나이스옥션 법원경매 고양 2025타경62414 [15] 경기도 고양시 일산서구 대화동 1474-2 주건축물제2동 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 굿밸류 · 평가일 2025.03.17

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산서구 대화동 소재 '대송중학교' 남측 인근에 위치하며, 부근은 본건과 유사한 다세대주택 및 아파트, 학교, 근린생활시설 등으로 이루어진 주거지대로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 본건 인근에 버스정류장이 위치하는 등 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

일련번호(1, 2) 공히 부정형의 토지로서, 현황 '도로'로 이용 중임.

인접 도로상태

본건 북측으로 노폭 약 4미터 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 (1): 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(대화구역), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2013-12-20)(대화고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

일련번호 (2): 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(대화구역), 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2013-12-20)(대화고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산서구 대화동 소재 '대송중학교' 남측 인근에 위치하며, 부근은 본건과 유사한 다세대주택 및 아파트, 학교, 근린생활시설 등으로 이루어진 주거지대로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 본건 인근에 버스정류장이 위치하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 지하 1층, 지상 4층 건물 내 주건축물제1동 제1층 제101호 외 19개호로서,
(사용승인일: 2024-08-19)
외벽: 타일 및 돌붙임 마감 등
창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.(후첨 '호별배치도 및 내부구조도' 참조)

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북측의 진입도로(일련번호 1, 2)를 통하여 노폭 약 4미터 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

대화동 1474-2 :제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(대화구역), 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2013-12-20)(대화고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

1. 토지 별도등기 있음 1토지(을구 5, 7, 8번 근저당권설정등기, 을구 6번 지상권설정등기)
2. 주식회사 창명건설이 2025. 12. 17.자 유치권신고(공사대금 163,900,000원)를 하였으나 그 성립여부는 불분명함
3. 주식회사 주원이 2025. 12. 17.자 유치권신고(공사대금 171,165,000원)를 하였으나 그 성립여부는 불분명함
4. 지인종합건설 주식회사가 2025. 12. 17.자 유치권신고(공사대금 571,654,760원)를 하였으나 그 성립여부는 불분명함
5. 2026. 4. 22.자 신청채권자케이씨유엔피엘대부 주식회사((변경전:달월 신용협동조합))가 지인종합건설 주식회사, 주식회사 창명건설, 주식회사 주원의 유치권신고에 대한 유치권배제신청서를 제출함
6. 공부상 1, 2동으로 표시, 현황 A, B동으로 표시됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 경기도 고양시 일산서구 대화동 1474-2 주건축물제2동 2층202호에 소재하는 다세대주택입니다.

사건번호는 고양지원 2025타경62414 (15)이며, 경매구분은 부동산임의경매입니다.

감정가는 338,000,000원입니다.

건물 사용승인일은 2024년 08월 19일입니다.

토지면적은 50.23㎡ (약 15.19평)이며, 토지 지분은 50.2302㎡입니다.

건물면적은 55.72㎡ (약 16.86평)이며, 건물 지분은 55.72㎡입니다.

매각 대상은 토지 및 건물 일괄매각입니다.

채권자는 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다.

1.1. 입지조건

본건은 경기도 고양시 일산서구 대화동 소재 '대송중학교' 남측 인근에 위치합니다.

부근은 유사한 다세대주택, 아파트, 학교, 근린생활시설 등이 혼재된 주거지대로서 주위 환경은 보통입니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 위치하는 등 교통상황은 보통입니다.

본건 북측으로 노폭 약 4미터 내외의 도로에 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

본건은 부동산 임의경매 사건으로, 신청 채권자는 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다.

토지에 대한 별도 등기가 있으며, 을구 5, 7, 8번에는 근저당권설정등기가, 을구 6번에는 지상권설정등기가 되어 있습니다.

주식회사 창명건설, 주식회사 주원, 지인종합건설 주식회사가 각각 공사대금 명목으로 유치권을 신고하였으나, 그 성립 여부는 불분명합니다.

