나이스옥션 법원경매 고양 2025타경62414 [7] 경기도 고양시 일산서구 대화동 1474-2 주건축물제1동 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 굿밸류 · 평가일 2025.03.17

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산서구 대화동 소재 '대송중학교' 남측 인근에 위치하며, 부근은 본건과 유사한 다세대주택 및 아파트, 학교, 근린생활시설 등으로 이루어진 주거지대로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 본건 인근에 버스정류장이 위치하는 등 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

일련번호(1, 2) 공히 부정형의 토지로서, 현황 '도로'로 이용 중임.

인접 도로상태

본건 북측으로 노폭 약 4미터 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 (1): 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(대화구역), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2013-12-20)(대화고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

일련번호 (2): 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(대화구역), 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2013-12-20)(대화고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산서구 대화동 소재 '대송중학교' 남측 인근에 위치하며, 부근은 본건과 유사한 다세대주택 및 아파트, 학교, 근린생활시설 등으로 이루어진 주거지대로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 본건 인근에 버스정류장이 위치하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 지하 1층, 지상 4층 건물 내 주건축물제1동 제1층 제101호 외 19개호로서,
(사용승인일: 2024-08-19)
외벽: 타일 및 돌붙임 마감 등
창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.(후첨 '호별배치도 및 내부구조도' 참조)

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북측의 진입도로(일련번호 1, 2)를 통하여 노폭 약 4미터 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

대화동 1474-2 :제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(대화구역), 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2013-12-20)(대화고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

1. 토지 별도등기 있음 1토지(을구 5, 7, 8번 근저당권설정등기, 을구 6번 지상권설정등기)
2. 주식회사 창명건설이 2025. 12. 17.자 유치권신고(공사대금 163,900,000원)를 하였으나 그 성립여부는 불분명함
3. 주식회사 주원이 2025. 12. 17.자 유치권신고(공사대금 171,165,000원)를 하였으나 그 성립여부는 불분명함
4. 지인종합건설 주식회사가 2025. 12. 17.자 유치권신고(공사대금 571,654,760원)를 하였으나 그 성립여부는 불분명함
5. 2026. 4. 22.자 신청채권자케이씨유엔피엘대부 주식회사((변경전:달월 신용협동조합))가 지인종합건설 주식회사, 주식회사 창명건설, 주식회사 주원의 유치권신고에 대한 유치권배제신청서를 제출함
6. 공부상 1, 2동으로 표시, 현황 A, B동으로 표시됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

* 사건번호: 고양지원 2025타경62414 (7)

* 소재지: 경기도 고양시 일산서구 대화동 1474-2 주건축물제1동 3층301호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 314,000,000원

* 토지면적: 46.63㎡ (약 14.11평)

* 건물면적: 51.73㎡ (약 15.65평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 케이씨유엔피엘대부 주식회사 (변경전: 달월 신용협동조합)

* 사용승인일: 2024년 8월 19일

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

* 본건은 경기도 고양시 일산서구 대화동에 위치하며, 대송중학교 남측 인근 주거지역에 속합니다.

* 주변은 본건과 유사한 다세대주택, 아파트, 학교, 근린생활시설 등으로 구성되어 있어 일반적인 주거지대의 환경을 갖추고 있습니다.

* 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 주변 지역(일산서구 대화동 일원)은 일산테크노밸리와 같은 대규모 개발 사업이 진행 중이거나 예정되어 있어 향후 지역 발전 가능성이 있습니다.

2.2. 교통 여건

* 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

* 제반 교통 상황은 보통 수준입니다.

2.3. 토지 및 건물 이용

* 토지는 사다리형의 형태로 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

* 건물은 철근콘크리트 구조 경사지붕 지하 1층, 지상 4층 건물 내에 위치하며, 사용승인일은 2024년 8월 19일로 비교적 신축입니다.

* 건물 외벽은 타일 및 돌붙임 마감, 창호는 샷시로 마감되었습니다.

* 기본적인 위생, 급배수, 난방, 승강기 설비가 구비되어 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한

* 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(대화구역), 소로2류(폭 8m~10m)에 접합된 토지입니다.

* 가축사육제한구역, 상대보호구역(대화고등학교), 과밀억제권역에 해당됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 본건의 말소기준권리는 2024년 9월 11일 접수된 케이씨유엔피엘대부 주식회사의 근저당권 (을구 1번, 1,908,000,000원)입니다.

* 이 외 케이씨유엔피엘대부 주식회사 (을구 2번, 2,760,000,000원) 및 명동새마을금고 (을구 3번, 1,170,000,000원)의 근저당권이 설정되어 있으나, 모두 말소될 예정입니다.

* 본건은 2025년 2월 27일 접수된 달월 신용협동조합(현 케이씨유엔피엘대부 주식회사)의 임의경매로 진행 중입니다.

* 총 등기부채권액은 5,838,000,000원입니다.

3.2. 토지 별도등기

* 토지에는 별도 등기가 존재하며, 을구 6번 지상권 설정등기가 있어 매각으로 소멸되지 않는 권리에 해당합니다. 이 지상권의 내용 및 영향력에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

3.3. 유치권 신고 현황

* 주식회사 창명건설이 2025년 12월 17일 공사대금 163,900,000원을 유치권으로 신고하였으나, 성립 여부는 불분명합니다.

* 주식회사 주원이 2025년 12월 17일 공사대금 171,165,000원을 유치권으로 신고하였으나, 성립 여부는 불분명합니다.

* 지인종합건설 주식회사가 2025년 12월 17일 공사대금 571,654,760원을 유치권으로 신고하였으나, 성립 여부는 불분명합니다.

