나이스옥션 법원경매 고양 2025타경62414 [19] 경기도 고양시 일산서구 대화동 1474-2 주건축물제2동 3층303호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 굿밸류 · 평가일 2025.03.17

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산서구 대화동 소재 '대송중학교' 남측 인근에 위치하며, 부근은 본건과 유사한 다세대주택 및 아파트, 학교, 근린생활시설 등으로 이루어진 주거지대로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 본건 인근에 버스정류장이 위치하는 등 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

일련번호(1, 2) 공히 부정형의 토지로서, 현황 '도로'로 이용 중임.

인접 도로상태

본건 북측으로 노폭 약 4미터 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 (1): 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(대화구역), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2013-12-20)(대화고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

일련번호 (2): 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(대화구역), 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2013-12-20)(대화고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산서구 대화동 소재 '대송중학교' 남측 인근에 위치하며, 부근은 본건과 유사한 다세대주택 및 아파트, 학교, 근린생활시설 등으로 이루어진 주거지대로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 본건 인근에 버스정류장이 위치하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 지하 1층, 지상 4층 건물 내 주건축물제1동 제1층 제101호 외 19개호로서,
(사용승인일: 2024-08-19)
외벽: 타일 및 돌붙임 마감 등
창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.(후첨 '호별배치도 및 내부구조도' 참조)

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북측의 진입도로(일련번호 1, 2)를 통하여 노폭 약 4미터 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

대화동 1474-2 :제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(대화구역), 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2013-12-20)(대화고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

1. 토지 별도등기 있음 1토지(을구 5, 7, 8번 근저당권설정등기, 을구 6번 지상권설정등기)
2. 주식회사 창명건설이 2025. 12. 17.자 유치권신고(공사대금 163,900,000원)를 하였으나 그 성립여부는 불분명함
3. 주식회사 주원이 2025. 12. 17.자 유치권신고(공사대금 171,165,000원)를 하였으나 그 성립여부는 불분명함
4. 지인종합건설 주식회사가 2025. 12. 17.자 유치권신고(공사대금 571,654,760원)를 하였으나 그 성립여부는 불분명함
5. 2026. 4. 22.자 신청채권자케이씨유엔피엘대부 주식회사((변경전:달월 신용협동조합))가 지인종합건설 주식회사, 주식회사 창명건설, 주식회사 주원의 유치권신고에 대한 유치권배제신청서를 제출함
6. 공부상 1, 2동으로 표시, 현황 A, B동으로 표시됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 고양지원 2025타경62414 (19)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

감정가: 322,000,000원

1.2. 부동산 현황

소재지: 경기도 고양시 일산서구 대화동 1474-2 주건축물제2동 3층303호

용도: 다세대주택

건물 사용승인일: 2024년 8월 19일

건물면적: 53.02㎡ (약 16.04평)

토지면적: 47.80㎡ (약 14.46평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산서구 대화동에 위치하며, '대송중학교' 남측 인근에 자리 잡고 있습니다. 주위는 본건과 유사한 다세대주택, 아파트, 학교, 근린생활시설 등으로 구성된 주거지대로서 전반적인 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량으로 본건까지 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 위치하고 있어 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다. 전반적인 교통 상황은 보통입니다.

2.3. 주변 시설

지역 편의시설 및 교육 시설과의 접근성이 양호한 주거지역에 해당합니다. 인근에서 실시한 조사 결과, 특별히 혐오시설로 간주될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 신청채권자인 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO의 근저당권으로 추정되며, 경매 절차상 매각으로 인해 말소될 권리에 해당합니다.

3.2. 토지별도등기 및 기타 권리

* 토지에 별도의 등기가 존재합니다. (을구 5, 7, 8번 근저당권설정등기, 을구 6번 지상권설정등기)

* 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 '지상권'이 언급될 수 있으나, 구체적인 내용은 추가 확인이 필요합니다. 이는 낙찰자가 인수해야 할 부담이 될 수 있습니다.

3.3. 유치권 신고 현황 및 진행사항

본 건과 관련하여 총 세 건의 유치권이 신고되었습니다.

* 주식회사 창명건설: 공사대금 163,900,000원 (2025.12.17 신고)

* 주식회사 주원: 공사대금 171,165,000원 (2025.12.17 신고)

* 지인종합건설 주식회사: 공사대금 571,654,760원 (2025.12.17 신고)

위 유치권들의 성립 여부는 현재 불분명합니다.

