나이스옥션 법원경매 고양 2025타경62467 [4] 경기도 고양시 일산동구 백석동 1237 일산요진와이시티 105동 55층5502호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 퍼스트 · 평가일 2025.04.08

토지감정요항표

위치 및 주위환경

-기호4~7 : 본건은 경기도 파주시 광탄면 용미리 소재 ""용미초등학교"" 남서측 근거리에 위치하며, 주위는 소규모공장, 농경지, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 제반 주위환경은 무난한 편임.

교통상황

-기호4~7 : 본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 상황은 보통임.

형태 및 이용상태

-기호4 : 부정형 평지로서 신축신고 필한 상태임.

-기호5 : 전으로 이용중임.

-기호6 : 도로예정지임.

-기호7 : 전으로 이용중임.

인접 도로상태

-기호4~7 : 남동측으로 폭 약 4미터 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

-기호4, 6 : 생산관리지역((2011.07.18)), 가축사육제한구역(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(전방지역:25km)((08.12.30))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 하천구역(고산천)<하천법>, <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)

-기호 5 : 생산관리지역((2011.07.18)), 가축사육제한구역(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(전방지역:25km)((08.12.30))<군사기지 및 군사시설 보호법>

-기호 7 : 생산관리지역((2011.07.18)) , 지방1급하천(하천925(13.11.04)), 가축사육제한구역(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(전방지역:25km)((08.12.30))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 하천구역(고산천)<하천법>

제시목록 외의 물건

-.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

-기호8,9 : 본건은 경기도 고양시 일산동구 장항동 소재 ‘3호선 정발산역’ 서측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 쇼핑몰, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

-기호10 : 본건은 경기도 고양시 일산동구 장항동 소재 '3호선 백석역' 서측 인근에 위치하며, 주위는 지하철역, 주상용건물, 근린생활시설, 공원 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

-기호8,9 : 본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장 및 3호선 '정발산역'이 소재하여 대중교통 상황은 보통임.

-기호10 : 본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장 및 3호선 '백석역'이 소재하여 대중교통 상황은 보통임.

건물의 구조

[기호8]
철근콘크리트구조 철근콘크리트, 평지붕 지상 7층 건물 내 제2층 제216호로서,

외벽 : 돌붙임 마감 등.
창호 : 샷시 창호임.

[기호9]
철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지상 15층 건물 내 제2층 제216호로서,

외벽 : 돌붙임 마감 등.
창호 : 샷시 창호임.

[기호10]
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 59층 건물 내 제55층 제5502호로서,

외벽 : 돌붙임 마감 등.
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

기호8 : 근린생활시설로 이용중임.

기호9 : 오피스텔로 이용중임.

기호10 : 공동주택(아파트)로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

-기호8 : 3필 일단의 장방형 토지로서, 제1종근린생활시설, 제2종근린생활시설, 업무시설 건부지로 이용중임.

-기호9 : 장방형 토지로서, 업무시설 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

-기호10 : 부정형 토지로서, 공동주택(아파트) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

-기호8 : 4면으로 포장도로에 접함.

-기호9 : 북동측 및 남서측으로 포장도로에 접함.

-기호10 : 4면으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

[기호8]
중심상업지역 , 지구단위계획구역 , 중로2류(폭 15m~20m)(접합) , 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

[기호9]
중심상업지역 , 지구단위계획구역 , 대로1류(폭 35m~40m)(접합) , 소로2류(폭 8m~10m)(접합) , 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

[기호10]
일반상업지역 , 지구단위계획구역 , 광로3류(폭 40m~50m)(접합) , 중로1류(폭 20m~25m)(2015-04-21)(접합) , 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

공장감정평가요항표

위치 및 부근의 상황

본건은 경기도 파주시 파주읍 봉서리 소재 ""문산수억고등학교"" 북동측 인근의 선유일반산업단지 내 소재하며, 주위는 중소규모 공장, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 제반 주위환경은 무난한 편임.

토지의 상황

-교통상황 : 본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 상황은 보통임.

-형태 및 이용상태 : 정방형의 토지로서 공업용으로 이용중임.

-인접 도로상태 : 본건 3면으로 포장도로에 접함.

