나이스옥션 법원경매 고양 2025타경62414 [18] 경기도 고양시 일산서구 대화동 1474-2 주건축물제2동 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 굿밸류 · 평가일 2025.03.17

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산서구 대화동 소재 '대송중학교' 남측 인근에 위치하며, 부근은 본건과 유사한 다세대주택 및 아파트, 학교, 근린생활시설 등으로 이루어진 주거지대로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 본건 인근에 버스정류장이 위치하는 등 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

일련번호(1, 2) 공히 부정형의 토지로서, 현황 '도로'로 이용 중임.

인접 도로상태

본건 북측으로 노폭 약 4미터 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 (1): 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(대화구역), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2013-12-20)(대화고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

일련번호 (2): 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(대화구역), 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2013-12-20)(대화고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산서구 대화동 소재 '대송중학교' 남측 인근에 위치하며, 부근은 본건과 유사한 다세대주택 및 아파트, 학교, 근린생활시설 등으로 이루어진 주거지대로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 본건 인근에 버스정류장이 위치하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 지하 1층, 지상 4층 건물 내 주건축물제1동 제1층 제101호 외 19개호로서,
(사용승인일: 2024-08-19)
외벽: 타일 및 돌붙임 마감 등
창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.(후첨 '호별배치도 및 내부구조도' 참조)

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북측의 진입도로(일련번호 1, 2)를 통하여 노폭 약 4미터 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

대화동 1474-2 :제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(대화구역), 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2013-12-20)(대화고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

1. 토지 별도등기 있음 1토지(을구 5, 7, 8번 근저당권설정등기, 을구 6번 지상권설정등기)
2. 주식회사 창명건설이 2025. 12. 17.자 유치권신고(공사대금 163,900,000원)를 하였으나 그 성립여부는 불분명함
3. 주식회사 주원이 2025. 12. 17.자 유치권신고(공사대금 171,165,000원)를 하였으나 그 성립여부는 불분명함
4. 지인종합건설 주식회사가 2025. 12. 17.자 유치권신고(공사대금 571,654,760원)를 하였으나 그 성립여부는 불분명함
5. 2026. 4. 22.자 신청채권자케이씨유엔피엘대부 주식회사((변경전:달월 신용협동조합))가 지인종합건설 주식회사, 주식회사 창명건설, 주식회사 주원의 유치권신고에 대한 유치권배제신청서를 제출함
6. 공부상 1, 2동으로 표시, 현황 A, B동으로 표시됨

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 고양지원 2025타경62414 (18)

소재지: 경기도 고양시 일산서구 대화동 1474-2 주건축물제2동 3층302호

용도: 다세대주택

감정가: 338,000,000원

토지면적: 50.23㎡ (약 15.2평)

건물면적: 55.72㎡ (약 16.8평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 위치및주위환경

본건은 경기도 고양시 일산서구 대화동에 소재한 '대송중학교' 남측 인근에 위치합니다. 주변으로는 본건과 유사한 다세대주택, 아파트, 학교, 그리고 근린생활시설 등이 혼재된 주거지대로 이루어져 있으며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량의 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 위치하고 있어 대중교통 이용 또한 편리합니다. 전반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 토지이용계획및제한상태

본건 토지는 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(대화구역)으로 지정되어 있습니다. 또한, 소로2류(폭 8m~10m)에 접합되어 있으며, 가축사육제한구역, 상대보호구역(대화고등학교 포함), 과밀억제권역 등 관련 법규에 따른 제한 사항이 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 매각으로소멸되지않는권리

본건 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. 다만, 등기부 현황 및 유의사항에 명시된 권리 관계는 별도로 면밀히 확인해야 합니다.

3.2. 등기부현황및특이사항

토지에 대한 별도 등기가 존재합니다. 을구 5, 7, 8번에는 근저당권 설정 등기가, 을구 6번에는 지상권 설정 등기가 되어 있습니다.

3.3. 유치권신고현황

총 세 건의 유치권이 신고되었습니다.

* 주식회사 창명건설: 2025년 12월 17일 공사대금 163,900,000원 신고 (성립 여부 불분명)

* 주식회사 주원: 2025년 12월 17일 공사대금 171,165,000원 신고 (성립 여부 불분명)

* 지인종합건설 주식회사: 2025년 12월 17일 공사대금 571,654,760원 신고 (성립 여부 불분명)

3.4. 유치권배제신청

신청채권자인 케이씨유엔피엘대부 주식회사(변경 전: 달월 신용협동조합)는 2026년 4월 22일, 상기 세 건설사의 유치권 신고에 대하여 유치권 배제 신청서를 제출하였습니다.

3.5. 임차인현황

인수 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상입니다.

