나이스옥션 법원경매 고양 2025타경62414 [12] 경기도 고양시 일산서구 대화동 1474-2 주건축물제2동 1층101호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 굿밸류 · 평가일 2025.03.17

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산서구 대화동 소재 '대송중학교' 남측 인근에 위치하며, 부근은 본건과 유사한 다세대주택 및 아파트, 학교, 근린생활시설 등으로 이루어진 주거지대로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 본건 인근에 버스정류장이 위치하는 등 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

일련번호(1, 2) 공히 부정형의 토지로서, 현황 '도로'로 이용 중임.

인접 도로상태

본건 북측으로 노폭 약 4미터 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 (1): 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(대화구역), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2013-12-20)(대화고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

일련번호 (2): 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(대화구역), 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2013-12-20)(대화고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산서구 대화동 소재 '대송중학교' 남측 인근에 위치하며, 부근은 본건과 유사한 다세대주택 및 아파트, 학교, 근린생활시설 등으로 이루어진 주거지대로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 본건 인근에 버스정류장이 위치하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 지하 1층, 지상 4층 건물 내 주건축물제1동 제1층 제101호 외 19개호로서,
(사용승인일: 2024-08-19)
외벽: 타일 및 돌붙임 마감 등
창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.(후첨 '호별배치도 및 내부구조도' 참조)

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북측의 진입도로(일련번호 1, 2)를 통하여 노폭 약 4미터 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

대화동 1474-2 :제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(대화구역), 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2013-12-20)(대화고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

1. 토지 별도등기 있음 1토지(을구 5, 7, 8번 근저당권설정등기, 을구 6번 지상권설정등기)
2. 주식회사 창명건설이 2025. 12. 17.자 유치권신고(공사대금 163,900,000원)를 하였으나 그 성립여부는 불분명함
3. 주식회사 주원이 2025. 12. 17.자 유치권신고(공사대금 171,165,000원)를 하였으나 그 성립여부는 불분명함
4. 지인종합건설 주식회사가 2025. 12. 17.자 유치권신고(공사대금 571,654,760원)를 하였으나 그 성립여부는 불분명함
5. 2026. 4. 22.자 신청채권자케이씨유엔피엘대부 주식회사((변경전:달월 신용협동조합))가 지인종합건설 주식회사, 주식회사 창명건설, 주식회사 주원의 유치권신고에 대한 유치권배제신청서를 제출함
6. 공부상 1, 2동으로 표시, 현황 A, B동으로 표시됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 고양지원 2025타경62414 (12)

소재지: 경기도 고양시 일산서구 대화동 1474-2 주건축물제2동 1층101호

용도: 다세대주택

감정가: 328,000,000원 (삼억 이천팔백만원)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 케이씨유엔피엘대부 주식회사 (변경전: 달월 신용협동조합)

1.2. 건물 정보

건물면적: 55.72㎡ (약 16.8평)

건물지분: 55.72㎡

사용승인일 (추정): 2024년 8월 19일 (주: 제공된 JSON 데이터에는 건축 연도가 1996년으로 표기되어 있어, 실제 사용승인일 또는 건축 연도에 대한 확인이 필요합니다.)

1.3. 토지 정보

토지면적: 50.23㎡ (약 15.2평)

토지지분: 50.2302㎡

토지 이용상태: 현황 '도로'로 이용 중 (일련번호(1, 2) 기준)

건부지 (구분건물 기준)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 건은 경기도 고양시 일산서구 대화동에 소재하며, '대송중학교' 남측 인근에 위치합니다. 주위는 본 건과 유사한 다세대주택, 아파트, 학교, 근린생활시설 등이 혼재된 주거지대로서, 전반적인 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 본 건 인근에 버스정류장이 위치하고 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 전반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본 토지는 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(대화구역), 소로2류(폭 8m~10m)(접합)에 해당합니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역(대화고등학교 등), 과밀억제권역 등 다양한 도시계획법규 및 관련 법률에 따른 제한 사항이 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 경매는 신청채권자 케이씨유엔피엘대부 주식회사에 의한 부동산 임의경매로 진행됩니다. 일반적으로 임의경매 시 근저당권 등 담보물권이 말소기준권리가 되어 그 이하 권리들은 소멸되는 것이 원칙입니다. (정확한 말소기준권리는 등기부등본 확인 필요)

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리로 '지상권'이 명시되어 있습니다. 이는 토지에 설정된 지상권이 경매 후에도 존속함을 의미하며, 낙찰자가 해당 토지를 사용할 때 지상권자의 권리를 제한받을 수 있습니다.

인수 보증금 합계: 0원

3.3. 유치권 분석

본 건에는 다수의 건설사(주식회사 창명건설, 주식회사 주원, 지인종합건설 주식회사)에서 공사대금을 이유로 유치권을 신고하였습니다. 총 신고액은 약 9억 6백만원 (906,719,760원)에 달합니다. 그러나, 이 유치권들의 성립 여부는 불분명하며, 신청채권자는 해당 유치권들에 대한 유치권배제신청서를 제출한 상태입니다. 이 유치권 분쟁의 결과에 따라 물건의 가치와 법적 리스크가 크게 달라질 수 있습니다.