-토지이용계획 및 제한상태 : -기호1 : 도시지역 , 일반공업지역 , 소로1류(폭 10m~12m)(접합) , 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 일반산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>

건물의 구조 및 현상

[건물의 구조]
-기호 2 : 철근콘크리트구조, 일반철골구조 기타지붕 지하1층 지상4층 건물로서
외벽 : 판넬잇기 마감 등.
창호 : 샷시 창호 마감 등.

-기호 3 : 경량철골구조 기타지붕 지상1층 건물로서
외벽 : 판넬잇기 마감 등.
창호 : 샷시 창호 마감 등.

[이용상황]
-기호2 : 공장 및 사무실 등으로 이용중임.

-기호3 : 경비실로 이용중임.

기계/기구의 현상

본건 기계기구의 외관상 관리상태는 보통이며, 정상동작 여부는 별도의 확인이 필요한바 경매진행시 참고하시기 바라며, 기호2 기계기구의 경우 정상작동 유무에 대한 확인이 어려운점, 범용기계기구가 아닌 주문제작 기계기구로서 특수한 용도에 사용되는 등 해당 산업 및 고도의 전문적인 지식이 요구 되는 점 등을 고려할 때 기계기구에 대한 감정평가가 불가능 할 것으로 판단되어 감정평가외 처리 하였으니 경매진행시 참고하시기 바람.

공작물의 현상

-.

기타참고사항

-임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지

경기도 고양시 일산동구 백석동 1237 일산요진와이시티 105동 55층 5502호

1.2. 용도

아파트 (공동주택)

1.3. 감정가

1,009,000,000원 (10억 9백만원)

1.4. 면적

토지 면적: 20.82㎡ (약 6.3평)

건물 면적: 84.30㎡ (약 25.5평) - 전용면적

1.5. 매각 대상

토지/건물 일괄 매각

1.6. 경매 구분

부동산 임의경매

1.7. 사건 번호

고양지원 2025타경62467 (4)

1.8. 채권자

고양축산업협동조합 (본 경매 신청 채권자)

1.9. 특이사항

공동담보, 대항력 있는 임차인 존재

1.10. 건축물 정보

건축 연도: 2016년 6월 20일 사용승인

구조: 철근콘크리트구조

규모: 지하 0층, 지상 59층 중 55층

동: 105동

단지 세대수: 2404세대

2. 입지조건

2.1. 주변 교통

지하철 3호선 백석역 서측 인근에 위치하여 도보 및 차량 접근이 용이합니다.

인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.2. 지역 환경

주위는 지하철역, 주상용건물, 근린생활시설, 공원 등이 소재하는 지역으로 편의시설 접근성이 좋습니다.

중심상업지역, 지구단위계획구역에 속하며, 광로, 중로 등 다양한 폭의 도로에 접해 있습니다.

2.3. 건축물 주변 환경

본건은 '일산요진와이시티' 대단지 아파트 내에 위치하며, 단지 규모가 크고 기반 시설이 잘 갖추어져 있어 주거 환경이 우수합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

소유권 이전: 요진개발(주) → 공석환 → 김대영 → 김문자(상속) → 김종문(상속포기) 순으로 이전되었습니다.

말소기준권리: 2022년 09월 15일 접수된 고양축산업협동조합의 근저당권입니다.

기타 권리: 다수의 가압류 (산은캐피탈, TDM(주)) 및 임의경매 개시결정이 등기되어 있으나, 모두 말소기준권리보다 후순위로 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

총 등기부채권액: 5,412,375,637원.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 공시된 권리 중 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김현덕

보증금: 550,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2022-03-22

확정일자: 2022-02-24

대항력: 있음

비고:

인수 보증금 합계: 0원.

임차인은 대항력이 있으며, 보증금 5억 5천만원이 명시되어 있습니다. '인수 보증금 합계'가 0원으로 기재된 것으로 보아, 임차인은 배당을 통해 보증금을 전액 회수할 것으로 예상됩니다. 그럼에도 불구하고, 배당이 완납되지 않거나 예상치 못한 변수가 발생할 경우 임차인의 보증금 전부 또는 일부를 인수해야 할 가능성을 배제할 수는 없습니다. 따라서, 현장 방문 시 임차인과 직접 면담하여 거주 현황, 계약 조건, 명도 가능성 등을 상세히 확인하는 것이 매우 중요합니다. 특히 차임이 0원으로 기재된 점에 대한 구체적인 사유를 파악할 필요가 있습니다.