신청채권자는 2026년 4월 22일에 위 유치권자들에 대한 유치권 배제 신청서를 제출한 상태이며, 이 신청 결과에 따라 유치권의 효력이 결정될 것으로 보입니다. 이는 본 건의 가장 큰 리스크 요인입니다.

3.4. 임차인 현황

제공된 정보상 임차인은 없으며, 인수할 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 최근 시세 동향

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 인근 '성저마을(건영11)' 단지의 연립주택(1996년 건축) 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 2026년 7월 24일: 59.88㎡ 거래가 279,000,000원 (약 465.9만원/㎡)

* 2026년 7월 14일: 59.93㎡ 거래가 271,000,000원 (약 452.2만원/㎡)

* 2026년 7월 9일: 84.33㎡ 거래가 348,000,000원 (약 412.6만원/㎡)

4.2. 본건과의 비교 분석

본 건은 2024년에 사용 승인된 신축 다세대주택으로, 면적은 53.02㎡입니다. 감정가는 322,000,000원으로, 이는 유사 면적의 신축 건물이라는 점을 고려할 때 합리적인 수준으로 보일 수 있습니다.

그러나 위 비교 사례들은 건축 연도가 오래된(1996년) 주택이며, 본 건은 신축(2024년)이라는 점에서 직접적인 가격 비교에 한계가 있습니다. 신축 건물이라는 프리미엄을 고려하면 감정가가 적정할 수 있으나, 단위 면적당 가격으로 볼 때 감정가는 비교 사례보다 약 30% 높게 책정되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 교육환경

본 건은 주거지대 내에 위치하며, 학교 및 근린생활시설 등 편의시설 접근성이 양호합니다.

5.2. 주변 개발 계획

(별도 정보 없음)

6. 잠재적 리스크

6.1. 유치권 관련 위험

세 건의 대규모 유치권이 신고되었고, 그 성립 여부가 불분명하여 낙찰자가 해당 금액을 부담해야 할 가능성이 있습니다. 비록 채권자가 유치권 배제 신청을 하였으나, 그 결과에 따라 낙찰가의 상당 부분을 초과하는 금액을 추가로 부담해야 할 위험이 존재합니다. 유치권 총액은 약 9억 1천만원에 달합니다.

6.2. 지상권 인수 가능성

토지 별도등기 중 지상권 설정 등기가 존재하며, 해당 지상권이 매각으로 소멸되지 않는 권리일 경우 낙찰자가 이를 인수해야 합니다. 이는 부동산 이용 및 처분에 상당한 제약을 야기할 수 있습니다.

6.3. 건물 표기 차이

공부상 건물 표기(1, 2동)와 현황 표기(A, B동) 간에 차이가 있으나, 이는 경미한 사항으로 판단됩니다.

7. 종합 의견

본 건은 신축 건물이라는 장점이 있으나, 막대한 규모의 유치권 신고와 불분명한 성립 여부, 그리고 소멸되지 않을 수 있는 지상권 등 심각한 권리상 위험 요소를 내포하고 있습니다. 채권자의 유치권 배제 신청 결과가 본 건의 가치에 결정적인 영향을 미칠 것입니다. 이러한 위험 요소를 충분히 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 신축 건물로서의 가치

2024년 사용 승인된 신축 다세대주택으로, 향후 하자 발생 가능성이 낮고 깔끔한 주거 환경을 기대할 수 있습니다.

8.2. 주거지 내 입지

주거지역 내에 위치하여 생활 편의시설 및 교육 시설 접근성이 양호합니다.

9. 예상 입찰가

종합적인 권리 분석 결과, 본 건은 유치권 및 지상권 등 인수 부담 가능성으로 인해 높은 위험성을 내포하고 있습니다. 이러한 위험성을 고려하여 보수적인 관점에서 입찰가를 산정할 필요가 있습니다.

감정가 322,000,000원을 기준으로, 잠재적 인수 부담 및 불확실성을 감안 시, 250,000,000원 수준을 예상 입찰가로 제안합니다. 이는 감정가 대비 약 77.6% 수준이며, 투자자는 잠재적 리스크를 충분히 인지하고 입찰에 참여해야 합니다.

위 예상 입찰가는 시장 상황 및 유치권 배제 신청 결과 등 변수에 따라 달라질 수 있습니다.

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