나이스옥션 법원경매 고양 2025타경62414 [13] 경기도 고양시 일산서구 대화동 1474-2 주건축물제2동 1층102호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 굿밸류 · 평가일 2025.03.17

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산서구 대화동 소재 '대송중학교' 남측 인근에 위치하며, 부근은 본건과 유사한 다세대주택 및 아파트, 학교, 근린생활시설 등으로 이루어진 주거지대로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 본건 인근에 버스정류장이 위치하는 등 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

일련번호(1, 2) 공히 부정형의 토지로서, 현황 '도로'로 이용 중임.

인접 도로상태

본건 북측으로 노폭 약 4미터 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 (1): 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(대화구역), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2013-12-20)(대화고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

일련번호 (2): 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(대화구역), 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2013-12-20)(대화고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산서구 대화동 소재 '대송중학교' 남측 인근에 위치하며, 부근은 본건과 유사한 다세대주택 및 아파트, 학교, 근린생활시설 등으로 이루어진 주거지대로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 본건 인근에 버스정류장이 위치하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 지하 1층, 지상 4층 건물 내 주건축물제1동 제1층 제101호 외 19개호로서,
(사용승인일: 2024-08-19)
외벽: 타일 및 돌붙임 마감 등
창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.(후첨 '호별배치도 및 내부구조도' 참조)

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북측의 진입도로(일련번호 1, 2)를 통하여 노폭 약 4미터 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

대화동 1474-2 :제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(대화구역), 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2013-12-20)(대화고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

1. 토지 별도등기 있음 1토지(을구 5, 7, 8번 근저당권설정등기, 을구 6번 지상권설정등기)
2. 주식회사 창명건설이 2025. 12. 17.자 유치권신고(공사대금 163,900,000원)를 하였으나 그 성립여부는 불분명함
3. 주식회사 주원이 2025. 12. 17.자 유치권신고(공사대금 171,165,000원)를 하였으나 그 성립여부는 불분명함
4. 지인종합건설 주식회사가 2025. 12. 17.자 유치권신고(공사대금 571,654,760원)를 하였으나 그 성립여부는 불분명함
5. 2026. 4. 22.자 신청채권자케이씨유엔피엘대부 주식회사((변경전:달월 신용협동조합))가 지인종합건설 주식회사, 주식회사 창명건설, 주식회사 주원의 유치권신고에 대한 유치권배제신청서를 제출함
6. 공부상 1, 2동으로 표시, 현황 A, B동으로 표시됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2025타경62414 (13)

소재지: 경기도 고양시 일산서구 대화동 1474-2 주건축물제2동 1층102호

용도: 다세대주택

감정가: 312,000,000 원

토지면적: 47.80㎡ (약 14.47 평)

토지지분: 47.7962㎡ (약 14.47 평)

건물면적: 53.02㎡ (약 16.05 평)

건물지분: 53.02㎡ (약 16.05 평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

건물사용승인일: 2024년 08월 19일

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경:

본건은 경기도 고양시 일산서구 대화동 소재 '대송중학교' 남측 인근에 위치하며, 주변은 유사한 다세대주택, 아파트, 학교, 근린생활시설 등으로 구성된 주거지대입니다.

* 교통상황:

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 토지 이용계획 및 제한 상태:

제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(대화구역)에 해당합니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역(대화고등학교), 과밀억제권역 등의 제한이 있습니다.

* 인접 도로상태:

본건 북측으로 노폭 약 4미터 내외의 도로에 접하고 있습니다.

3. 권리분석

* 토지 별도 등기:

토지에 별도 등기가 존재하며, 을구 5, 7, 8번에는 근저당권설정 등기, 을구 6번에는 지상권설정 등기가 되어 있습니다.

* 유치권 신고:

주식회사 창명건설 (공사대금 163,900,000원), 주식회사 주원 (공사대금 171,165,000원), 지인종합건설 주식회사 (공사대금 571,654,760원)가 유치권을 신고하였으나, 그 성립 여부는 불분명합니다.