* 신청채권자인 케이씨유엔피엘대부 주식회사는 위 유치권 신고에 대해 2026년 4월 22일 유치권배제신청서를 제출하여 법적 다툼이 진행 중입니다.

3.4. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계는 0원입니다. 이에 따라 인수할 임차인은 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 동향

* 본건이 소재한 대화동 일대의 유사 주거시설인 1996년 준공된 연립주택 (전용면적 59.88㎡~84.33㎡)의 최근 거래 사례를 분석한 결과, 2026년 7월 기준 271,000,000원에서 348,000,000원에 거래되었습니다.

* 해당 거래 사례들의 평당 가격은 약 13,600,000원에서 15,400,000원 수준입니다.

4.2. 감정가와 시세 비교

* 본건은 2024년 8월 준공된 신축 다세대주택으로, 감정가는 314,000,000원입니다.

* 건물 면적 51.73㎡ (약 15.65평) 기준 평당 감정가는 약 20,060,000원입니다.

* 이는 주변 구축물(1996년 준공)의 거래 사례 시세보다 높은 수준이나, 신축이라는 점을 감안하면 합리적인 수준으로 판단됩니다. 다만, 구축물 대비 신축 프리미엄은 현재 시세 분석으로는 정확히 반영하기 어렵습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

* 본건 소재지는 대화동으로, 인근에 대송중학교가 위치하며, 주변으로 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 밀집한 전형적인 주거 지역입니다.

* 건물은 2024년 8월에 사용 승인되어 신축 건물로서 쾌적한 주거 환경을 제공할 것으로 예상됩니다.

5.2. 편의 시설

* 인근에 버스 정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리하며, 근린생활시설 접근성도 양호할 것으로 보입니다.

* 주변 일대에 데이터센터 건립 논란이 있었으나, 본건 소재지(대화동 1474-2)와 직접적인 관련성은 낮은 것으로 파악됩니다.

* 일산테크노밸리 등 대규모 개발 사업이 인근에 위치하여 향후 편의시설 확충 및 주거 가치 상승이 기대됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 유치권 문제

* 가장 큰 리스크 요인은 다수의 건설업체가 신고한 유치권입니다. 총 신고액이 약 9억 원에 달하며, 이 중 지인종합건설의 신고액이 5.7억 원으로 상당합니다.

* 다만, 신청채권자가 유치권배제신청서를 제출함에 따라 법적 다툼이 진행 중이며, 유치권의 성립 여부가 불분명합니다. 낙찰 시 유치권 인수 또는 해결 과정에서 추가적인 법적 비용이나 시간이 소요될 수 있습니다.

6.2. 토지 별도등기

* 토지에는 을구 6번 지상권 설정 등기가 있어 매각으로 소멸되지 않는 권리에 해당합니다. 이 지상권의 내용 및 영향력에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

6.3. 공부상 명칭 불일치

* 건물이 공부상에는 1동, 2동으로 표시되어 있으나, 현황은 A동, B동으로 표시되어 있어 혼동의 여지가 있습니다. 이는 등기 및 관리상의 문제를 야기할 수 있습니다.

6.4. 혐오시설

* 주변 지역에 대한 조사 결과, 본건의 직접적인 인근에서 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 2024년 8월 준공된 신축 다세대주택으로, 최신 건축 기준과 설비를 갖춘 점이 큰 장점입니다.

* 입지적으로는 주거지로서 양호한 환경을 갖추고 있으며, 교통 편의성도 보통 수준입니다.

* 그러나 수억 원대에 달하는 유치권 신고와 매각으로 소멸되지 않는 지상권 설정 등은 상당한 리스크 요인입니다. 특히 유치권의 성립 여부에 따라 낙찰자의 부담이 크게 달라질 수 있습니다.

* 임차인 인수 부담이 없는 점은 긍정적이나, 유치권 문제를 해결하기 위한 법적 절차 및 비용 발생 가능성을 면밀히 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물로서의 높은 상품성과 미래가치: 2024년 준공으로 최신 건축 기술 및 설비 적용, 하자 발생 가능성 낮음.

* 향후 유치권 문제 해결 시 시세 차익 기대: 유치권 문제가 원만히 해결될 경우, 신축 건물의 가치 상승 잠재력 보유.

* 장기적인 안목으로 접근 가능한 물건: 단기적인 시세차익보다는 장기적인 관점에서 안정적인 자산 가치 상승을 기대할 수 있음.

* 일산테크노밸리 개발 사업과의 연계 가능성: 지역 발전 및 인프라 확충 수혜 기대.

9. 예상 입찰가

* 본건의 감정가는 314,000,000원입니다.

* 주변 구축물(1996년 준공)의 거래 시세가 평당 약 13,600,000원에서 15,400,000원 수준인 점을 고려할 때, 신축 건물인 본건의 가치는 그 이상으로 평가될 수 있습니다.

* 그러나 다수의 유치권 신고와 그로 인한 불확실성, 매각으로 소멸되지 않는 지상권 등은 투자 시 반드시 고려해야 할 리스크입니다.

* 유치권 문제 해결 비용 및 시간, 법적 분쟁 가능성 등을 감안하여, 신중한 접근이 필요합니다.

* 이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 본건의 예상 입찰가는 감정가의 85% ~ 95% 수준인 약 266,900,000원에서 298,300,000원 사이에서 결정하는 것을 권고합니다.

* 특히, 유치권 해결 가능성에 대한 면밀한 분석 및 법률 검토 후 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.