나이스옥션 법원경매 고양 2025타경62414 [11] 경기도 고양시 일산서구 대화동 1474-2 주건축물제1동 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 굿밸류 · 평가일 2025.03.17

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산서구 대화동 소재 '대송중학교' 남측 인근에 위치하며, 부근은 본건과 유사한 다세대주택 및 아파트, 학교, 근린생활시설 등으로 이루어진 주거지대로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 본건 인근에 버스정류장이 위치하는 등 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

일련번호(1, 2) 공히 부정형의 토지로서, 현황 '도로'로 이용 중임.

인접 도로상태

본건 북측으로 노폭 약 4미터 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 (1): 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(대화구역), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2013-12-20)(대화고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

일련번호 (2): 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(대화구역), 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2013-12-20)(대화고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산서구 대화동 소재 '대송중학교' 남측 인근에 위치하며, 부근은 본건과 유사한 다세대주택 및 아파트, 학교, 근린생활시설 등으로 이루어진 주거지대로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 본건 인근에 버스정류장이 위치하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 지하 1층, 지상 4층 건물 내 주건축물제1동 제1층 제101호 외 19개호로서,
(사용승인일: 2024-08-19)
외벽: 타일 및 돌붙임 마감 등
창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.(후첨 '호별배치도 및 내부구조도' 참조)

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북측의 진입도로(일련번호 1, 2)를 통하여 노폭 약 4미터 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

대화동 1474-2 :제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(대화구역), 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2013-12-20)(대화고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

1. 토지 별도등기 있음 1토지(을구 5, 7, 8번 근저당권설정등기, 을구 6번 지상권설정등기)
2. 주식회사 창명건설이 2025. 12. 17.자 유치권신고(공사대금 163,900,000원)를 하였으나 그 성립여부는 불분명함
3. 주식회사 주원이 2025. 12. 17.자 유치권신고(공사대금 171,165,000원)를 하였으나 그 성립여부는 불분명함
4. 지인종합건설 주식회사가 2025. 12. 17.자 유치권신고(공사대금 571,654,760원)를 하였으나 그 성립여부는 불분명함
5. 2026. 4. 22.자 신청채권자케이씨유엔피엘대부 주식회사((변경전:달월 신용협동조합))가 지인종합건설 주식회사, 주식회사 창명건설, 주식회사 주원의 유치권신고에 대한 유치권배제신청서를 제출함
6. 공부상 1, 2동으로 표시, 현황 A, B동으로 표시됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 고양지원 2025타경62414 (11)

* 소재지: 경기도 고양시 일산서구 대화동 1474-2 주건축물제1동 4층402호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 457,000,000원

* 토지면적: 56.59㎡ (약 17.12평)

* 토지지분: 56.5946㎡ (약 17.12평)

* 건물면적: 62.78㎡ (약 18.99평)

* 경매구분: 부동산임의경매

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.1. 입지조건

* 위치: 경기도 고양시 일산서구 대화동 소재 '대송중학교' 남측 인근에 위치합니다.

* 주위환경: 본건은 다세대주택, 아파트, 학교, 근린생활시설 등이 혼재된 주거지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통: 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

* 주변시설: 대송중학교, 대화고등학교, 대현초등학교 등 교육 시설이 근접해 있으며, 근린생활시설도 인접해 있습니다. 주변 검색 결과, 해당 물건지 인근에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

* 매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 지상권 (을구 6번)

* 토지별도등기: 있음 (을구 5, 7, 8번 근저당권 설정 등기)

* 임차인 현황: 인수할 보증금 있는 임차인 없음 (보증금 합계: 0원)

* 유치권 신고 내역:

* 주식회사 창명건설: 163,900,000원 (2025.12.17. 신고, 성립 여부 불분명)

* 주식회사 주원: 171,165,000원 (2025.12.17. 신고, 성립 여부 불분명)

* 지인종합건설 주식회사: 571,654,760원 (2025.12.17. 신고, 성립 여부 불분명)

* 유치권 배제 신청: 신청채권자 케이씨유엔피엘대부 주식회사(변경전: 달월 신용협동조합)가 상기 유치권 신고에 대한 유치권 배제 신청서를 2026.4.22. 제출함.

* 건물 번호 오류: 공부상 1동, 2동으로 표시되었으나, 현황은 A동, B동으로 표시됨.

1.3. 상권분석

* 본건은 주거 밀집 지역 내에 위치하며, 주변의 학교 및 근린생활시설로 인해 기본적인 생활 편의성은 양호한 상권을 형성하고 있습니다.

