나이스옥션 법원경매 고양 2025타경62414 [17] 경기도 고양시 일산서구 대화동 1474-2 주건축물제2동 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 굿밸류 · 평가일 2025.03.17

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산서구 대화동 소재 '대송중학교' 남측 인근에 위치하며, 부근은 본건과 유사한 다세대주택 및 아파트, 학교, 근린생활시설 등으로 이루어진 주거지대로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 본건 인근에 버스정류장이 위치하는 등 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

일련번호(1, 2) 공히 부정형의 토지로서, 현황 '도로'로 이용 중임.

인접 도로상태

본건 북측으로 노폭 약 4미터 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 (1): 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(대화구역), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2013-12-20)(대화고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

일련번호 (2): 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(대화구역), 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2013-12-20)(대화고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산서구 대화동 소재 '대송중학교' 남측 인근에 위치하며, 부근은 본건과 유사한 다세대주택 및 아파트, 학교, 근린생활시설 등으로 이루어진 주거지대로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 본건 인근에 버스정류장이 위치하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 지하 1층, 지상 4층 건물 내 주건축물제1동 제1층 제101호 외 19개호로서,
(사용승인일: 2024-08-19)
외벽: 타일 및 돌붙임 마감 등
창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.(후첨 '호별배치도 및 내부구조도' 참조)

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북측의 진입도로(일련번호 1, 2)를 통하여 노폭 약 4미터 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

대화동 1474-2 :제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(대화구역), 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2013-12-20)(대화고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

1. 토지 별도등기 있음 1토지(을구 5, 7, 8번 근저당권설정등기, 을구 6번 지상권설정등기)
2. 주식회사 창명건설이 2025. 12. 17.자 유치권신고(공사대금 163,900,000원)를 하였으나 그 성립여부는 불분명함
3. 주식회사 주원이 2025. 12. 17.자 유치권신고(공사대금 171,165,000원)를 하였으나 그 성립여부는 불분명함
4. 지인종합건설 주식회사가 2025. 12. 17.자 유치권신고(공사대금 571,654,760원)를 하였으나 그 성립여부는 불분명함
5. 2026. 4. 22.자 신청채권자케이씨유엔피엘대부 주식회사((변경전:달월 신용협동조합))가 지인종합건설 주식회사, 주식회사 창명건설, 주식회사 주원의 유치권신고에 대한 유치권배제신청서를 제출함
6. 공부상 1, 2동으로 표시, 현황 A, B동으로 표시됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 경기도 고양시 일산서구 대화동 1474-2, 주건축물제2동 3층 301호에 대한 물건 정보를 제공합니다.

1.1. 물건 상세 정보

* 사건번호: 고양지원 2025타경62414 (17)

* 소재지: 경기도 고양시 일산서구 대화동 1474-2 주건축물제2동 3층 301호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 322,000,000원

* 토지면적: 47.80㎡ (약 14.46평)

* 토지지분: 47.7962㎡

* 건물면적: 53.02㎡ (약 16.04평)

* 건물지분: 53.02㎡

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위 환경: 본건은 경기도 고양시 일산서구 대화동 소재 '대송중학교' 남측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 본건과 유사한 다세대주택, 아파트, 학교, 근린생활시설 등으로 이루어진 주거지대로서 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통 상황: 차량 접근이 가능하며, 본건 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 도로 상태: 본건 북측으로 노폭 약 4미터 내외의 도로에 접해 있습니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 본건은 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(대화구역)에 속하며, 소로2류(폭 8m~10m)에 접합되어 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 상대보호구역(대화고등학교), 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

* 건물 구조 및 현황: 본 건물은 철근콘크리트 구조로, 사용승인일은 2024년 8월 19일로 최근에 건축된 건물입니다. (정보에 기재된 '주건축물제1동'의 사용승인일 기준, 해당 물건은 '주건축물제2동' 내에 위치합니다.)

1.3. 권리분석

* 경매 채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 유치권 신고 내역:

* 주식회사 창명건설: 2025년 12월 17일 공사대금 163,900,000원에 대한 유치권 신고 (성립 여부 불분명)

* 주식회사 주원: 2025년 12월 17일 공사대금 171,165,000원에 대한 유치권 신고 (성립 여부 불분명)

* 지인종합건설 주식회사: 2025년 12월 17일 공사대금 571,654,760원에 대한 유치권 신고 (성립 여부 불분명)

* 유치권 배제 신청: 2026년 4월 22일, 신청 채권자(케이씨유엔피엘대부 주식회사)가 상기 유치권 신고들에 대한 유치권 배제 신청서를 제출하였습니다.