* 유치권 배제 신청:

신청채권자인 케이씨유엔피엘대부 주식회사(구.달월 신용협동조합)는 2026년 4월 22일자로 상기 유치권 신고에 대한 유치권 배제 신청서를 제출하였습니다.

* 임차인 현황:

인수 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상입니다.

4. 상권분석

* 본건은 주거지대 내에 위치하며, 근린생활시설이 인근에 분포하여 기본적인 상업 기능은 갖추고 있습니다.

* 주변 환경은 주거 및 교육 시설이 혼합된 지역으로, 대송중학교와 대화고등학교가 인접해 있어 학생 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

* 주변의 혐오시설에 대한 정보는 제공되지 않았으나, 일반적인 주거 및 교육 지역의 특성을 고려할 때 혐오시설이 밀집할 가능성은 낮아 보입니다.

5. 생활정보

* 교육시설: 대송중학교, 대화고등학교가 인근에 위치합니다.

* 교통: 차량 접근 용이하며, 인근 버스 정류장을 통해 시내외 이동이 가능합니다.

* 편의시설: 근린생활시설이 소재하여 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

* 유치권 성립 여부 불확실: 다수의 유치권 신고가 존재하며, 그 성립 여부가 불분명하여 낙찰 후 법적 분쟁의 소지가 있습니다. 비록 유치권 배제 신청이 제출되었으나, 최종 결과에 따라 인수 또는 소멸 여부가 결정됩니다.

* 토지 별도 등기: 토지에 설정된 근저당 및 지상권 등기가 매각으로 소멸되지 않고 인수될 가능성이 있습니다. (다만, 본건의 경매 구분은 '부동산임의경매'이며, 통상적인 경매 절차에 따라 권리 분석이 중요합니다.)

* 건물 동 표시 차이: 공부상 1, 2동으로 표시되었으나, 현황은 A, B동으로 표시되어 있어 공부와의 차이가 존재합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 신축(2024년 사용승인) 다세대주택으로, 비교적 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 그러나 다수의 유치권 신고와 토지 별도 등기가 존재하여 권리 분석에 신중을 기해야 합니다. 특히 유치권 배제 신청 결과가 본 건의 인수 여부에 중요한 영향을 미칠 것으로 판단됩니다. 신축 건물이라는 장점과 복잡한 권리 관계라는 리스크를 종합적으로 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 최신 건축물: 2024년에 사용 승인된 신축 건물로, 노후도가 낮아 즉시 거주 또는 임대가 용이합니다.

* 주거 선호 지역: 학교 등 교육 시설과 근린 생활 시설이 인접한 주거 선호 지역에 위치합니다.

* 유치권 배제 신청: 채권자의 유치권 배제 신청은 유치권 문제를 해결하고 매각을 진행하려는 의지로 해석될 수 있으며, 이는 낙찰자에게 유리하게 작용할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 312,000,000원입니다. 주변 유사 물건의 최근 매매 정보(면적 약 59.88㎡ ~ 59.93㎡)는 27,100만원 ~ 27,900만원 수준에서 거래되었습니다. 이는 건축 연도 1996년인 연립주택 기준이며, 본건은 2024년 신축 다세대주택이라는 점에서 감정가가 시세보다 높게 책정되었을 가능성이 있습니다.

하지만, 다수의 유치권 신고와 토지 별도 등기 등 권리 관계가 복잡하여 이에 대한 위험 프리미엄을 고려해야 합니다. 특히 유치권 배제 신청의 결과를 면밀히 검토해야 합니다.

신축 건물의 가치와 복잡한 권리 관계의 위험을 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가는 감정가의 85% ~ 90% 수준인 265,000,000원 ~ 280,000,000원 사이에서 신중하게 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다. 최종 입찰가는 법률 전문가와 상의하여 유치권 및 기타 권리 인수 여부에 대한 최종 확인 후 결정하는 것을 권고합니다.

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<summary>검색 쿼리</summary>

"고양지원 2025타경62414"

"일산서구 대화동 다세대주택 시세"

"대송중학교 주변 혐오시설"

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"유치권 배제 신청 경매"

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