나이스옥션 법원경매 고양 2025타경62414 [9] 경기도 고양시 일산서구 대화동 1474-2 주건축물제1동 3층303호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 굿밸류 · 평가일 2025.03.17

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산서구 대화동 소재 '대송중학교' 남측 인근에 위치하며, 부근은 본건과 유사한 다세대주택 및 아파트, 학교, 근린생활시설 등으로 이루어진 주거지대로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 본건 인근에 버스정류장이 위치하는 등 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

일련번호(1, 2) 공히 부정형의 토지로서, 현황 '도로'로 이용 중임.

인접 도로상태

본건 북측으로 노폭 약 4미터 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 (1): 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(대화구역), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2013-12-20)(대화고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

일련번호 (2): 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(대화구역), 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2013-12-20)(대화고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산서구 대화동 소재 '대송중학교' 남측 인근에 위치하며, 부근은 본건과 유사한 다세대주택 및 아파트, 학교, 근린생활시설 등으로 이루어진 주거지대로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 본건 인근에 버스정류장이 위치하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 지하 1층, 지상 4층 건물 내 주건축물제1동 제1층 제101호 외 19개호로서,
(사용승인일: 2024-08-19)
외벽: 타일 및 돌붙임 마감 등
창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.(후첨 '호별배치도 및 내부구조도' 참조)

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북측의 진입도로(일련번호 1, 2)를 통하여 노폭 약 4미터 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

대화동 1474-2 :제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(대화구역), 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2013-12-20)(대화고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

1. 토지 별도등기 있음 1토지(을구 5, 7, 8번 근저당권설정등기, 을구 6번 지상권설정등기)
2. 주식회사 창명건설이 2025. 12. 17.자 유치권신고(공사대금 163,900,000원)를 하였으나 그 성립여부는 불분명함
3. 주식회사 주원이 2025. 12. 17.자 유치권신고(공사대금 171,165,000원)를 하였으나 그 성립여부는 불분명함
4. 지인종합건설 주식회사가 2025. 12. 17.자 유치권신고(공사대금 571,654,760원)를 하였으나 그 성립여부는 불분명함
5. 2026. 4. 22.자 신청채권자케이씨유엔피엘대부 주식회사((변경전:달월 신용협동조합))가 지인종합건설 주식회사, 주식회사 창명건설, 주식회사 주원의 유치권신고에 대한 유치권배제신청서를 제출함
6. 공부상 1, 2동으로 표시, 현황 A, B동으로 표시됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 고양지원 2025타경62414 (9)

소재지: 경기도 고양시 일산서구 대화동 1474-2 주건축물제1동 3층303호

용도: 다세대주택

건축물 현황: 철근콘크리트구조 경사지붕, 지하 1층, 지상 4층 건물 내 주건축물제1동 (사용승인일: 2024년 8월 19일)

1.2. 면적

토지면적: 46.63㎡ (약 14.1평)

토지 지분: 46.6333㎡ (약 14.1평)

건물면적: 51.73㎡ (약 15.6평)

건물 지분: 51.73㎡ (약 15.6평)

1.3. 감정가 및 매각 정보

감정가: 314,000,000원 (삼억일천사백만원)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

신청채권자: 케이씨유엔피엘대부 주식회사 (변경전: 달월 신용협동조합)

등기부채권 총액 (말소 예정 권리 포함): 5,838,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산서구 대화동 소재 '대송중학교' 남측 인근에 위치합니다. 주변은 본건과 유사한 다세대주택, 아파트, 학교, 근린생활시설 등으로 이루어진 주거지대로서, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

2.3. 토지 및 인접 도로 상태

일련번호 (1, 2) 토지는 부정형이며, 현황 '도로'로 이용 중입니다. (건물감정평가요항표에서는 사다리형 토지로 다세대주택 건부지로 이용 중이라 기재되어 있어, 일부는 도로, 일부는 건부지로 이용되는 것으로 보입니다.)

본건 북측으로 노폭 약 4미터 내외의 도로에 접해 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본건은 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(대화구역), 소로2류(폭 8m~10m)(접합) 지역에 해당합니다.

또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역(대화고등학교), 과밀억제권역 등 다양한 도시계획법규의 적용을 받고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 2024년 9월 11일자 케이씨유엔피엘대부 주식회사 근저당권 (을1) 입니다.

이후 접수된 모든 권리(을2, 을3, 갑2)는 매각으로 소멸될 예정입니다.

다만, 본건은 공동담보 물건으로, 다른 담보물건의 경매 진행 여부에 따라 변동이 있을 수 있습니다.

3.2. 유치권 분석

주식회사 창명건설 (공사대금 163,900,000원), 주식회사 주원 (공사대금 171,165,000원), 지인종합건설 주식회사 (공사대금 571,654,760원)가 2025년 12월 17일자로 유치권을 신고하였으나, 그 성립 여부는 불분명합니다.

