나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경72358 [3] 경기도 가평군 설악면 사룡리 587-13 가동 1층103호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 재연 · 평가일 2025.10.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 가평군 설악면 사룡리 소재 "2H TOWN(통칭)" 단지내에 위치하는 부동산으로서, 주변은 펜션, 근린생활시설, 주택 등이 혼재된 지역으로서 제반 입지여건은 대체로 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량출입은 가능하나 버스정류장과의 거리 등 감안시 대중교통수단이용은 대체로 불편시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트구조-평지붕 4층 건내 1층 101호외 8개호(가동)로서 외벽 : 석재붙임 등 마감 창호 : 샷시창호 마감 등으로 관리상태는 대체로 무난시됨.

이용상태

기호 1~8 : 공부상 다세대주택으로 이용중이며, 후첨 '건물이용도'를 참조하시기 바랍니다. 기호 9 : 공부상 사무소로 이용중이며, 후첨 '건물이용도'를 참조하시기 바랍니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 엘리베이터설비, 소화전설비 등임.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 부정형의 2단으로 조성된 주상용 건부지임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 5-6 미터 내외의 도로에 접함.(다만 별첨 사진용지와 같이 본건 단지내로 연결된 사유지의 이용이 가능한지에 대해서는 별도의 확인이 필요할 것으로 보여지니 업무진행시 참고하시기 바랍니다.)

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 자연녹지지역(2022-11-07) 가축사육제한구역(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 수질보전특별대책지역(2권역)<환경정책기본법>, <추가기재> 영농여건불리농지 영농여건불리농지

공부와의 차이

본건 토지는 완경사지로서 각 건물의 경우 주차장쪽의 1층 출입구에서는 공부에서와 같이 '기호1~4 : 지상1층, 기호5~8 ; 지상2층, 기호9 : 지하1층'에 각각 위치하나, 반대쪽인 강변쪽에서는 별첨 사진용지와 같이 '기호1~4 : 지상2층, 기호5~8 : 지상3층, 기호9 ; 지상1층'에 각각 위치함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기타 : -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 남양주지원 2025타경72358 (3)

소재지: 경기도 가평군 설악면 사룡리 587-13 가동 1층103호

용도: 다세대주택 (도시형생활주택-원룸형)

감정가: 300,000,000 원

토지면적: 42.58㎡ (약 12.88평)

토지지분: 42.579㎡ (약 12.88평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 32.13㎡ (약 9.72평)

건물지분: 32.13㎡ (약 9.72평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: (OOOOOOO

특이사항: 공동담보

주의사항:

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 경기도 가평군 설악면 사룡리 소재 "2H TOWN(통칭)" 단지 내에 위치하며, 주변 지역은 펜션, 근린생활시설, 주택 등이 혼재된 지역으로 전반적인 입지 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 출입은 가능하나, 버스 정류장과의 거리 등을 고려할 때 대중교통 이용은 대체로 불편한 편입니다.

2.3. 건물의 구조 및 상태

건축물대장상 본 건물(가동)은 철근콘크리트구조 평지붕 4층 건물이며, 사용승인일은 2019년 10월 25일입니다. 본 물건은 해당 건물의 1층 103호에 해당합니다. 외벽은 석재붙임 등으로 마감되었고, 창호는 샷시창호로 되어 있으며, 전반적인 관리 상태는 무난한 것으로 보입니다.

2.4. 토지 형상 및 이용상태

토지는 대체로 부정형의 2단으로 조성된 주상용 건부지입니다.

2.5. 인접 도로상태

본건은 북측으로 노폭 약 5-6미터 내외의 도로에 접해 있습니다. 다만, 단지 내 사유지 도로 이용 가능 여부는 별도 확인이 필요할 수 있습니다.

2.6. 토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 도시지역, 자연녹지지역에 속해 있으며, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 수질보전특별대책지역(2권역) 등에 해당합니다. 또한 영농여건불리농지로 지정되어 있습니다.

2.7. 공부와의 차이

본건 토지는 완경사지이며, 건물은 주차장 쪽 1층 출입구에서는 공부상 기재와 같으나, 강변 쪽에서는 1층 출입구가 지상 2층 위치에 해당되는 등 공부상의 기재와 실제 현황이 차이가 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리요약

본건은 부동산강제경매로 진행되며, 채권자는 (OOOOOOO입니다.

