나이스옥션 법원경매 고양 2025타경62414 [21] 경기도 고양시 일산서구 대화동 1474-2 주건축물제2동 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 굿밸류 · 평가일 2025.03.17

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산서구 대화동 소재 '대송중학교' 남측 인근에 위치하며, 부근은 본건과 유사한 다세대주택 및 아파트, 학교, 근린생활시설 등으로 이루어진 주거지대로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 본건 인근에 버스정류장이 위치하는 등 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

일련번호(1, 2) 공히 부정형의 토지로서, 현황 '도로'로 이용 중임.

인접 도로상태

본건 북측으로 노폭 약 4미터 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 (1): 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(대화구역), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2013-12-20)(대화고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

일련번호 (2): 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(대화구역), 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2013-12-20)(대화고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산서구 대화동 소재 '대송중학교' 남측 인근에 위치하며, 부근은 본건과 유사한 다세대주택 및 아파트, 학교, 근린생활시설 등으로 이루어진 주거지대로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 본건 인근에 버스정류장이 위치하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 지하 1층, 지상 4층 건물 내 주건축물제1동 제1층 제101호 외 19개호로서,
(사용승인일: 2024-08-19)
외벽: 타일 및 돌붙임 마감 등
창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.(후첨 '호별배치도 및 내부구조도' 참조)

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북측의 진입도로(일련번호 1, 2)를 통하여 노폭 약 4미터 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

대화동 1474-2 :제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(대화구역), 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2013-12-20)(대화고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

1. 토지 별도등기 있음 1토지(을구 5, 7, 8번 근저당권설정등기, 을구 6번 지상권설정등기)
2. 주식회사 창명건설이 2025. 12. 17.자 유치권신고(공사대금 163,900,000원)를 하였으나 그 성립여부는 불분명함
3. 주식회사 주원이 2025. 12. 17.자 유치권신고(공사대금 171,165,000원)를 하였으나 그 성립여부는 불분명함
4. 지인종합건설 주식회사가 2025. 12. 17.자 유치권신고(공사대금 571,654,760원)를 하였으나 그 성립여부는 불분명함
5. 2026. 4. 22.자 신청채권자케이씨유엔피엘대부 주식회사((변경전:달월 신용협동조합))가 지인종합건설 주식회사, 주식회사 창명건설, 주식회사 주원의 유치권신고에 대한 유치권배제신청서를 제출함
6. 공부상 1, 2동으로 표시, 현황 A, B동으로 표시됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보

물건 기본정보

물건기본정보

물건 기본정보

사건번호

고양지원 2025타경62414 (21)

소재지

경기도 고양시 일산서구 대화동 1474-2 주건축물제2동 4층402호

용도

다세대주택

감정가

451,000,000 원

토지면적

55. 86㎡ (약 16.90평)

건물면적

61. 96㎡ (약 18.74평)

매각대상

토지 및 건물 일괄 매각

경매구분

부동산임의경매

채권자

케이씨유엔피엘대부 주식회사 (변경전:달월 신용협동조합)

1.1. 입지조건

본건은 경기도 고양시 일산서구 대화동 소재 '대송중학교' 남측 인근에 위치합니다.

주변은 본건과 유사한 다세대주택, 아파트, 학교, 근린생활시설 등으로 형성된 주거지대로서 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용 또한 보통 수준입니다.

토지이용계획상 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(대화구역)에 해당하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역(대화고등학교 인근), 과밀억제권역 등의 규제를 받습니다.

주변에 특이할 만한 혐오시설은 확인되지 않으나, 학교 인근 지역으로 상대보호구역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

본건과 관련하여 다음과 같은 권리사항이 확인됩니다.

* 토지에는 별도 등기가 존재하며, 을구 5, 7, 8번에는 근저당권이, 을구 6번에는 지상권이 각 설정 등기되어 있습니다.

* 2025년 12월 17일, 주식회사 창명건설은 공사대금 163,900,000원에 대한 유치권을 신고하였으나, 그 성립 여부는 불분명합니다.

* 같은 날, 주식회사 주원도 공사대금 171,165,000원에 대한 유치권을 신고하였으나, 성립 여부는 불분명합니다.

* 또한, 지인종합건설 주식회사는 공사대금 571,654,760원에 대한 유치권을 신고하였으나, 이 역시 성립 여부는 불분명합니다.

* 총 3건의 유치권 신고 금액 합계는 906,719,760원에 달합니다.

* 2026년 4월 22일, 신청채권자인 케이씨유엔피엘대부 주식회사는 상기 3개 회사의 유치권 신고에 대해 유치권 배제 신청서를 제출하였습니다. 이는 유치권 성립에 대한 다툼이 있음을 시사합니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 명시되어 있으나, 정확한 인수 조건은 추가 확인이 필요합니다. (물건명세서 상 비고란에 명시)

* 임차인 현황 상 인수할 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있습니다.

