나이스옥션 법원경매 고양 2025타경62414 [10] 경기도 고양시 일산서구 대화동 1474-2 주건축물제1동 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 굿밸류 · 평가일 2025.03.17

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산서구 대화동 소재 '대송중학교' 남측 인근에 위치하며, 부근은 본건과 유사한 다세대주택 및 아파트, 학교, 근린생활시설 등으로 이루어진 주거지대로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 본건 인근에 버스정류장이 위치하는 등 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

일련번호(1, 2) 공히 부정형의 토지로서, 현황 '도로'로 이용 중임.

인접 도로상태

본건 북측으로 노폭 약 4미터 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 (1): 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(대화구역), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2013-12-20)(대화고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

일련번호 (2): 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(대화구역), 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2013-12-20)(대화고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산서구 대화동 소재 '대송중학교' 남측 인근에 위치하며, 부근은 본건과 유사한 다세대주택 및 아파트, 학교, 근린생활시설 등으로 이루어진 주거지대로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 본건 인근에 버스정류장이 위치하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 지하 1층, 지상 4층 건물 내 주건축물제1동 제1층 제101호 외 19개호로서,
(사용승인일: 2024-08-19)
외벽: 타일 및 돌붙임 마감 등
창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.(후첨 '호별배치도 및 내부구조도' 참조)

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북측의 진입도로(일련번호 1, 2)를 통하여 노폭 약 4미터 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

대화동 1474-2 :제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(대화구역), 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2013-12-20)(대화고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

1. 토지 별도등기 있음 1토지(을구 5, 7, 8번 근저당권설정등기, 을구 6번 지상권설정등기)
2. 주식회사 창명건설이 2025. 12. 17.자 유치권신고(공사대금 163,900,000원)를 하였으나 그 성립여부는 불분명함
3. 주식회사 주원이 2025. 12. 17.자 유치권신고(공사대금 171,165,000원)를 하였으나 그 성립여부는 불분명함
4. 지인종합건설 주식회사가 2025. 12. 17.자 유치권신고(공사대금 571,654,760원)를 하였으나 그 성립여부는 불분명함
5. 2026. 4. 22.자 신청채권자케이씨유엔피엘대부 주식회사((변경전:달월 신용협동조합))가 지인종합건설 주식회사, 주식회사 창명건설, 주식회사 주원의 유치권신고에 대한 유치권배제신청서를 제출함
6. 공부상 1, 2동으로 표시, 현황 A, B동으로 표시됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 고양지원 2025타경62414 (10)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 케이씨유엔피엘대부 주식회사 (변경전:달월 신용협동조합)

감정가: 451,000,000원

1.2. 부동산 현황

소재지: 경기도 고양시 일산서구 대화동 1474-2 주건축물제1동 4층401호

용도: 다세대주택

건축물 사용승인일: 2024년 8월 19일 (신축 건물)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

특이사항: 유치권, 공동담보

1.3. 감정가 및 면적

토지면적: 55.86㎡ (약 16.9평)

토지지분: 55.8553㎡ (약 16.9평)

건물면적: 61.96㎡ (약 18.7평)

건물지분: 61.96㎡ (약 18.7평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 경기도 고양시 일산서구 대화동 소재 '대송중학교' 남측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 본건과 유사한 다세대주택, 아파트, 학교, 근린생활시설 등이 혼재된 주거지대로서, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다. 전반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지는 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(대화구역), 소로2류(폭 8m~10m)(접합)로 지정되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역(대화고등학교), 과밀억제권역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 및 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2024년 9월 11일 접수된 케이씨유엔피엘대부 주식회사 명의의 근저당권(을구 1번)입니다. 본 경매로 인해 대부분의 권리(을구 1, 2, 3번 근저당권, 갑구 2번 임의경매)는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 유치권 신고 내역 및 배제 신청

주식회사 창명건설, 주식회사 주원, 지인종합건설 주식회사가 각각 공사대금을 이유로 유치권 신고를 하였으나, 그 성립 여부는 불분명합니다. 특히, 2026년 4월 22일 신청채권자인 케이씨유엔피엘대부 주식회사가 이들 유치권 신고에 대해 유치권 배제 신청서를 제출한 상태입니다.