3.6. 공부상현황차이

공부상에는 1동과 2동으로 표시되어 있으나, 현황으로는 A동과 B동으로 표시되는 차이가 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변시세동향

제공된 최근 매매 JSON 정보는 1996년에 준공된 '성저마을(건영11)'이라는 연립주택의 거래 사례입니다. 본건은 2024년 8월 19일 사용 승인된 신축 건물로, 준공 연도에 상당한 차이가 있어 직접적인 시세 비교에는 한계가 있습니다.

JSON 상의 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 2026년 7월 24일: 59.88㎡ (약 18.1평) 거래가 27,900만원 (평당 약 154만원)

* 2026년 7월 14일: 59.93㎡ (약 18.1평) 거래가 27,100만원 (평당 약 149만원)

* 2026년 7월 9일: 84.33㎡ (약 25.5평) 거래가 34,800만원 (평당 약 136만원)

본건의 건물 면적은 55.72㎡ (약 16.8평)으로, 위 JSON 정보만으로는 신축 건물의 정확한 현재 시세를 산정하기 어렵습니다. 본건의 감정가 338,000,000원 (평당 약 2,012만원)은 신축 건물임을 반영한 것으로 판단됩니다.

4.2. 주변상업시설및편의시설

본건 주변은 근린생활시설이 혼재된 주거지대로 형성되어 있어, 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

단지 인근에 대송중학교와 대화고등학교가 위치하여 교육 환경이 양호한 편입니다.

5.2. 편의시설및기타

대중교통 이용이 편리하며 차량 접근도 가능합니다. 주거 지역으로서 일반적인 생활 편의시설 이용에는 무리가 없습니다.

6. 잠재적리스크

6.1. 유치권성립여부불확실성

총 약 9억 6백만원에 달하는 세 건의 유치권이 신고되었으나, 이들의 성립 여부가 불분명합니다. 이는 낙찰 후 법적 분쟁이나 추가적인 비용 발생 가능성을 내포합니다.

6.2. 유치권배제신청의결과

신청채권자가 유치권 배제 신청을 하였으나, 그 결과에 따라 낙찰자가 부담해야 할 권리 관계가 달라질 수 있습니다. 따라서 배제 신청의 결과가 중요한 변수가 될 것입니다.

6.3. 토지별도등기및권리관계

토지에 근저당권 및 지상권 등 별도 등기가 설정되어 있습니다. 이는 본건 취득 시 해당 권리 관계를 면밀히 파악하고 인수 여부 등을 검토해야 함을 의미합니다.

6.4. 공부와현황의차이

건물 동 표기(공부상 1,2동 vs 현황 A,B동) 상의 차이가 존재합니다. 이는 큰 문제는 아닐 수 있으나, 현황 파악 시 혼란을 줄 수 있는 요소입니다.

6.5. 혐오시설여부

본건 주변에 학교 및 주거 시설이 밀집해 있어 혐오시설이 존재할 가능성은 낮아 보입니다. 다만, 입찰 전 반드시 현장 방문 및 관련 정보 검색을 통해 혐오시설 유무를 직접 확인해야 합니다.

7. 종합의견

본건은 2024년 8월에 사용 승인된 신축 다세대주택으로서, 신축 프리미엄과 양호한 입지 및 교통 여건을 갖추고 있다는 장점이 있습니다. 하지만 약 9억원에 달하는 거액의 유치권 신고가 있으며, 이들의 성립 여부가 불분명하고 유치권 배제 신청이 진행 중이라는 점은 매우 높은 위험 요인입니다. 또한 토지에 설정된 근저당 및 지상권 등도 주의 깊게 살펴보아야 할 부분입니다. 신축이라는 장점과 다수의 불확실한 유치권이라는 위험 요소가 복합적으로 작용하는 물건으로, 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자포인트

* 최근에 준공된 신축 건물로서 향후 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 교육 시설 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 주거 선호 지역에 위치합니다.

* 유치권 관련 분쟁이 성공적으로 해결될 경우, 시세 대비 유리한 조건으로 취득할 기회를 얻을 수 있습니다.

9. 예상입찰가

본건의 감정가는 338,000,000원입니다. 그러나 약 9억 원에 달하는 다수의 유치권 신고와 토지의 별도 등기 등 상당한 위험 요인을 고려해야 합니다. 특히 유치권의 성립 여부가 불분명하고 유치권 배제 신청이 진행 중이라는 점은 낙찰자가 추가적인 비용 부담이나 법적 분쟁에 휘말릴 가능성을 높입니다. 제공된 주변 시세 정보는 1996년에 준공된 구옥들의 사례이므로, 신축 건물인 본건의 가치를 직접적으로 반영하기 어렵습니다. 따라서, 본 건의 잠재적 가치(신축)와 실현 가능성(유치권 리스크)을 종합적으로 고려하여 보수적인 접근이 필요합니다.

예상 입찰가: 220,000,000원

상기 금액은 신축이라는 점을 감안하되, 다수의 유치권으로 인한 불확실성을 반영한 보수적인 추정치입니다. 실제 입찰 시에는 유치권 관련 소송 결과 및 법원의 판단을 면밀히 확인한 후 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

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