신청 채권자는 위 유치권 신고에 대한 유치권 배제 신청서를 제출하였습니다.

등기부 상 건물 표시는 1동, 2동으로 되어 있으나 현황은 A동, B동으로 표시됩니다.

임차인 현황은 확인되지 않았으며, 인수 보증금 합계는 0원입니다. 임대관계는 미상입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 있습니다.

1.3. 상권분석

본건은 주거 밀집 지역 내에 위치하고 있으며, 주변에 학교 및 근린생활시설이 있어 주거지로서의 기본적인 상권은 형성되어 있습니다.

1.4. 생활정보

본건 인근에는 대송중학교, 대화고등학교 등이 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

주변에 근린생활시설이 있어 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

현재까지 확인된 바로는 본건 주소지 주변에 특별히 문제가 되는 혐오시설은 없는 것으로 파악됩니다. 다만, 고양시 일산서구 덕이동 지역에 데이터센터 건립과 관련하여 주민 반발 사례가 있으며 전자파, 소음, 대기오염 등에 대한 우려가 제기된 바 있으나, 이는 본건과는 직접적인 관련성이 적습니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크 요인은 다수의 건설사로부터 신고된 유치권입니다. 총 금액이 8억 원이 넘지만, 성립 여부가 불분명하며 채권자가 유치권 배제 신청을 제기한 상태로 법적 판단이 필요합니다.

토지에 설정된 지상권은 매각으로 소멸되지 않는 권리이므로, 낙찰자가 부담해야 하는 영구적인 권리 부담입니다.

토지에 설정된 다수의 근저당권 등도 주의 깊게 살펴볼 필요가 있습니다.

건축물 사용승인일이 2024년으로 신축 건물임에도 불구하고, 주변 시세 자료는 1996년 건축된 연립 주택 위주로 파악되어 신축 건물의 정확한 시세 반영이 어려울 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 2024년 사용승인된 신축 다세대주택이라는 장점을 가지고 있습니다. 또한, 학교 및 주거 지역에 위치하여 기본적인 입지 조건은 양호합니다.

하지만, 성립 여부가 불분명한 다액의 유치권 존재와 매각으로 소멸되지 않는 지상권 설정 등기 등 여러 권리상의 중대한 위험 요소를 내포하고 있습니다. 이러한 권리 관계는 낙찰 후 인수 부담으로 작용할 수 있으며, 법적 분쟁의 소지가 있습니다.

1.7. 투자 포인트

신축 건물로서 향후 가치 상승 잠재력이 있습니다.

양호한 주거 환경 및 교육 시설 접근성.

유치권 및 지상권 관련 문제가 명확하게 해결될 경우, 상대적으로 저렴한 가격에 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 338,000,000원입니다.

제공된 주변 유사 물건(1996년 건축, 약 60㎡)의 최근 매매가는 271,000,000원에서 279,000,000원 수준입니다.

본건은 2024년 신축 건물이라는 점에서 동일 면적의 기존 건물보다 높은 가치를 지닐 것으로 예상됩니다.

그러나, 총 8억 원 이상의 유치권 신고액과 성립 여부가 불분명한 상태, 그리고 매각으로 소멸되지 않는 지상권 설정 등 중대한 권리 부담이 존재합니다. 이러한 위험 요소를 고려할 때, 낙찰자는 법적 절차 및 추가 비용 발생 가능성을 감수해야 합니다.

신청 채권자의 유치권 배제 신청이 인용될 경우 리스크는 줄어들겠지만, 현 단계에서는 불확실성이 매우 높습니다.

따라서, 본 건의 예상 입찰가는 상당한 위험 프리미엄을 반영하여 보수적으로 접근해야 합니다.

신축 건물의 가치와 감정가, 그리고 중대한 권리상의 리스크를 종합적으로 고려했을 때, 180,000,000원에서 230,000,000원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 이는 감정가 및 주변 시세보다 현저히 낮은 금액으로, 발생 가능한 법적 비용 및 잠재적 손실 위험을 일정 부분 반영한 것입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.