나이스옥션 법원경매 고양 2025타경62414 [16] 경기도 고양시 일산서구 대화동 1474-2 주건축물제2동 2층203호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 굿밸류 · 평가일 2025.03.17

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산서구 대화동 소재 '대송중학교' 남측 인근에 위치하며, 부근은 본건과 유사한 다세대주택 및 아파트, 학교, 근린생활시설 등으로 이루어진 주거지대로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 본건 인근에 버스정류장이 위치하는 등 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

일련번호(1, 2) 공히 부정형의 토지로서, 현황 '도로'로 이용 중임.

인접 도로상태

본건 북측으로 노폭 약 4미터 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 (1): 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(대화구역), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2013-12-20)(대화고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

일련번호 (2): 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(대화구역), 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2013-12-20)(대화고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산서구 대화동 소재 '대송중학교' 남측 인근에 위치하며, 부근은 본건과 유사한 다세대주택 및 아파트, 학교, 근린생활시설 등으로 이루어진 주거지대로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 본건 인근에 버스정류장이 위치하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 지하 1층, 지상 4층 건물 내 주건축물제1동 제1층 제101호 외 19개호로서,
(사용승인일: 2024-08-19)
외벽: 타일 및 돌붙임 마감 등
창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.(후첨 '호별배치도 및 내부구조도' 참조)

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북측의 진입도로(일련번호 1, 2)를 통하여 노폭 약 4미터 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

대화동 1474-2 :제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(대화구역), 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2013-12-20)(대화고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

1. 토지 별도등기 있음 1토지(을구 5, 7, 8번 근저당권설정등기, 을구 6번 지상권설정등기)
2. 주식회사 창명건설이 2025. 12. 17.자 유치권신고(공사대금 163,900,000원)를 하였으나 그 성립여부는 불분명함
3. 주식회사 주원이 2025. 12. 17.자 유치권신고(공사대금 171,165,000원)를 하였으나 그 성립여부는 불분명함
4. 지인종합건설 주식회사가 2025. 12. 17.자 유치권신고(공사대금 571,654,760원)를 하였으나 그 성립여부는 불분명함
5. 2026. 4. 22.자 신청채권자케이씨유엔피엘대부 주식회사((변경전:달월 신용협동조합))가 지인종합건설 주식회사, 주식회사 창명건설, 주식회사 주원의 유치권신고에 대한 유치권배제신청서를 제출함
6. 공부상 1, 2동으로 표시, 현황 A, B동으로 표시됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 건물정보

본 물건은 경기도 고양시 일산서구 대화동 1474-2에 위치한 다세대주택입니다.

물건의 상세 주소는 주건축물 제2동 2층 203호입니다.

등기부상 건물 표시는 1동, 2동으로 되어 있으나, 현황상으로는 A동, B동으로 표시되는 것으로 파악됩니다.

1.2. 토지 정보

소재지: 경기도 고양시 일산서구 대화동 1474-2

토지 면적: 47.80㎡ (약 14.46평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

토지 이용 현황: 본건 토지는 일련번호 1, 2 공히 부정형의 토지로서 현황 '도로'로 이용 중입니다.

인접 도로 상태: 북측으로 노폭 약 4미터 내외의 도로에 접하고 있습니다.

토지 이용 계획: 본 토지는 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(대화구역), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역(대화고등학교), 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

1.3. 건물 정보

구조: 철근콘크리트 경사지붕 지하 1층, 지상 4층 건물 내 일부입니다.

건물 면적: 53.02㎡ (약 16.04평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

사용승인일: 2024년 8월 19일

이용 상태: 다세대주택으로 이용 중입니다.

설비 내역: 기본적인 위생, 급배수, 난방 설비 및 승강기 설비가 구비되어 있습니다.

1.4. 감정가 및 면적

총 감정가: 322,000,000원

토지 면적: 47.80㎡ (약 14.46평)

토지 지분: 47.7962㎡ (약 14.46평)

건물 면적: 53.02㎡ (약 16.04평)

건물 지분: 53.02㎡ (약 16.04평)

1.5. 매각 조건

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 물건은 경기도 고양시 일산서구 대화동에 소재하며, '대송중학교' 남측 인근에 위치합니다.

주변 지역은 유사한 형태의 다세대주택, 아파트, 학교, 근린생활시설 등이 혼재된 주거지대이며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

전반적인 교통 여건은 보통으로 평가됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부상 권리 현황

본건 토지에는 별도의 등기가 존재하며, 을구 5, 7, 8번 근저당권 설정 등기와 을구 6번 지상권 설정 등기가 기재되어 있습니다.

3.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임대 관계: 임대 관계는 현재 미상입니다.

주의사항: 임대차 관계가 명확하지 않으므로, 실제 거주자나 점유자가 있는지, 보증금 및 차임 등의 조건은 어떠한지 현장 조사를 통해 반드시 확인해야 합니다. 금액이 미상이라도 인수되는 보증금이 존재할 수 있습니다.

