나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경72358 [4] 경기도 가평군 설악면 사룡리 587-13 가동 1층104호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 재연 · 평가일 2025.10.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 가평군 설악면 사룡리 소재 "2H TOWN(통칭)" 단지내에 위치하는 부동산으로서, 주변은 펜션, 근린생활시설, 주택 등이 혼재된 지역으로서 제반 입지여건은 대체로 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량출입은 가능하나 버스정류장과의 거리 등 감안시 대중교통수단이용은 대체로 불편시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트구조-평지붕 4층 건내 1층 101호외 8개호(가동)로서 외벽 : 석재붙임 등 마감 창호 : 샷시창호 마감 등으로 관리상태는 대체로 무난시됨.

이용상태

기호 1~8 : 공부상 다세대주택으로 이용중이며, 후첨 '건물이용도'를 참조하시기 바랍니다. 기호 9 : 공부상 사무소로 이용중이며, 후첨 '건물이용도'를 참조하시기 바랍니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 엘리베이터설비, 소화전설비 등임.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 부정형의 2단으로 조성된 주상용 건부지임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 5-6 미터 내외의 도로에 접함.(다만 별첨 사진용지와 같이 본건 단지내로 연결된 사유지의 이용이 가능한지에 대해서는 별도의 확인이 필요할 것으로 보여지니 업무진행시 참고하시기 바랍니다.)

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 자연녹지지역(2022-11-07) 가축사육제한구역(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 수질보전특별대책지역(2권역)<환경정책기본법>, <추가기재> 영농여건불리농지 영농여건불리농지

공부와의 차이

본건 토지는 완경사지로서 각 건물의 경우 주차장쪽의 1층 출입구에서는 공부에서와 같이 '기호1~4 : 지상1층, 기호5~8 ; 지상2층, 기호9 : 지하1층'에 각각 위치하나, 반대쪽인 강변쪽에서는 별첨 사진용지와 같이 '기호1~4 : 지상2층, 기호5~8 : 지상3층, 기호9 ; 지상1층'에 각각 위치함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기타 : -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 남양주지원 2025타경72358 (4)

경매구분: 부동산강제경매

1.2. 소재지 및 현황

소재지: 경기도 가평군 설악면 사룡리 587-13 가동 1층104호

건물용도: 다세대주택 (도시형생활주택-원룸형)

1.3. 부동산 정보

매각대상: 토지/건물일괄매각

토지면적: 44.53㎡ (약 13.47평)

건물면적: 33.60㎡ (약 10.16평)

건물구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트구조-평지붕 4층 건내 1층

1.4. 감정가 및 면적

감정가: 314,000,000원 (31,400만원)

토지면적: 44.53㎡ (약 13.47평)

토지지분: 44.527㎡ (약 13.47평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 33.60㎡ (약 10.16평)

건물지분: 33.6㎡ (약 10.16평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.5. 매각 및 경매 정보

채권자: (OOOOOOO

특이사항: 공동담보, 특수물건정보: 공동담보

주의사항: (기재 내용 없음)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 가평군 설악면 사룡리 소재 "2H TOWN" 단지 내에 위치하며, 주변은 펜션, 근린생활시설, 주택 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 입지여건은 보통 수준으로 평가됩니다. "2H TOWN"은 청평호를 조망할 수 있는 위치에 있으며, 단지 내 프라이빗 수영장, 루프탑, 바베큐 시설, 요트/보트, 수상레저 등을 이용할 수 있는 것으로 보입니다.

2.2. 교통상황

차량으로의 출입은 가능하나, 버스정류장과의 거리를 고려할 때 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다.

2.3. 토지 이용 및 도로 상태

토지는 대체로 부정형이며, 2단으로 조성된 주상용 건부지입니다. 본건 북측으로 노폭 약 5-6미터 내외의 도로에 접해 있습니다. 다만, 단지 내 사유지 도로 이용 가능 여부는 별도 확인이 필요할 수 있습니다.

2.4. 토지 이용계획 및 제한사항

해당 토지는 도시지역, 자연녹지지역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 수질보전특별대책지역(2권역) 등에 해당합니다. 또한 영농여건불리농지입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

집합건물 등기부 요약상 다음과 같은 권리 내역이 확인됩니다.

* 갑2: 2019-12-06 접수, 소유권이전1번신탁등기말소 (더블에이치원주식회사)

* 갑3: 2019-12-06 접수, 소유권이전 (주식회사에이티세미콘) - 매매

* 갑4: 2025-06-09 접수, 압류 (이천세무서장) - 말소기준권리

* 갑5: 2025-06-30 접수, 가압류 (최승길) - 말소

* 갑6: 2025-07-01 접수, 가압류 (지우테크) - 말소

* 갑7: 2025-07-21 접수, 가압류 (주식회사쓰리이엑스) - 말소

* 갑8: 2025-07-21 접수, 가압류 (주식회사티에스텍) - 말소

* 갑9: 2025-07-31 접수, 압류 (금천세무서장) - 말소

* 갑10: 2025-09-05 접수, 가압류 (정윤모) - 말소

* 갑11: 2025-09-23 접수, 강제경매 (주식회사쓰리이엑스) - 말소 (의정부지방법원 남양주지원 2025타경72358)

총 채무액은 149,278,040원 (14,928만원)입니다.

