나이스옥션 법원경매 고양 2025타경62414 [5] 경기도 고양시 일산서구 대화동 1474-2 주건축물제1동 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 굿밸류 · 평가일 2025.03.17

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산서구 대화동 소재 '대송중학교' 남측 인근에 위치하며, 부근은 본건과 유사한 다세대주택 및 아파트, 학교, 근린생활시설 등으로 이루어진 주거지대로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 본건 인근에 버스정류장이 위치하는 등 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

일련번호(1, 2) 공히 부정형의 토지로서, 현황 '도로'로 이용 중임.

인접 도로상태

본건 북측으로 노폭 약 4미터 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 (1): 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(대화구역), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2013-12-20)(대화고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

일련번호 (2): 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(대화구역), 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2013-12-20)(대화고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산서구 대화동 소재 '대송중학교' 남측 인근에 위치하며, 부근은 본건과 유사한 다세대주택 및 아파트, 학교, 근린생활시설 등으로 이루어진 주거지대로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 본건 인근에 버스정류장이 위치하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 지하 1층, 지상 4층 건물 내 주건축물제1동 제1층 제101호 외 19개호로서,
(사용승인일: 2024-08-19)
외벽: 타일 및 돌붙임 마감 등
창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.(후첨 '호별배치도 및 내부구조도' 참조)

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북측의 진입도로(일련번호 1, 2)를 통하여 노폭 약 4미터 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

대화동 1474-2 :제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(대화구역), 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2013-12-20)(대화고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

1. 토지 별도등기 있음 1토지(을구 5, 7, 8번 근저당권설정등기, 을구 6번 지상권설정등기)
2. 주식회사 창명건설이 2025. 12. 17.자 유치권신고(공사대금 163,900,000원)를 하였으나 그 성립여부는 불분명함
3. 주식회사 주원이 2025. 12. 17.자 유치권신고(공사대금 171,165,000원)를 하였으나 그 성립여부는 불분명함
4. 지인종합건설 주식회사가 2025. 12. 17.자 유치권신고(공사대금 571,654,760원)를 하였으나 그 성립여부는 불분명함
5. 2026. 4. 22.자 신청채권자케이씨유엔피엘대부 주식회사((변경전:달월 신용협동조합))가 지인종합건설 주식회사, 주식회사 창명건설, 주식회사 주원의 유치권신고에 대한 유치권배제신청서를 제출함
6. 공부상 1, 2동으로 표시, 현황 A, B동으로 표시됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

고양지원 2025타경62414 (5)

1.2. 소재지

경기도 고양시 일산서구 대화동 1474-2 주건축물제1동 2층202호

1.3. 건물구조 및 용도

철근콘크리트구조 경사지붕 지하 1층, 지상 4층 건물 내 주건축물제1동 2층202호이며, 다세대주택으로 이용 중임. 사용승인일은 2024년 8월 19일임.

1.4. 감정가

353,000,000원

1.5. 면적

토지 면적: 52.42㎡ (약 15.86평)

토지 지분: 52.4207㎡

건물 면적: 58.15㎡ (약 17.60평)

건물 지분: 58.15㎡

1.6. 매각대상

토지 및 건물 일괄 매각

1.7. 경매구분

부동산 임의경매

1.8. 채권자

케이씨유엔피엘대부 주식회사 (변경전: 달월 신용협동조합)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산서구 대화동 소재 '대송중학교' 남측 인근에 위치하며, 부근은 본건과 유사한 다세대주택 및 아파트, 학교, 근린생활시설 등으로 이루어진 주거지대로서, 제반 주위환경은 보통임.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 본건 인근에 버스정류장이 위치하는 등 제반 교통상황은 보통임.

2.3. 인접 도로상태

본건 북측으로 노폭 약 4미터 내외의 도로에 접함.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(대화구역), 소로2류(폭 8m~10m), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있음.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

소유권보존등기(정연주) 외 다수의 근저당권 및 임의경매개시결정 등기가 존재하였으나, 모두 말소될 예정이거나 말소된 상태임.

말소기준권리: 2024년 9월 11일자 케이씨유엔피엘대부 주식회사 근저당권 (을구 1번, 을구 2번)

3.2. 유치권 신고 현황

* 주식회사 창명건설: 2025년 12월 17일 공사대금 163,900,000원 신고. 성립 여부 불분명.

* 주식회사 주원: 2025년 12월 17일 공사대금 171,165,000원 신고. 성립 여부 불분명.

* 지인종합건설 주식회사: 2025년 12월 17일 공사대금 571,654,760원 신고. 성립 여부 불분명.

총 유치권 신고액은 906,719,760원에 달함.

2026년 4월 22일, 신청채권자인 케이씨유엔피엘대부 주식회사가 위 유치권 신고들에 대한 유치권 배제 신청서를 제출함. 유치권 성립 여부 및 배제 신청 결과에 따라 낙찰자의 인수 부담이 결정될 수 있음.

3.3. 토지 별도 등기

토지에 별도의 등기가 존재함. 을구 5, 7, 8번에는 근저당권 설정 등기가, 을구 6번에는 지상권 설정 등기가 되어 있으나, 말소기준권리보다 후순위로 매각으로 인해 소멸될 것으로 보임. 다만, 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 언급되어 있으므로, 등기부 상세 확인 필요.

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원.