2026년 4월 22일, 신청채권자인 케이씨유엔피엘대부 주식회사가 위 유치권 신고들에 대한 유치권 배제 신청서를 제출하였습니다. 유치권의 성립 여부 및 배제 신청의 결과에 따라 낙찰자가 인수해야 할 부담이 달라질 수 있으므로 주의가 필요합니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 '지상권'이 명시되어 있습니다.

등기부등본상 을구 6번 지상권 설정 등기가 존재하므로, 낙찰자가 해당 권리를 인수해야 할 수 있습니다.

3.4. 임차인 현황

제공된 정보에 따르면 인수 보증금 합계는 0원입니다. 따라서 인수되는 임차인은 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

최근 2026년 7월 거래된 유사 면적(약 18.1평)의 연립주택 시세는 27,100만원에서 34,800만원 사이입니다.

본 건물의 전용면적은 약 15.6평으로, 이를 고려할 때 시세는 대략 2.3억원에서 2.4억원 수준으로 추정됩니다.

이는 감정가 3.14억원보다 낮은 수준이므로, 시세 대비 고평가되었을 가능성을 고려해야 합니다.

주택의 사용승인일이 2024년 8월 19일로 매우 신축임을 감안하면, 1996년식 건물인 '성저마을(건영11)'의 시세만으로 직접 비교하기에는 다소 무리가 있습니다.

4.2. 건물 연식 및 상태

건물의 사용승인일이 2024년 8월 19일로 최신 건물입니다. 이는 신축에 가까워 건물 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

본건 인근에는 대송중학교가 위치하고 있으며, 주거 밀집 지역으로 근린생활시설 등이 분포합니다.

대화동 레포츠공원, 대화농업체험공원 등이 있어 여가 활동을 즐길 수 있습니다.

대화동 행정복지센터, 보건소, 여성회관 등 공공시설 이용이 편리합니다.

5.2. 교육시설

단지 남측 인근에 대송중학교가 있으며, 주변에 대화고등학교, 대화초등학교 등이 있어 교육 환경이 양호합니다.

경기도교육청미래과학교육원, 고양특수교육지원센터 등이 인근에 위치합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 유치권 성립 여부 불확실성

다수의 유치권 신고가 존재하며, 그 성립 여부가 불분명합니다. 신청채권자가 유치권 배제 신청을 하였으나, 최종적으로 유치권이 인정될 경우 낙찰자가 공사대금을 추가로 부담해야 할 수 있습니다. 이는 잠재적으로 가장 큰 리스크 요인입니다.

6.2. 토지 별도 등기 (지상권)

등기부등본상 을구 6번 지상권 설정 등기가 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시되어 있습니다. 이로 인해 낙찰자가 지상권자의 권리를 인수하거나, 이에 대한 해결 방안을 강구해야 할 수 있습니다.

6.3. 공부와 현황의 동표시 차이

공부상 건물 번호는 1, 2동으로 표시되나, 현황은 A, B동으로 표시되는 차이가 있습니다. 이는 행정 절차상 또는 소유권 관리에 있어 혼란을 야기할 수 있으나, 실제 사용 및 권리 관계에는 큰 문제가 없을 수 있습니다.

6.4. 혐오시설

검색 결과, 고양시 일산서구 덕이동 일원에 데이터센터 건립 관련 주민 반대 이슈가 있으나, 본건 소재지(대화동 1474-2)와의 직접적인 연관성은 확인되지 않았습니다. 본건 주변에서 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 사용승인일이 2024년으로 매우 신축에 가까운 다세대주택이라는 점이 큰 장점입니다. 입지, 교통, 주변 생활 환경 또한 준수합니다. 그러나 다수의 유치권 신고 및 성립 불확실성, 매각으로 소멸되지 않는 지상권 등은 낙찰자가 인수해야 할 수 있는 잠재적 위험 요소입니다. 특히 유치권과 지상권 문제는 권리 분석을 더욱 신중하게 접근해야 함을 시사합니다. 현재 시세는 감정가보다 낮은 수준으로 형성되어 있으나, 이는 신축 건물의 가치가 완전히 반영되지 않았거나, 잠재적 리스크 요인들이 선반영된 결과일 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2024년 사용승인으로 최신 시설 및 하자 가능성 낮음.

* 주거 환경: 대송중학교 인근, 주거지대로서 편의시설 및 교통 여건 양호.

* 시세 대비 저평가 가능성: 최근 시세 대비 감정가가 높아, 시세보다 낮은 금액으로 낙찰받을 경우 시세 차익 기대.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 314,000,000원입니다.

최근 유사 면적 거래 사례를 바탕으로 산정한 예상 시세는 약 233,500,000원 ~ 240,500,000원 수준입니다.

그러나 본 물건은 유치권 및 지상권 등의 인수 부담 가능성이 있는 특수 물건이므로, 입찰자는 이러한 위험 요소를 충분히 고려하여 보수적으로 접근해야 합니다.

따라서, 위험 요소를 감안한 적정 입찰가는 200,000,000원 ~ 220,000,000원 범위에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다. (이는 권리 인수 부담 가능성을 포함한 예상치이며, 실제 입찰 시에는 변동될 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.