말소기준권리: 갑4, 이천세무서장 압류 (2025-06-09)

매각으로 인해 말소되는 권리: 갑4, 갑5, 갑6, 갑7, 갑8, 갑9, 갑10, 갑11, 갑12 (강제경매개시결정)

3.2. 인수되는 권리

- 인수되는 보증금 합계: 0원

- 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요: 명시되지 않음)

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 박

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자/사업일자: 미상

* 확정일자: 미상

* 배당신고일자: 미상

* 대항력: 없음

* 비고:

3.4. 등기부 요약

- 갑2: 더블에이치원주식회사 신탁등기말소 (2019-12-06)

- 갑3: 주식회사에이티세미콘 소유권이전 (2019-12-06)

- 갑4: 이천세무서장 압류 (2025-06-09) - 말소기준권리

- 갑5: 최승길 가압류 (2025-06-30, 16,591,300원) - 말소

- 갑6: 이천시 압류 (2025-07-01) - 말소

- 갑7: 지우테크 가압류 (2025-07-01, 71,222,800원) - 말소

- 갑8: 주식회사쓰리이엑스 가압류 (2025-07-21, 16,944,300원) - 말소

- 갑9: 주식회사티에스텍 가압류 (2025-07-21, 20,592,000원) - 말소

- 갑10: 금천세무서장 압류 (2025-07-31) - 말소

- 갑11: 정윤모 가압류 (2025-09-05, 23,927,640원) - 말소

- 갑12: 주식회사쓰리이엑스 강제경매 (2025-09-23) - 말소 (8번 가압류의 본압류 이행)

총 등기부 채권액: 149,278,040원

4. 상권분석

본 물건이 속한 "2H TOWN" 단지는 주변에 펜션, 근린생활시설, 주택 등이 혼재된 지역입니다. 대중교통 이용이 다소 불편한 점은 상권 활성화에 제약이 될 수 있으나, 개별 단지 내 상가 시설의 이용이나 주변 편의시설 활용은 가능할 것으로 보입니다. 다만, 이 지역은 자연녹지 지역 등으로 지정되어 있어 개발 행위에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

5. 생활정보

* 편의시설: 주변 지역의 근린생활시설 및 주택가에 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용은 가능할 것으로 예상됩니다. 정확한 편의시설과의 거리는 현장 조사가 필요합니다.

* 문화/여가시설: 가평군 지역 특성상 자연 친화적인 레저 및 관광 시설 접근성이 있을 수 있습니다.

* 설비내역: 위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 엘리베이터 설비, 소화전 설비 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 도로 접근성: 단지 내 사유지 도로 이용 가능 여부에 대한 확인이 필요합니다.

* 토지 이용 계획: 자연녹지지역, 수질보전특별대책지역 등 다양한 규제 지역에 속해 있어 향후 재산권 행사 또는 개발에 제약이 있을 수 있습니다.

* 공부와의 차이: 실제 건물 현황과 공부상의 기재가 상이한 부분이 있어, 관련 내용에 대한 명확한 파악이 필요합니다.

* 입지적 제약: 대중교통 접근성이 다소 불편한 점은 거주 또는 임대 시 단점이 될 수 있습니다.

* 주변 시설: 추가적인 주변 환경 조사(혐오시설 유무 등)가 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 가평군 설악면의 "2H TOWN" 단지 내에 위치한 다세대주택으로, 감정가는 3억원입니다. 권리관계는 말소기준권리 이후의 권리들이 모두 말소될 예정이며, 인수되는 보증금은 없습니다. 임차인은 대항력이 없는 박 외에는 확인되지 않았습니다. 다만, 건물 현황과 공부상의 차이, 단지 내 도로 이용 문제, 자연녹지 지역 등의 규제 사항, 대중교통 불편 등은 잠재적인 리스크 요인으로 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 권리상 안전: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 낙찰 후 권리 관련 문제는 없을 것으로 보입니다.

* 인수 부담 없음: 인수되는 임차 보증금이 없어 명도 및 재산권 행사에 부담이 적습니다.

* 지역 특성: 가평 지역의 전원생활 또는 주말 주택으로서의 잠재적 가치를 고려해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 정보를 바탕으로 현 시세를 분석한 결과, 해당 물건의 감정가는 300,000,000원입니다. 주변 연립, 다세대, 빌라 매매/임대 정보를 종합적으로 고려할 때, 본건과 유사한 조건의 거래 사례를 바탕으로 보수적으로 접근할 경우, 입찰가는 감정가 수준에서 출발하여 280,000,000원 ~ 320,000,000원 범위 내에서 형성될 것으로 예상됩니다.

다만, 이는 현재까지 제공된 정보와 일반적인 시장 분석에 따른 추정치이며, 실제 최신 시세, 현장 방문을 통한 건물 상태 확인, 주변 시세 변동 추이, 경쟁 물건 현황 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다. 특히, 토지 이용 계획, 도로 이용 가능 여부, 공부와의 차이 등 리스크 요인에 대한 추가적인 조사 및 분석이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.