보입니다.

일반적인 상업 지역보다는 관광객 수요에 맞춘 근린생활시설 및 주거시설이 혼재하는 형태입니다.

주변에 소규모 상점이나 편의시설은 있을 수 있으나, 대규모 상업 시설은 부족할 것으로 예상됩니다.

따라서 일반적인 상권의 활성화 정도보다는 지역의 관광 및 휴양 수요에 따른 가치 변동이 클 수 있습니다.

1.4. 생활정보

차량 이용 시 5분 이내 거리에 종합병원, 학교, 면사무소, 할인마트 등 기본적인 생활 편의시설 접근이 가능합니다.

청평호 주변에 위치하여 요트, 수상스키 등 다양한 수상 레저 활동을 즐길 수 있는 환경입니다.

주변 지역은 2017년 청평과 설악 간 신규 다리 개통으로 가평읍까지의 이동 시간이 단축되었습니다.

1.5. 잠재적 리스크

대중교통 이용의 불편함은 거주 또는 임대 시 고려해야 할 단점입니다.

도시지역 내 자연녹지지역으로 지정되어 있어 토지 이용에 일부 제한이 따를 수 있습니다.

"2H TOWN" 단지의 정확한 관리 주체 및 규약에 대한 확인이 필요하며, 공동생활 및 레저 시설 운영과 관련된 사항을 숙지해야 합니다.

건물은 철근콘크리트 구조로 전반적인 관리는 양호하나, 준공 후 시간이 지남에 따라 유지보수 비용이 발생할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경기도 가평군의 자연환경과 관광 인프라를 활용할 수 있는 다세대주택입니다.

2H TOWN 단지 내에 위치하여 독특한 레저 및 휴양 환경을 제공하는 장점이 있습니다.

차량을 이용한 접근성이 좋으나, 대중교통 이용은 다소 불편한 점이 있습니다.

권리관계는 명확해 보이나, 임차인 정보 미상의 부분은 추가 확인이 필요합니다.

감정가는 310,000,000원으로, 인근 유사 물건의 실거래가(2021년 9월, 32㎡ 기준 3억 4천만원)를 고려할 때 시장 가치와 비교 검토가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

휴양 및 레저 수요를 겨냥한 임대 수익 (예: 단기 임대, 펜션형 임대) 가능성이 있습니다.

서울 및 수도권에서 접근성이 용이하여 주말 별장 또는 세컨드 하우스 용도로 활용 가치가 있습니다.

청평호 조망권과 단지 내 부대시설(리조트 시설로 추정)을 활용한 투자 매력이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 310,000,000원입니다.

인근 유사 물건의 실거래가 (2021년 9월, 32㎡ 기준 3억 4,000만원)를 참고했을 때, 현재 시점의 가치를 재평가할 필요가 있습니다.

다만, 경매 특성상 감정가 이하에서 입찰이 이루어질 가능성이 있으며, 향후 시장 상황과 본건의 실질적인 가치 평가를 고려하여 보수적인 접근이 필요합니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려하여 예상 입찰가를 280,000,000원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.