나이스옥션 법원경매 고양 2025타경62414 [6] 경기도 고양시 일산서구 대화동 1474-2 주건축물제1동 2층203호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 굿밸류 · 평가일 2025.03.17

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산서구 대화동 소재 '대송중학교' 남측 인근에 위치하며, 부근은 본건과 유사한 다세대주택 및 아파트, 학교, 근린생활시설 등으로 이루어진 주거지대로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 본건 인근에 버스정류장이 위치하는 등 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

일련번호(1, 2) 공히 부정형의 토지로서, 현황 '도로'로 이용 중임.

인접 도로상태

본건 북측으로 노폭 약 4미터 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 (1): 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(대화구역), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2013-12-20)(대화고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

일련번호 (2): 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(대화구역), 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2013-12-20)(대화고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산서구 대화동 소재 '대송중학교' 남측 인근에 위치하며, 부근은 본건과 유사한 다세대주택 및 아파트, 학교, 근린생활시설 등으로 이루어진 주거지대로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 본건 인근에 버스정류장이 위치하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 지하 1층, 지상 4층 건물 내 주건축물제1동 제1층 제101호 외 19개호로서,
(사용승인일: 2024-08-19)
외벽: 타일 및 돌붙임 마감 등
창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.(후첨 '호별배치도 및 내부구조도' 참조)

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북측의 진입도로(일련번호 1, 2)를 통하여 노폭 약 4미터 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

대화동 1474-2 :제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(대화구역), 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2013-12-20)(대화고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

1. 토지 별도등기 있음 1토지(을구 5, 7, 8번 근저당권설정등기, 을구 6번 지상권설정등기)
2. 주식회사 창명건설이 2025. 12. 17.자 유치권신고(공사대금 163,900,000원)를 하였으나 그 성립여부는 불분명함
3. 주식회사 주원이 2025. 12. 17.자 유치권신고(공사대금 171,165,000원)를 하였으나 그 성립여부는 불분명함
4. 지인종합건설 주식회사가 2025. 12. 17.자 유치권신고(공사대금 571,654,760원)를 하였으나 그 성립여부는 불분명함
5. 2026. 4. 22.자 신청채권자케이씨유엔피엘대부 주식회사((변경전:달월 신용협동조합))가 지인종합건설 주식회사, 주식회사 창명건설, 주식회사 주원의 유치권신고에 대한 유치권배제신청서를 제출함
6. 공부상 1, 2동으로 표시, 현황 A, B동으로 표시됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2025타경62414 (6)

소재지: 경기도 고양시 일산서구 대화동 1474-2 주건축물제1동 2층203호

용도: 다세대주택

감정가: 314,000,000원

토지면적: 46.63㎡ (약 14.10평)

토지지분: 46.6333㎡ (약 14.10평)

건물면적: 51.73㎡ (약 15.65평)

건물지분: 51.73㎡ (약 15.65평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 케이씨유엔피엘대부 주식회사

특이사항: 유치권, 공동담보

1.1. 입지조건

위치: 경기도 고양시 일산서구 대화동, 대송중학교 남측 인근에 위치하고 있습니다.

주변환경: 본건 주변은 유사한 다세대주택, 아파트, 학교, 근린생활시설 등이 혼재된 주거지대로서 일반적인 수준입니다.

교통: 차량 접근은 가능하며, 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

도로: 본건 북측으로 노폭 약 4미터 내외의 도로에 접해 있습니다.

토지이용계획: 본건은 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(대화구역), 과밀억제권역 등에 속해 있습니다.

1.2. 권리분석

소유권: 정연주 (2024년 9월 11일 소유권보존 등기)

말소기준권리: 케이씨유엔피엘대부 주식회사 근저당권 (2024년 9월 11일 설정, 1,908,000,000원). 이 근저당권보다 늦게 설정된 권리들은 대부분 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

기타 근저당: 케이씨유엔피엘대부 주식회사 (2,760,000,000원), 명동새마을금고 (1,170,000,000원)도 등기되어 있으나, 이들 역시 말소기준권리 이후의 권리로 매각으로 소멸될 것으로 보입니다.

임의경매 개시: 신청채권자는 케이씨유엔피엘대부 주식회사(변경전: 달월 신용협동조합)이며, 채권액은 4,023,506,425원입니다. 이로 인해 의정부지방법원 고양지원에서 2025타경62414로 임의경매가 개시되었습니다.

토지 별도등기: 토지에 별도의 등기사항이 있으며, 을구 5, 7, 8번에는 근저당권이, 을구 6번에는 지상권이 설정되어 있습니다. 특히 지상권은 매각으로 소멸되지 않고 인수될 가능성이 높아 주의가 필요합니다.

유치권 신고:

주식회사 창명건설: 공사대금 163,900,000원 (2025년 12월 17일 신고)

주식회사 주원: 공사대금 171,165,000원 (2025년 12월 17일 신고)

지인종합건설 주식회사: 공사대금 571,654,760원 (2025년 12월 17일 신고)

신고된 유치권의 총액은 약 9억 6백만원에 달합니다. 그러나 이러한 유치권들의 성립 여부는 불분명한 상태입니다.

유치권 배제 신청: 2026년 4월 22일, 신청채권자인 케이씨유엔피엘대부 주식회사가 상기 유치권 신고들에 대한 유치권 배제 신청서를 제출하였습니다.

임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원입니다. 그러나 기타참고사항에 임대관계가 미상이라고 기재되어 있어, 실제 임차인 존재 여부 및 보증금/차임에 대한 확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 대화동 지역은 일산서구의 주요 주거지역으로, 대송중학교와 대화고등학교 인근에 다수의 다세대주택 및 아파트가 밀집해 있습니다. 또한, 인근에 근린생활시설이 산재해 있어 기본적인 상권은 형성되어 있습니다. 킨텍스를 중심으로 하는 상업 시설 이용도 용이하여 잠재적 가치가 있습니다. 다만, 다수의 유치권 신고와 복잡한 권리관계는 상권 활성화에 제약 요인이 될 수 있습니다.