* 토지 별도 등기: 을구 5, 7, 8번 근저당권설정등기 및 을구 6번 지상권설정등기가 존재합니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (을구 6번)

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원으로, 대항력 있는 임차인은 확인되지 않았습니다. (임대 관계는 미상임)

1.4. 상권분석

본건은 대송중학교 남측 인근의 주거 밀집 지역에 위치하고 있습니다. 주변에 다세대주택, 아파트, 학교, 근린생활시설이 혼재하여 주거 및 생활 편의 시설 이용이 용이한 상권입니다.

1.5. 생활정보

* 교육 시설: 단지 인근에 대송중학교가 위치하며, 대화고등학교 등 교육 시설 접근성이 양호합니다.

* 교통: 차량 접근이 용이하고, 인근 버스정류장 이용이 편리합니다.

* 편의 시설: 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 다수의 유치권 신고: 총 합계 약 9억 6천만 원에 달하는 다수의 유치권이 신고되어 있으며, 이들의 성립 여부가 불분명하여 낙찰 후 인수 또는 해결해야 할 부담이 발생할 수 있습니다.

* 지상권 설정: 토지에 지상권(을구 6번)이 설정되어 있으며, 이는 매각으로 소멸되지 않고 낙찰자가 인수해야 하는 권리입니다.

* 유치권 배제 신청의 불확실성: 채권자가 유치권 배제 신청을 하였으나, 최종적인 유치권의 성립 및 소멸 여부는 법원의 판단에 따라 결정되므로, 여전히 불확실성이 존재합니다.

* 공부상/현황 건물 동 표기 차이: 공부상 '1, 2동'으로 표시되었으나 현황은 'A, B동'으로 표기되어 있어, 공부와 현황 간의 일부 차이가 있습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 2024년 8월에 사용 승인된 신축에 가까운 다세대주택으로, 대화동의 주거 지역 내에 위치하여 입지 조건은 양호합니다. 그러나 다수의 거액 유치권 신고와 지상권 설정 등 복잡한 권리 관계가 존재하여 투자 시 신중한 접근이 요구됩니다. 특히 유치권의 성립 여부 및 그로 인한 잠재적 인수 비용을 면밀히 검토해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2024년 8월 사용 승인으로 최신 건축 기준을 적용받은 신축급 건물입니다.

* 주거 선호 지역: 일산서구 대화동 내 우수한 주거 환경을 갖춘 지역에 위치합니다.

* 급변하는 권리 관계: 유치권 배제 신청 등 권리 관계가 복잡하게 얽혀 있어, 이를 면밀히 분석하여 저가 낙찰의 기회를 탐색할 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 322,000,000원입니다. 제공된 주변 시세 자료(성저마을(건영11), 1996년 건축)를 분석한 결과, 평당 약 1,400만원 ~ 1,700만원 수준의 거래가 확인되었습니다. 본건은 신축 건물임을 감안할 때, 이러한 구형 건물 대비 더 높은 가치를 지닐 것으로 예상됩니다.

건물 면적 53.02㎡ (약 16.04평)에 대해 보수적으로 평당 1,700만원을 적용할 경우 약 272,680,000원, 신축임을 고려하여 평당 2,000만원을 적용할 경우 약 320,800,000원의 시세 범위를 추정할 수 있습니다.

그러나 본건은 다수의 거액 유치권(총 9.6억원 이상)과 지상권이 설정되어 있어, 이러한 위험 요소를 고려할 때 감정가 대비 상당한 할인된 가격으로 입찰이 이루어질 것으로 예상됩니다. 유치권 배제 신청이 제출되었으나, 그 결과에 대한 불확실성을 감안하여 보수적으로 접근해야 합니다.

따라서, 본건의 잠재적 위험 요소를 고려한 예상 입찰가는 감정가의 85%~90% 수준인 약 270,000,000원 ~ 290,000,000원으로 산정해 볼 수 있습니다. 최종 입찰가는 권리 관계 명확화 정도, 경매 시장 상황, 개인의 위험 감수 수준 등에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.