나이스옥션 법원경매 고양 2025타경62414 [20] 경기도 고양시 일산서구 대화동 1474-2 주건축물제2동 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 굿밸류 · 평가일 2025.03.17

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산서구 대화동 소재 '대송중학교' 남측 인근에 위치하며, 부근은 본건과 유사한 다세대주택 및 아파트, 학교, 근린생활시설 등으로 이루어진 주거지대로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 본건 인근에 버스정류장이 위치하는 등 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

일련번호(1, 2) 공히 부정형의 토지로서, 현황 '도로'로 이용 중임.

인접 도로상태

본건 북측으로 노폭 약 4미터 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 (1): 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(대화구역), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2013-12-20)(대화고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

일련번호 (2): 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(대화구역), 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2013-12-20)(대화고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산서구 대화동 소재 '대송중학교' 남측 인근에 위치하며, 부근은 본건과 유사한 다세대주택 및 아파트, 학교, 근린생활시설 등으로 이루어진 주거지대로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 본건 인근에 버스정류장이 위치하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 지하 1층, 지상 4층 건물 내 주건축물제1동 제1층 제101호 외 19개호로서,
(사용승인일: 2024-08-19)
외벽: 타일 및 돌붙임 마감 등
창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.(후첨 '호별배치도 및 내부구조도' 참조)

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북측의 진입도로(일련번호 1, 2)를 통하여 노폭 약 4미터 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

대화동 1474-2 :제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(대화구역), 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2013-12-20)(대화고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

1. 토지 별도등기 있음 1토지(을구 5, 7, 8번 근저당권설정등기, 을구 6번 지상권설정등기)
2. 주식회사 창명건설이 2025. 12. 17.자 유치권신고(공사대금 163,900,000원)를 하였으나 그 성립여부는 불분명함
3. 주식회사 주원이 2025. 12. 17.자 유치권신고(공사대금 171,165,000원)를 하였으나 그 성립여부는 불분명함
4. 지인종합건설 주식회사가 2025. 12. 17.자 유치권신고(공사대금 571,654,760원)를 하였으나 그 성립여부는 불분명함
5. 2026. 4. 22.자 신청채권자케이씨유엔피엘대부 주식회사((변경전:달월 신용협동조합))가 지인종합건설 주식회사, 주식회사 창명건설, 주식회사 주원의 유치권신고에 대한 유치권배제신청서를 제출함
6. 공부상 1, 2동으로 표시, 현황 A, B동으로 표시됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 제공된 정보를 바탕으로 작성되었습니다.

1.1. 사건 개요

사건번호: 고양지원 2025타경62414 (20)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 부동산 정보

소재지: 경기도 고양시 일산서구 대화동 1474-2 주건축물제2동 4층401호

용도: 다세대주택

토지면적: 56.59㎡ (약 17.12평)

토지지분: 56.5946㎡ (약 17.12평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 62.78㎡ (약 18.99평)

건물지분: 62.78㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 감정평가 정보

감정가: 457,000,000원 (사억 오천 칠백만원)

2. 입지 조건

2.1. 주위 환경

본 물건은 경기도 고양시 일산서구 대화동 소재 '대송중학교' 남측 인근에 위치합니다. 주변은 본건과 유사한 다세대주택, 아파트, 학교, 근린생활시설 등이 혼재된 주거지대로서 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 본건 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다. 전반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 토지 및 건물 현황

토지는 일련번호(1, 2) 공히 부정형의 토지로서 현황 '도로'로 이용 중입니다. 본건 북측으로 노폭 약 4미터 내외의 도로에 접하고 있습니다.

건물은 철근콘크리트 경사지붕 지하 1층, 지상 4층 건물 내 주건축물제1동 제1층 제101호 외 19개호 중 제2동 4층401호입니다. 사용승인일은 2024년 8월 19일로 신축 건물에 해당합니다. 외벽은 타일 및 돌붙임 마감이며, 창호는 샷시입니다. 현재 다세대주택으로 이용 중입니다.

2.4. 토지 이용 계획

본건 토지는 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(대화구역)으로 지정되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역(대송중학교, 대화고등학교), 과밀억제권역 등에 해당합니다.

3. 권리 분석

3.1. 등기부상 권리 분석

토지에는 별도 등기가 있으며, 을구 5, 7, 8번에는 근저당권이, 을구 6번에는 지상권이 각 설정 등기되어 있습니다. 이러한 권리들은 통상적인 경매 절차를 통해 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 유치권 분석

본건과 관련하여 다수의 유치권이 신고되었습니다.

- 주식회사 창명건설: 2025년 12월 17일 유치권 신고 (공사대금 163,900,000원)

- 주식회사 주원: 2025년 12월 17일 유치권 신고 (공사대금 171,165,000원)

- 지인종합건설 주식회사: 2025년 12월 17일 유치권 신고 (공사대금 571,654,760원)

신고된 유치권들의 성립 여부는 불분명한 상태입니다.

2026년 4월 22일, 신청 채권자인 케이씨유엔피엘대부 주식회사(구 달월 신용협동조합)는 상기 세 유치권에 대한 유치권 배제 신청서를 제출하였습니다. 이는 해당 유치권의 효력을 다투려는 신청으로, 법원의 판단에 따라 유치권의 존부 및 인수 여부가 결정될 중요한 사안입니다.