임대 관계는 미상임. 금액이 미상인 임차인이 존재할 경우, 대항력 유무 및 보증금/차임 지급 시점 등을 철저히 조사해야 하며, 미상 금액이 낙찰자의 부담이 될 수 있으므로 주의 필요.

3.5. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 지상권은 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시되어 있음.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 대화동은 일산서구의 주요 주거지역 중 하나로, 다세대주택, 아파트, 학교, 근린생활시설 등이 복합적으로 분포하고 있어 주거 생활에 적합한 환경을 갖추고 있음.

4.2. 주변 시세 분석

제공된 주변 매매 정보는 2026년 7월 기준으로, 건립 연도 1996년의 '성저마을(건영11)' 단지 내 연립주택 거래 사례임.

* 전용면적 약 60㎡ 내외의 경우: 27,100만원 ~ 27,900만원

* 전용면적 약 84㎡ 내외의 경우: 34,800만원

본건은 2024년 사용승인된 신축 건물(전용면적 58.15㎡)로, 건립 연도가 20년 이상 차이가 나는 비교 대상과는 시세 수준이 다를 수 있음. 신축 건물의 경우, 감정가 353,000,000원이 해당 지역의 신축 시세를 반영한 것으로 판단됨. 그러나, 비교 대상 물건들이 1996년에 건축되었다는 점을 감안할 때, 본 건물의 실제 신축 시세는 이보다 높게 형성될 가능성이 있으나, 감정가가 이를 충분히 반영하고 있는지 확인이 필요함.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

* 교육시설: 대송중학교, 대화고등학교 등이 인근에 위치하여 교육 환경이 우수함.

* 교통시설: 버스정류장이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리함. 차량 접근성 또한 양호함.

* 편의시설: 근린생활시설 등이 분포하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

5.2. 지역 특성

주거지대 중심의 생활권으로, 비교적 조용하고 안정적인 주거 환경을 제공함. 지구단위계획구역으로 지정되어 향후 지역 개발 계획에 따른 가치 상승 가능성도 존재함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 유치권 문제

총 9억 원 이상의 유치권이 신고되었으며, 그 성립 여부가 불분명함. 유치권 배제 신청이 제출되었으나, 법원 판단 결과에 따라 낙찰자가 유치권을 인수하거나 해결을 위한 추가 비용 및 시간이 소요될 수 있는 중대한 리스크임.

6.2. 토지 별도 등기 및 지상권

토지 별도 등기가 존재하며, 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 지상권의 존재 가능성이 있음. 이 역시 권리관계 분석 시 면밀히 검토해야 함.

6.3. 채무 규모

등기부상 총 채무액(근저당, 경매 신청 채권액 등)이 약 58억원에 달하여, 감정가 대비 채무 부담이 매우 큰 상황임. 이는 경매로 인한 가격 하락 요인이 될 수 있음.

6.4. 공부와 현황의 차이

공부상 1, 2동으로 표시되나, 현황은 A, B동으로 표시되는 점은 경미한 사항으로 보이나, 현장 조사 시 확인이 필요함.

7. 종합 의견

본건은 2024년에 준공된 신축 다세대주택으로, 비교적 좋은 입지 조건과 우수한 교육 및 교통 환경을 갖추고 있다는 장점이 있음. 신축 건물로서 장기적인 가치 상승을 기대할 수 있음.

그러나, 9억 원이 넘는 다수의 유치권 신고와 성립 여부 불확실성, 그리고 매각으로 소멸되지 않을 가능성이 있는 지상권 설정 등 복잡하고 잠재적 위험이 큰 권리 관계가 존재함. 특히 유치권 문제는 낙찰자에게 큰 부담이 될 수 있으며, 이를 해결하기 위한 시간과 비용을 감수해야 할 수 있음.

8. 투자 포인트

* 신축 건물로서의 희소성 및 장기적 가치: 2024년 준공된 신축 건물이라는 점은 큰 장점임.

* 유치권 문제 해결 시 시세 차익 가능성: 유치권이 성공적으로 배제되거나 해결될 경우, 현재 감정가보다 높은 가치로 거래될 잠재력이 있음.

* 양호한 주거 환경: 학교, 교통, 편의시설 등 기본적인 생활 인프라가 잘 갖춰져 있어 실수요자에게도 매력적일 수 있음.

9. 예상 입찰가

제공된 주변 시세 정보는 1996년에 건축된 구형 건물들의 거래 사례이므로, 본건의 신축 프리미엄을 감안해야 함. 본건의 감정가는 353,000,000원임.

그러나, 9억 원이 넘는 유치권 신고액과 성립 여부가 불분명한 점, 매각으로 소멸되지 않는 권리(지상권)의 존재 가능성 등 중대한 법적 리스크를 감안할 때, 입찰가는 감정가 대비 상당한 할인율을 적용해야 할 것으로 판단됨.

따라서, 리스크를 고려한 예상 입찰가는 260,000,000원 전후로 제시함. 이는 감정가의 약 73.6% 수준이며, 낙찰자는 유치권 등 복잡한 권리관계를 해결할 수 있는 충분한 자금력과 법적 대응 능력이 필요함.

본 보고서는 제공된 정보를 바탕으로 작성되었으며, 최종 투자 결정은 반드시 현장 조사, 등기부등본 및 법원 서류 열람, 전문가 상담 등을 통해 신중하게 판단하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.