1.3. 상권분석

제공된 최근 매매 정보는 '성저마을(건영11)' 단지의 연립주택으로, 준공 연도 1996년으로 확인됩니다. 이는 본건(2024년 사용승인)과 건축 시기 및 주택 유형에서 큰 차이가 있어 직접적인 시세 비교에 한계가 있습니다.

다만, 해당 자료를 기반으로 유사 면적대의 거래 사례를 보면,

* 전용면적 약 59.88㎡ 거래가 27,900만원 (약 465.9만원/㎡)

* 전용면적 약 59.93㎡ 거래가 27,100만원 (약 452.2만원/㎡)

등의 시세가 형성되어 있습니다.

본건의 건물면적(61.96㎡)은 이와 유사하나, 신축 건물이라는 점을 감안할 때 제공된 과거 데이터만으로는 정확한 현재 시세 파악이 어렵습니다. 감정가 451,000,000원은 신축 건물 가치를 반영한 것으로 보입니다.

1.4. 생활정보

본건은 주거지대에 위치하여 주거 환경이 비교적 양호한 편입니다.

인근에 학교(대송중학교, 대화고등학교)가 있어 교육 환경이 갖추어져 있습니다.

차량 접근 및 대중교통 이용이 가능하여 기본적인 생활 편의성은 보통 수준입니다.

건축물대장상 1동, 2동으로 표기되나 현황은 A동, B동으로 구분되는 점은 참고사항입니다.

건물은 철근콘크리트구조 경사지붕의 지하 1층, 지상 4층 건물 중 4층 402호이며, 사용승인일이 2024년 8월 19일로 매우 신축입니다.

내부에는 기본적인 위생, 급배수, 난방 설비 및 승강기 설비가 구비되어 있습니다.

임대 관계는 미상입니다.

1.5. 잠재적 리스크

본 물건의 가장 큰 잠재적 리스크는 명확히 성립 여부가 불분명한 다액의 유치권입니다.

* 총 906,719,760원에 달하는 유치권이 신고되어 있어, 만약 유치권이 모두 성립될 경우 낙찰자가 인수해야 할 부담이 감정가를 훨씬 상회합니다.

* 신청채권자가 유치권 배제 신청을 하였으나, 법원의 최종 판단에 따라 유치권의 존부가 결정될 것입니다. 이는 낙찰 이후에도 불확실성이 남을 수 있는 주요 위험 요소입니다.

* 토지 별도 등기 및 설정된 근저당권, 지상권의 말소 여부 및 인수 여부를 권리분석 단계에서 철저히 확인해야 합니다.

* 임대 관계 미상으로 인한 명도 저항 가능성도 배제할 수 없습니다.

* 공부상 동 표기와 현황 동 표기 간의 차이가 있어, 현장 확인 시 특이사항이 있는지 추가 검토가 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경기도 고양시 일산서구 대화동에 위치한 신축 다세대주택으로, 양호한 주거 환경과 비교적 편리한 교통 여건을 갖추고 있습니다.

하지만, 현재 다수의 유치권 신고와 이에 대한 배제 신청이 경합 중인 복잡한 권리 관계를 가지고 있습니다. 신고된 유치권의 총액이 감정가를 현저히 초과하는 규모이므로, 유치권의 성립 여부에 따라 낙찰 후 인수 부담이 크게 달라질 수 있는 고위험 물건입니다.

만약 법원에서 유치권이 배제되거나 무효 처리된다면, 신축 건물의 가치와 입지조건을 고려하여 투자 가치가 있을 수 있으나, 유치권이 일부라도 인정될 경우 상당한 추가 자금 투입 또는 법적 분쟁이 예상됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 매우 신축인 건물로, 최신 건축 규격을 따르고 최신 설비를 갖추고 있어 즉시 거주 또는 임대가 용이합니다.

* 주거지로서의 입지 조건이 양호하며, 학교 등 생활 편의시설이 인근에 위치합니다.

* 신청채권자가 유치권 배제 신청을 진행했다는 점은, 유치권이 무효 처리될 가능성에 대한 긍정적 시사점을 줄 수 있습니다.

* 유치권 문제가 원만히 해결될 경우, 신축 건물의 가치 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 감정가 451,000,000원을 기준으로 하되, 다액의 유치권으로 인한 불확실성을 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

신고된 유치권 총액이 906,719,760원에 달하는 점, 그리고 유치권 성립 여부가 불분명한 점은 큰 위험 요소입니다.

만약 유치권 배제 신청이 인용되어 유치권이 모두 소멸될 경우, 감정가 수준 또는 소폭 상향된 가격으로 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

그러나 유치권이 일부라도 인정될 가능성을 배제할 수 없으므로, 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

따라서, 유치권 위험을 반영한 적정 입찰가는 대략 340,000,000원 수준으로 제안합니다.

이 가격은 유치권 관련 법적 판단 및 최종 정리 결과에 따라 크게 변동될 수 있으므로, 반드시 전문가와 상담 후 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

(주의: 상기 금액은 '인수 보증금'을 제외한 금액이며, 세금, 명도 비용 등 추가 제반 비용은 별도 고려되어야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.