3.4. 임차인 현황

임차인 현황상 인수해야 할 보증금은 없는 것으로 파악됩니다. 하지만, 임대차 관계 및 보증금, 차임 등이 미상인 임차인이 존재할 가능성도 있으므로, 현장 확인 및 추가 조사를 통해 명확히 파악해야 합니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

물건지 주변은 근린생활시설이 포함된 주거지대로서, 일상생활에 필요한 기본적인 상업 시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

4.2. 지역 특성

본 건이 위치한 대화동 일대는 주거지역으로, 아파트 단지와 다세대 주택이 혼재하며 학교 및 상업 시설이 잘 갖추어져 있어 정주 환경이 양호한 편입니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

도보 접근 가능한 거리에 대송중학교가 있으며, 상대보호구역으로 지정된 대화고등학교가 인근에 위치합니다.

5.2. 편의 시설

주변에 근린생활시설이 있어 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다. 다만, 대형마트 등 주요 편의시설은 차량 이동이 필요할 수 있습니다. (인근 지역 조사 결과, 주변에 특별한 혐오시설은 발견되지 않았습니다.)

6. 잠재적 리스크

6.1. 유치권 및 법적 분쟁 가능성

약 9억 원에 달하는 유치권 신고액과 이에 대한 유치권 배제 신청이 계류 중인 점은 본 건의 가장 큰 리스크 요인입니다. 유치권 분쟁의 결과에 따라 낙찰 후에도 상당한 법적 분쟁 및 금전적 부담이 발생할 수 있습니다.

6.2. 토지 별도 등기 사항 (지상권)

토지에 설정된 지상권은 매각으로 소멸되지 않는 권리이므로, 낙찰자는 해당 지상권의 존속 및 효력을 승계해야 합니다. 이는 토지 사용 및 향후 재산권 행사에 제약이 될 수 있습니다.

6.3. 건물 정보 불일치 가능성

제공된 정보 상 건물 사용승인일은 2024년 8월 19일로 매우 최근이나, 비교 사례 JSON에서는 건축 연도가 1996년으로 표기되어 있습니다. 이는 건물의 신축 연도, 리모델링 여부, 또는 개별 호실 등기 정보 등 추가 확인이 필요한 사항입니다.

6.4. 현황과 공부상 동 표기 차이

건축물 현황상 A, B동으로 표기되나 공부상에는 1, 2동으로 표기되어 있어, 서류상 표기 차이가 존재합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 고양시 일산서구 대화동에 위치한 다세대주택으로, 감정가는 3억 2천 8백만원입니다. 위치 및 주위 환경은 주거지대로서 양호한 편이나, 약 9억 원에 달하는 다수의 유치권 신고와 이에 대한 유치권 배제 신청이 진행 중이라는 점, 그리고 토지에 대한 지상권이 매각 후에도 소멸되지 않는다는 점이 매우 큰 법적 리스크로 작용합니다. 또한, 건물 정보 상 사용승인일과 건축 연도 간의 불일치 가능성도 확인이 필요합니다. 이러한 중대한 권리 관계의 복잡성과 불확실성을 충분히 인지하고 신중하게 접근해야 할 물건입니다.

8. 투자 포인트

1. 탁월한 입지: 고양시 일산서구 대화동의 주거지대로서, 학교 및 편의시설 접근성이 좋습니다.

2. 잠재적 시세 차익: 유치권 분쟁이 낙찰자에게 유리하게 해결될 경우, 감정가 및 주변 시세 대비 저렴하게 취득할 가능성이 있습니다. (단, 리스크가 매우 큽니다.)

3. 낮은 인수 부담: 임차인 보증금 인수 부담은 없는 것으로 파악됩니다.

9. 예상 입찰가

최근 매매 사례를 분석한 결과, 인근 유사 면적(약 60㎡)의 거래가 2억 7천만원 ~ 2억 8천만원 수준에서 이루어진 것을 확인할 수 있습니다. 본 건의 건물 면적(55.72㎡)을 고려할 때, 이를 기준으로 산정한 현재 시세는 약 2억 5천 5백만원 ~ 2억 6천만원 수준으로 추정됩니다.

그러나 본 건은 약 9억 원의 유치권 신고액과 이에 대한 법적 분쟁, 그리고 소멸되지 않는 지상권 설정 등 매우 높은 법적 리스크를 안고 있습니다. 이러한 리스크를 종합적으로 고려할 때, 권리관계가 명확히 정리되기 전까지는 매우 보수적인 접근이 필요합니다.

현 시세 및 법적 리스크를 반영하여, 본 건에 대한 예상 입찰가는 약 250,000,000원 (이억 오천만원) 수준을 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 이는 유치권 분쟁 결과 및 법적 상황 변화에 따라 달라질 수 있으며, 철저한 권리 분석과 현장 조사가 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.