3.3. 인수/소멸 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리: 지상권

비고:

* 등기부상 을구 6번 지상권 설정 등기는 매각 이후에도 소멸되지 않고 낙찰자가 인수해야 하는 권리입니다. 이는 토지 이용에 제약을 줄 수 있습니다.

* 을구 5, 7, 8번 근저당권 등기는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 동향

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 유사한 면적(약 18평)의 연립주택이 2026년 7월 271,000,000원에서 279,000,000원에 거래되었습니다.

또한, 약 25평 면적의 연립주택은 2026년 7월 348,000,000원에 거래된 사례가 있습니다.

4.2. 유사 물건 분석

본건 물건은 전용면적 약 16평으로, 주변 유사 면적(약 18평) 연립주택의 실거래가격을 고려할 때, 감정가 322,000,000원 대비 시세는 다소 높게 책정된 것으로 판단될 수 있습니다.

그러나, 본건은 2024년 8월 19일 사용승인이 완료된 신축 건물로 추정되는 반면, 비교 대상인 연립주택들은 1996년 건축 연도를 보이고 있습니다. 신축 건물이라는 점은 높은 감정가를 설명하는 주요 요인으로 작용할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의/교육 시설

본건 인근에는 대송중학교, 대화고등학교 등 교육 시설이 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

또한, 근린생활시설이 소재하여 일상생활에 필요한 편의 시설 이용이 용이합니다.

혐오시설 관련: 주변 지역에 대한 예비 조사를 실시한 결과, 특별히 언급할 만한 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 유치권 관련 사항

본 물건에는 총 세 건의 유치권이 신고되었으며, 그 총액은 906,969,760원에 달합니다.

* 주식회사 창명건설 (163,900,000원)

* 주식회사 주원 (171,165,000원)

* 지인종합건설 주식회사 (571,654,760원)

신고된 유치권들의 성립 여부는 현재 불분명한 상태입니다.

신청 채권자(케이씨유엔피엘대부 주식회사)가 해당 유치권에 대한 유치권 배제 신청서를 법원에 제출한 상태이므로, 향후 법원의 판단에 따라 유치권이 소멸될 수도 있으나, 최종 확정 전까지는 상당한 불확실성이 존재합니다.

6.2. 토지 별도 등기 및 권리

토지에 근저당권 및 지상권이 설정되어 있으며, 특히 지상권은 매각으로 소멸되지 않고 낙찰자가 인수해야 하는 권리입니다. 이는 토지의 자유로운 이용에 제약을 줄 수 있으므로, 해당 지상권의 내용을 면밀히 검토해야 합니다.

6.3. 기타 특이사항

* 건물 표시(1, 2동 vs A, B동)의 차이가 있으나, 이는 일반적인 경우로 크게 문제되지 않을 것으로 판단됩니다.

* 임대 관계가 미상으로, 실제 점유자 파악 및 명도 협상이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 고양시 일산서구 대화동에 위치한 신축 다세대주택으로, 입지 및 교통 여건이 양호하며 최근 사용승인이 완료된 건물이라는 점에서 장점을 가지고 있습니다.

하지만, 다수의 유치권 신고 및 지상권 설정 등기 등 복잡하고 잠재적 위험이 큰 권리 관계를 보유하고 있어 신중한 접근이 요구됩니다. 특히, 유치권의 성립 여부와 유치권 배제 신청의 결과가 물건의 최종 가치와 인수 부담에 결정적인 영향을 미칠 것입니다. 지상권 또한 낙찰자가 인수해야 하므로 토지 이용 계획을 세울 때 반드시 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 최근 사용승인된 신축 건물로, 향후 시장에서의 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 주변의 우수한 학군 및 다양한 생활 편의시설 접근성이 좋습니다.

* 유치권 관련 문제가 법원 판결로 원만히 해결될 경우, 권리 관계가 명확해지고 가격 메리트가 발생할 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 신축이라는 장점과 감정평가액을 기반으로 하되, 다수의 유치권과 지상권 설정 등기 등 복잡한 권리 관계에서 발생하는 잠재적 리스크를 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

주변 유사 물건의 거래 사례(약 18평 기준 271,000,000 ~ 279,000,000원)와 본건의 감정가(322,000,000원)를 비교했을 때, 신축 건물이라는 점이 감정가를 높이는 요인으로 작용했을 가능성이 높습니다.

현재 상황에서는 유치권 성립 여부와 유치권 배제 신청 결과가 입찰가 결정에 가장 큰 영향을 미칠 것입니다. 이러한 불확실성을 감안할 때, 보수적인 관점에서 최저 입찰가는 감정가의 80% 수준인 약 257,600,000원에서 시작하여, 유치권 문제가 해결되고 신축 가치가 반영될 경우 감정가 수준인 322,000,000원 범위 내에서 결정될 것으로 예상됩니다.

다만, 정확한 입찰가 산정을 위해서는 법원의 유치권 배제 신청 관련 판결 내용을 반드시 확인하고, 지상권 인수 부담을 고려한 실질적인 가치 평가가 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.