* 제공된 주변 연립/다세대/빌라 매매 정보(성저마을(건영11), 1996년식)는 본건(2024년 8월 사용승인된 신축 다세대주택)과 건물 연식 및 종류에서 차이가 있어 직접적인 시세 비교에는 한계가 있습니다. 해당 자료는 일반적인 지역 시세 동향 파악을 위한 참고 자료로 활용해야 합니다.

1.4. 생활정보

* 주거 환경: 인근에 대송중학교, 대화고등학교, 대현초등학교 등 다수의 교육 시설이 자리하고 있어 교육 환경이 우수합니다.

* 편의시설: 각종 근린생활시설이 인접해 있어 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 교통: 차량 접근이 편리하며, 대중교통 이용을 위한 버스정류장도 가까운 거리에 위치하고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 다수의 유치권 신고: 총 약 9억 6천만원에 달하는 유치권이 신고되었으며, 이들의 성립 여부가 불분명하여 경매 절차 및 낙찰 후 법적 분쟁 발생 가능성이 매우 높은 점이 가장 큰 리스크입니다.

* 유치권 배제 신청의 불확실성: 신청 채권자가 유치권 배제를 신청하였으나, 해당 신청의 결과에 따라 유치권 인수 여부가 결정되므로 불확실성이 큽니다.

* 토지 별도등기 및 권리설정: 토지에 별도 등기된 근저당권 및 지상권이 존재합니다. 통상적인 임의경매 절차에서 낙찰로 소멸되지만, 지상권은 매각으로 소멸되지 않을 수 있어 면밀한 확인이 필요합니다.

* 공부상 건물 표기 오류: 공부상의 동 표기(1, 2동)와 현황 표기(A, B동)가 달라 추후 행정 처리 시 번거로움이 있을 수 있습니다.

* 임대관계 미상: 물건 명세서상 인수할 보증금 있는 임차인은 없으나, 실제 점유자나 임대 관계는 현장 조사를 통해 반드시 확인해야 합니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 2024년 8월에 사용승인된 신축 다세대주택으로, 최신 건물이라는 장점을 가지고 있습니다.

* 그러나 막대한 금액의 유치권 신고와 이로 인한 복잡한 법적 이슈는 본건의 가장 큰 리스크 요인입니다.

* 신청 채권자의 유치권 배제 신청이 인용될 경우, 유치권 부담 없이 감정가 이하로 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다. 반대로 유치권이 인정될 경우 상당한 추가적인 부담이 발생할 수 있습니다.

* 토지 별도 등기된 권리들은 경매 절차에서 정리될 가능성이 높으나, 지상권은 인수될 수 있으므로 주의 깊은 확인이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물: 2024년 8월 사용승인된 건물로 하자 발생 가능성이 낮고, 즉시 입주나 임대가 용이합니다.

* 잠재적 시세 차익: 유치권 문제가 원만히 해결되고 권리 관계가 정리될 경우, 감정가 대비 저렴하게 취득하여 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 우수한 주거 환경: 학교 및 생활 편의시설이 인접한 안정적인 주거 지역에 위치하고 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 본 건의 감정가는 457,000,000원입니다. 그러나 다수의 유치권 신고와 복잡한 권리 관계를 고려할 때, 입찰 참여 시 매우 신중한 접근이 요구됩니다.

* 유치권의 성립 여부와 유치권 배제 신청의 결과는 본 건 낙찰가의 최종 가치를 결정하는 핵심 변수가 될 것입니다.

* 제공된 최근 거래 사례(1996년식 연립주택)는 본건(신축 다세대주택)의 직접적인 비교 대상이 되기 어려워 시세 반영에 한계가 있습니다.

* 따라서, 유치권 관련 리스크를 충분히 반영하여 감정가 대비 할인된 금액으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적일 수 있습니다.

* 권고 사항: 입찰 전, 법원 현황 조사 내용, 유치권 배제 신청 진행 상황, 현장 조사를 통해 실점유 관계 및 건물 상태를 면밀히 파악해야 합니다. 유치권으로 인한 추가 부담 가능성을 최악의 시나리오까지 고려하여 보수적으로 입찰가를 결정할 것을 권장합니다. 명확한 예상 입찰가는 유치권 문제 해결 여부에 따라 크게 달라지므로, 보수적으로 감정가의 60~70% 수준에서 시작하여 상황을 판단하는 전략을 고려해 볼 수 있습니다. 이는 매우 높은 리스크를 감수한 투자 전략임을 유념해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.