3.3. 임차인 현황

임대차 관계는 미상으로 확인됩니다. 인수되는 보증금 합계는 0원으로 명세서에 기재되어 있습니다.

4. 상권 분석

4.1. 최근 매매 시세 분석

제공된 최근 매매 정보는 '성저마을(건영11)' 단지의 2026년 7월 거래 사례입니다.

- 전용면적 약 59.88㎡, 토지면적 약 68.57㎡의 연립주택이 27,900,000원 (2억 7천 9백만원)에 거래되었습니다. (평당 약 466만원)

- 전용면적 약 59.93㎡, 토지면적 약 68.63㎡의 연립주택이 27,100,000원 (2억 7천 1백만원)에 거래되었습니다. (평당 약 452만원)

- 전용면적 약 84.33㎡, 토지면적 약 96.57㎡의 연립주택이 34,800,000원 (3억 4천 8백만원)에 거래되었습니다. (평당 약 413만원)

주목할 점은, 해당 거래 사례의 건축 연도가 1996년인 반면, 본건 물건의 사용승인일은 2024년 8월 19일로 신축 건물이라는 점입니다. 따라서 상기 시세는 본건 신축 물건의 가치를 직접적으로 반영한다고 보기 어렵습니다.

4.2. 시세 종합

본건은 2024년에 사용승인된 신축 건물임에도 불구하고, 감정평가액이 457,000,000원입니다. 이는 유사 지역 내 1996년에 건축된 연립주택 시세(약 2억 7천만~3억 5천만원)보다 현저히 높은 수준으로, 신축 건물로서의 가치가 반영된 것으로 보입니다. 제공된 JSON의 시세 정보는 본건의 정확한 현재 시장 가치를 산정하는 데 한계가 있습니다.

5. 생활 정보

5.1. 편의 시설

주변에 대송중학교, 대화고등학교 등 학교시설이 인접해 있어 교육 환경이 양호하며, 근린생활시설들이 소재하여 기본적인 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

5.2. 건축 연혁

본건 건물은 2024년 8월 19일에 사용승인이 완료된 신축 건물입니다. 이는 유사 단지 내 오래된 건축물들과 비교했을 때 큰 장점으로 작용합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 유치권 관련 리스크

가장 큰 리스크는 다수의 유치권 신고 및 그 성립 여부의 불분명성입니다. 총액이 8억 원을 초과하는 공사대금 관련 유치권이 존재하며, 채권자의 유치권 배제 신청이 제출된 상태입니다. 만약 유치권이 적법하게 성립되어 낙찰자가 인수해야 할 경우, 예상보다 훨씬 높은 총 취득 비용이 발생할 수 있습니다. 유치권 배제 신청 결과 및 법원의 판단을 면밀히 확인해야 합니다.

6.2. 기타 리스크

공부상 건물 표시는 1, 2동으로 되어 있으나, 현황은 A, B동으로 표시된다는 점은 추후 행정 처리나 관리에 있어 혼선이 발생할 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 2024년 사용승인된 신축 다세대주택으로, 학군 및 교통 등 입지 조건이 양호합니다. 신축이라는 점은 분명한 강점이나, 총액 8억원 이상의 유치권 신고와 그 성립 여부가 불분명한 점이 최대의 리스크 요인입니다. 채권자의 유치권 배제 신청이 제출된 점은 긍정적 신호로 볼 수 있으나, 최종적인 법원 판단을 지켜봐야 합니다. 이 유치권 문제가 어떻게 해결되느냐에 따라 본건의 실제 취득 가치가 크게 달라질 것입니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2024년 사용승인된 건물로 향후 유지보수 비용 절감 및 거주 만족도 상승 기대.

* 양호한 입지: 학교, 교통시설 등 생활 인프라가 비교적 잘 갖춰진 주거 지역.

* 시세 대비 저가 매수 기회 가능성: 유치권 문제로 인해 시세보다 낮은 가격에 낙찰받을 가능성 존재 (단, 유치권 해결 여부에 따라 변동).

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 457,000,000원입니다. 이는 신축 건물로서의 가치를 반영한 것으로 판단됩니다. 그러나 다수의 유치권 존재로 인한 불확실성 때문에 보수적인 접근이 필요합니다.

최근 매매 사례(1996년식)의 시세는 본건 신축 건물의 가치와 직접 비교하기 어렵습니다. 따라서 감정가를 기준으로 하되, 유치권 관련 리스크 프리미엄을 고려하여 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

유치권이 성공적으로 배제되거나 소멸된다는 전제 하에, 감정가 수준 또는 그 이상에서의 낙찰도 고려할 수 있으나, 잠재적 리스크를 감안하여 신중한 접근이 요구됩니다.

이에 따라 예상 입찰가는 400,000,000원에서 480,000,000원 사이에서 검토하는 것을 제안합니다. 최종 입찰가는 법원의 유치권 배제 결정 결과 및 현장 조사, 법률 전문가의 자문을 종합적으로 고려하여 결정하시기를 권고드립니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.