3.3. 말소기준 권리

근저당권 (고양축산업협동조합, 2022-09-15, 4,488,000,000원)

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건이 위치한 백석동 일대는 상업지역으로 분류되며, 대형 쇼핑몰, 백화점, 근린생활시설, 오피스텔 등이 밀집해 있어 상권이 매우 발달한 지역입니다.

주변에 3호선 백석역, 정발산역 등 역세권이며, 유동인구가 풍부하여 상업 활동이 활발한 곳입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

홈플러스, 이마트, 롯데백화점 등 대형 마트 및 쇼핑 시설이 인근에 위치합니다.

다양한 은행, 병원, 식당 등 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

5.2. 교육시설

단지 인근에 백석초, 백석중, 백석고 등 다수의 학교가 위치하여 교육 환경이 우수합니다.

5.3. 교통시설

단지 주변으로 다양한 시내외 버스 노선이 운행되며, 지하철 3호선 백석역을 통해 서울 강남 등 주요 도심으로의 접근성이 뛰어납니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

대항력 있는 임차인 김현덕 씨가 존재하며, 보증금 5.5억원은 배당을 통해 회수될 것으로 예상되나, 배당 결과에 따라 일부 인수 가능성도 배제할 수 없습니다.

다수의 근저당 및 가압류 권리가 존재하나, 모두 말소 기준 권리보다 후순위로 매각으로 소멸될 예정입니다.

6.2. 현장 확인 필요 사항

실제 임차인 점유 및 거주 상태 확인.

건물 및 내부 상태, 수리 필요 여부 점검.

특이사항 (누수, 결로, 소음 등) 확인.

주차 가능 여부 및 관련 규정 확인.

6.3. 혐오시설 존재 여부

일산동구 백석동 일대는 주거 및 상업 지역으로 개발되어 있어, 일반적으로 혐오시설이 인근에 위치할 가능성은 낮습니다.

인근 지역 지도 및 위성 사진 검색 결과, 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 고양시 일산동구 백석동에 위치한 일산요진와이시티 105동 55층 5502호 아파트로, 역세권에 위치하고 주변 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있어 주거 가치가 높습니다.

대항력 있는 임차인 존재는 명확한 권리 분석과 인수 여부 확인이 필수적입니다.

전반적인 시세는 양호한 편이며, 적정 입찰가 산정을 통해 투자 가치를 확보할 수 있을 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

우수한 입지: 지하철 3호선 백석역 역세권, 강남 등 주요 도심 접근성 용이.

풍부한 생활 인프라: 대형 쇼핑몰, 마트, 병원, 학교 등 편의시설 완비.

대단지 아파트: '일산요진와이시티'는 규모가 크고 단지 내 시설이 잘 갖추어져 있어 주거 만족도가 높습니다.

향후 시세 상승 기대: 꾸준한 수요와 입지적 장점으로 인한 안정적인 가치 상승 기대.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

최근 실거래가 (2026년 7월) 기준, 본건과 유사한 면적(84.30㎡/전용면적 약 25.5평)의 아파트 가격은 8억 5천만원 ~ 9억 7천만원 사이에 형성되어 있습니다.

55층 고층임을 감안할 때, 시세는 9억 5천만원 ~ 10억 5천만원 범위로 추정됩니다.

감정가(10억 9백만원)는 현재 시세와 유사하거나 약간 높은 수준으로 판단됩니다.

9.2. 입찰가 산정

본건은 대항력 있는 임차인이 존재하나, '인수 보증금 합계'가 0원으로 기재되어 있어 임차인의 보증금은 배당을 통해 전액 회수될 것으로 예상됩니다. 다만, 배당 상황에 따라 인수 여부가 달라질 수 있으므로 주의가 필요합니다.

보증금 인수 리스크가 크지 않다고 가정하고, 최근 실거래가 및 고층 프리미엄, 감정가 등을 종합적으로 고려할 때, 예상 입찰가는 9억 2천만원 ~ 9억 8천만원 사이에서 결정하는 것이 합리적입니다.

최저매각가격(유찰 시)과 경쟁 상황을 면밀히 분석하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.