1.4. 생활정보

주요 교육시설: 대송중학교, 대화고등학교, 덕이초등학교 등이 도보 또는 차량 접근 가능한 거리에 위치하여 교육 환경은 양호한 편입니다.

편의시설: 단지 내 또는 인근에 소규모 상가 및 근린생활시설 이용이 가능합니다. 또한, 차량을 이용하면 킨텍스, 현대백화점, 롯데백화점 등 대형 상업시설 접근이 용이합니다.

교통: 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 가능하며, 차량으로의 접근성도 좋습니다. 대화역(3호선) 등도 근거리에 있어 서울 및 수도권 이동이 편리합니다.

혐오시설: 주변 지역에 대한 조사 결과, 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

유치권 존재: 세 건의 건설사로부터 총 9억 원 이상의 공사대금 유치권 신고가 접수되었으나, 그 성립 여부는 불분명합니다. 또한, 채권자가 유치권 배제 신청을 제기한 상태로, 낙찰 후에도 유치권 관련 법적 분쟁이 발생할 가능성이 높습니다. 만약 유치권이 인정될 경우, 낙찰자가 해당 금액을 인수하거나 추가적인 금전적 부담을 안게 될 수 있습니다.

토지 지상권 및 근저당: 토지에 설정된 별도 등기사항 중 지상권은 매각으로 소멸되지 않고 낙찰자에게 인수될 수 있으며, 이는 소유권 행사 및 재산권 이용에 제약을 줄 수 있습니다. 또한, 토지에 설정된 근저당권도 추가적인 인수 부담이 될 수 있습니다.

공부상/현황 불일치: 공부상 건물 번호(1동, 2동)와 실제 현황(A동, B동) 표기가 달라 건물 관리 및 등기 관련 혼선이 발생할 수 있습니다.

임대관계 미상: 임차인이 없다는 명시에도 불구하고, 실제 임대차 관계나 보증금/차임에 대한 정보가 명확하지 않아 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

막대한 채권 규모: 본 경매 사건의 신청채권자가 제출한 청구금액이 40억 원 이상으로 매우 크며, 이는 권리관계가 복잡함을 시사합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 2024년 8월에 사용 승인된 비교적 신축 건물로 상품성은 양호할 것으로 예상됩니다. 그러나 등기부등본 및 물건명세서에 기재된 다수의 유치권 신고와 토지에 설정된 지상권 등 매우 복잡하고 중대한 권리관계로 인해 위험성이 높은 물건입니다. 특히, 유치권의 성립 여부 및 지상권의 인수 여부가 낙찰 후 상당한 금전적 부담이나 법적 분쟁으로 이어질 수 있습니다. 따라서 법률 전문가와의 면밀한 상담을 통해 모든 위험 요소를 충분히 인지하고 신중하게 접근해야 할 필요가 있습니다.

1.7. 투자 포인트

신축 건물: 2024년 8월 사용 승인으로 건물 자체의 상태가 양호하며 상품 가치가 높을 수 있습니다.

입지: 대화동은 일산서구의 주요 거주 지역으로, 킨텍스 등 개발 호재와 함께 향후 지역 가치 상승이 기대되는 곳입니다.

낮은 입찰 경쟁률 기대: 다수의 유치권 및 인수 가능한 권리 등으로 인해 입찰 참여자가 적을 것으로 예상되어, 시세 대비 저렴하게 취득할 기회가 있을 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 314,000,000원

주변 시세 분석:

제공된 JSON 정보는 '성저마을(건영11)' 등 인근 단지의 1996년식 연립주택 거래 사례를 포함하고 있으며, 이를 통해 해당 지역의 시세 동향을 파악할 수 있습니다. 2026년 7월 실거래가 기준으로 약 60㎡ (18평) 면적의 주택이 2억 7천만 원 ~ 2억 8천만 원 수준에서 거래되었습니다. 본 건의 건물 면적은 51.73㎡ (약 15.65평)으로, 이를 감안하면 시세는 대략 2억 7천만 원 내외로 추정해 볼 수 있습니다.

리스크 고려:

건물 자체는 신축(2024년 사용승인)이나, 약 9억 원에 달하는 유치권 주장 금액과 소멸되지 않는 지상권 설정 등은 낙찰 후 상당한 추가 비용 발생 또는 소유권 행사의 제약을 초래할 수 있습니다. 또한, 유치권의 성립 여부에 대한 법적 판단 결과에 따라 추가 부담이 발생하거나 명도 과정에서 큰 분쟁이 야기될 수 있습니다. 토지에 별도 등기된 근저당 및 지상권 설정도 인수 부담으로 작용할 가능성이 있습니다.

예상 입찰가 산정:

시세(약 2억 7천만 원) 대비 감정가(3억 1천 4백만 원)가 높게 책정된 점, 그리고 막대한 규모의 유치권 주장 금액과 인수 가능한 지상권 등 잠재적 위험 요소를 종합적으로 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다. 따라서 시세의 70~80% 수준 또는 감정가의 70% 이하로 검토하는 것이 합리적일 수 있습니다.

[추천 입찰가 범위]: 210,000,000원 ~ 250,000,000원

(본 예상 입찰가는 잠재적 위험 요소를 바탕으로 한 보수적 접근이며, 유치권 성립 여부, 지상권 인수 조건 등 구체적인 법적 분석 결과에 따라 크게 달라질 수 있습니다. 반드시 법률 전문가와 상세한 상담 후 입찰가를 결정하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.