3.3. 토지 관련 별도 등기

토지에 별도의 등기가 있으며, 을구 5, 7, 8번 근저당권설정등기 및 을구 6번 지상권설정등기가 존재합니다. 이는 본건 토지 자체에 추가적인 권리 관계가 있음을 시사합니다.

3.4. 임차인 현황

명세서상 인수되는 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상으로 조사되었습니다.

4. 상권분석

4.1. 상권 특성

본건은 대화동의 주거 밀집 지역에 위치하고 있습니다. 주변에 학교와 근린생활시설이 있어 기본적인 주거 생활에는 불편함이 없는 지역입니다. 상업 활동이 활발한 중심 상권과는 거리가 있으며, 순수 주거 기능에 초점이 맞춰진 상권으로 분석됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설 및 환경

주변에는 대송중학교, 대화고등학교 등 교육 시설이 인접해 있어 자녀 교육 환경이 양호합니다. 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 유치권 성립 불확실성

신고된 유치권들의 성립 여부가 불분명하며, 유치권 배제 신청이 제기된 상태이므로 낙찰 후 법적 분쟁의 소지가 있습니다. 유치권이 인정될 경우, 해당 공사대금을 낙찰자가 인수해야 할 위험이 존재합니다.

6.2. 지상권 및 토지 별도 등기

토지 별도 등기 사항에 지상권설정등기(을구 6번)가 존재합니다. 이는 타인이 해당 토지에 대한 권리를 보유하고 있음을 의미하므로, 건물 이용 및 토지 사용에 제한을 받을 수 있습니다.

6.3. 임대차 관계 미상

임대차 관계가 명확하게 파악되지 않아, 실제 점유자와의 명도 과정에서 예상치 못한 추가 비용이나 시간이 소요될 수 있습니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

6.4. 기타

공부상 1, 2동으로 표시된 건물이 현황상 A, B동으로 표시되어 있어, 공부와 현황의 차이가 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

7.1. 총평

본건은 2024년 8월 사용 승인된 신축 다세대주택으로, 비교적 좋은 입지와 최신 건축 연한이 장점입니다. 그러나 유치권의 성립 여부 불확실성과 토지 관련 지상권 설정 등기는 낙찰자가 인수해야 할 잠재적 위험 요인입니다. 이러한 권리 관계를 면밀히 검토하고, 향후 법원 판결 및 관련 절차 진행 상황을 주시하며 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 긍정적 요인

* 최근 사용 승인된 신축 건물 (2024년 8월)

* 안정적인 주거 지역 내 입지

* 인근 학교 및 생활 편의시설 접근성 우수

8.2. 고려사항

* 유치권 및 지상권 등 복잡한 권리 관계

* 임대차 관계 미확인으로 인한 명도 부담 가능성

* 신축 건물에 대한 시장 가치 반영 여부

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 주변 매매 정보는 1996년에 건축된 연립주택("성저마을(건영11)")으로, 본건(2024년 건축, 다세대주택)과는 건축 연도 및 주택 유형에서 차이가 있습니다. 해당 정보에 따르면 59.88㎡ 면적이 27,900만원, 59.93㎡ 면적이 27,100만원, 84.33㎡ 면적이 34,800만원에 거래되었습니다. 이는 평당 약 1400만원 ~ 1550만원 수준으로, 본건과 직접적인 비교에는 한계가 있습니다. 본건의 감정가는 45,100만원으로, 신축 건물임을 감안한 시세로 판단됩니다.

9.2. 예상 입찰가 범위

본건은 신축 건물로서의 가치가 높으나, 다수의 유치권 신고와 토지 상의 지상권 설정 등기 등 해결되지 않은 권리 관계가 존재합니다. 이러한 위험 요인을 감안할 때, 감정가(45,100만원) 대비 보수적인 접근이 필요합니다. 예상 입찰가는 31,000만원에서 36,000만원 사이에서 신중하게 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다. 최종 입찰가는 해당 물건의 명확한 권리 관계 분석 및 시장 상황을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

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