3.2. 말소기준권리

말소기준권리는 2025-06-09 접수된 이천세무서장의 압류 (갑4) 입니다.

3.3. 인수되는 권리

말소기준권리보다 선순위인 권리가 등기부등본상 확인되지 않아, 본 경매 절차를 통해 매각 시 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, 물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요"라고 기재되어 있으나, 구체적인 지상권의 존재 여부 및 내용은 별도 확인이 필요합니다.

3.4. 임차인 현황

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 임대 관계는 미상으로 확인됩니다.

금액이 미상인 임차인이 존재할 가능성이 있으므로, 입찰 전 현장 조사를 통해 정확한 임대차 관계 및 점유 현황을 파악하는 것이 중요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 지역 특성

본건이 위치한 가평군 설악면 지역은 전원주택, 펜션, 별장 등이 다수 분포하며, 청평호와 인접하여 관광 및 휴양지로서의 특성을 가지고 있습니다. "2H TOWN"은 이러한 지역 특성 속에서 프라이빗한 시설을 갖춘 복합 단지 형태를 띱니다.

4.2. 건물 용도 및 이용현황

본건은 공부상 다세대주택으로 이용 중이며, '2H TOWN' 단지 내 "가동"의 1층 104호입니다. 인근 부동산 정보에 따르면, "2H TOWN" 단지 내에는 12평형(약 39.67㎡)의 다양한 타입 세대가 있는 것으로 확인됩니다. 본건의 건물면적은 33.60㎡(약 10.16평)으로, 이는 원룸형 도시형생활주택에 해당합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 펜션, 근린생활시설, 주택 등이 혼재되어 있으나, 대중교통 이용의 불편함을 감안할 때 주요 생활 편의시설(마트, 병원 등) 접근성은 다소 떨어질 수 있습니다. 다만, 관광지 특성상 관광객을 위한 시설은 일부 존재할 수 있습니다.

5.2. 건물 내 부대시설

본 건물(가동)은 철근콘크리트 구조로, 4층 높이에 승강기(엘리베이터)가 설치되어 있습니다. 위생, 급배수, 난방, 소화전 설비 등이 갖추어져 있습니다. "2H TOWN" 단지 전체로는 프라이빗 수영장, 루프탑, 바베큐 시설, 요트/보트, 수상레저 시설 등이 제공될 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공사/건물 관련

건물은 2019년 10월 25일 사용승인되어 비교적 신축에 속하나, 공부와의 차이(건물 경사로 인한 층수 표기 차이)가 존재하여 실제 이용 시 혼동의 여지가 있을 수 있습니다.

6.2. 토지 이용 관련

본건 토지는 도시지역, 자연녹지지역이며, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역 등 다양한 개발 제한 및 환경 규제가 적용됩니다.

6.3. 기타

임대 관계가 미상으로, 실제 점유자 및 임대차 조건 확인이 필수적입니다. 또한, "2H TOWN" 단지 내 사유지 도로 이용 가능 여부에 대한 확인이 필요하며, 이는 단지 접근성에 영향을 미칠 수 있습니다. 과거 "2H TOWN" 관련 보도자료에서 인접 필지의 맹지 논란 및 소유권 분쟁 가능성이 언급된 바 있어, 관련 법규 및 현황에 대한 추가적인 검토가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 가평군 설악면에 위치한 "2H TOWN" 단지 내 다세대주택(원룸형)으로, 비교적 신축 건물이며 단지 내 다양한 부대시설을 이용할 수 있다는 장점이 있습니다. 그러나 대중교통 이용의 불편함, 복합적인 지역 특성(관광지, 주거지), 그리고 잠재적인 법적 리스크(도로 이용, 과거 분쟁) 등은 고려해야 할 사항입니다. 현재 권리 관계는 말소기준권리보다 후순위 권리들이 다수 설정되어 있어 경매 진행 시 대부분 소멸될 것으로 예상됩니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물로 관리 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

* "2H TOWN" 단지 내 편의 시설(프라이빗 수영장, 루프탑 등)을 활용할 수 있습니다.

* 관광 및 휴양지로서의 가평 지역 특성상 임대 수요(단기 임대 등)가 있을 수 있습니다.

* 감정가가 31,400만원으로, 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 낙찰받을 경우 시세차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 감정가는 314,000,000원 (31,400만원)입니다. 주변 시세 정보와 본건의 입지 조건, 건물 상태, 잠재적 리스크 등을 종합적으로 고려할 때, 현재 시점에서 250,000,000원 (25,000만원) ~ 290,000,000원 (29,000만원) 사이에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

이는 감정가 대비 약 80% ~ 92% 수준으로, 낙찰 후 발생할 수 있는 제반 비용 및 추가적인 리스크를 고려한 보수적인 접근입니다. 특히, 권리 분석, 임차인 현황, 건물 내부 상태, 그리고 주변 단지와의 시세 비교를 통해 최종 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.