나이스옥션 법원경매 고양 2025타경64087 [9] 경기도 파주시 문발동 632-4 그룹에이치컴퍼니파주사옥 2층203호 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 디케이 · 평가일 2025.09.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 문발동 소재 "한국영상자료원 영상도서관" 북동측 인근에 위치하고, 주위는 근린생활시설, 공장, 업무시설 등이 혼재하는 지역으로 제반입지 여건은 양호함.

교통상황

본건까지 차량 진·출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통의 편의성은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상4층 중 제401호외 8개호로서, (사용승인일 : 2018.08.14.) 외벽 : 석재붙임 마감 등. 창호 : 샷시창호 마감 등.

이용상태

기호(1)~(4), (6)~(9) 공부상 공장임. 기호(5) 공부상 제2종근린생활시설임.

설비내역

기본적인 급·배수설비, 위생설비, 소방설비, 승강기설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 등고평탄한 정방형의 토지로서, 공장 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측으로 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역(파주출판문화정보 국가산업단지),?소로2류(폭 8m~10m)(파주출판문화정보 국가산업단지)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,?군사기지 및 군사시설기타(15미터위임(2022.01.25))<군사기지 및 군사시설 보호법>,?제한보호구역(전방지역:25km)((08.12.30))<군사기지 및 군사시설 보호법>,?역사문화환경보존지역(한강하류재두루미(09.01.14변경))<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>,?국가산업단지(2013-02-26)<산업입지 및 개발에 관한 법률>,?산업시설구역<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>,?(한강)폐기물매립시설 설치제한지역((2009.11.26))<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(토지거래허가구역(2025-08-26)(외국인 등의 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택)) 임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 고양지원 2025타경64087 (9)

소재지: 경기도 파주시 문발동 632-4 그룹에이치컴퍼니파주사옥 2층203호

용도: 공장 (기타: 제2종근린생활시설)

감정가: 504,000,000원

토지면적: 77.24㎡ (약 23.37평)

건물면적: 123.59㎡ (약 37.38평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOO

감정평가서 작성일: 2026-08-28

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 문발동 소재 "한국영상자료원 영상도서관" 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 근린생활시설, 공장, 업무시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 입지 여건은 양호한 편입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의성은 보통 수준입니다.

2.3. 인접 도로상태

남동측으로 포장된 도로와 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본건은 도시지역, 준공업지역(파주출판문화정보 국가산업단지)으로 지정되어 있습니다.

소로 2류(폭 8m~10m)에 접합되어 있으며, 이는 파주출판문화정보 국가산업단지 계획에 따른 것입니다.

가축사육제한구역, 군사기지 및 군사시설 보호구역(제15미터위임, 전방지역:25km), 역사문화환경보존지역(한강하류재두루미), 국가산업단지, 산업시설구역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등으로 지정되어 각종 규제를 받고 있습니다.

특히, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으며, 허가기간은 2025년 8월 26일까지입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기부등본상 말소기준권리는 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권(2024.08.30. 접수)입니다.

3.2. 총 채권액

등기부채권 총액은 6,000,000,000원입니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 아론텍코리아㈜(김 )

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 1,200,000원

* 전입일자(사업자등록일): 2025-10-14

* 확정일자: 2025-10-15

* 배당신고일자: 2025-10-20

* 대항력: 없음

* 비고: -

임차인 분석: 상기 임차인은 대항력이 없으며, 배당요구를 하였으므로 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없습니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시설

본건은 파주출판문화정보 국가산업단지 내에 위치하고 있으며, 주위에는 다수의 공장, 업무시설, 근린생활시설 등이 분포하고 있습니다.

인근에 한국영상자료원 영상도서관이 소재하여 문화시설 접근성이 있습니다.

4.2. 혐오시설 조사

주변 지도 검색 결과, 본건으로부터 직접적으로 인접한 혐오시설(폐기물처리시설, 대규모 축사 등)은 확인되지 않았습니다. 다만, "국가산업단지" 내에 위치하고 있어 유사 업종의 공장들이 밀집해 있습니다.

토지이용계획상 (한강)폐기물매립시설 설치제한지역으로 지정되어 있어, 해당 지역 주변으로의 폐기물 관련 시설 입지는 제한될 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변 근린생활시설 및 업무시설을 통해 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교통 및 접근성

차량 접근성은 양호하며, 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

5.3. 건물 부대시설

건물에는 기본적인 급·배수설비, 위생설비, 소방설비, 승강기설비 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지거래허가구역

본건은 2025년 8월 26일까지 토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 취득 시 허가를 받아야 하는 번거로움이 있습니다. (외국인 등의 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택 등 특정 용도에 대한 허가 조건이 명시되어 있으나, 공장 등 산업시설 용도의 경우 일반적인 토지거래허가구역 지정에 따른 절차를 준수해야 할 수 있으므로, 매수 전 관련 기관에 확인이 필요합니다.)

6.2. 각종 법규 제한

가축사육제한구역, 군사기지 및 군사시설 보호구역(제한보호구역), 역사문화환경보존지역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등 다수의 법적 제한이 존재하여 향후 토지 이용 및 개발에 제약이 있을 수 있습니다.

국가산업단지 및 산업시설구역으로 지정되어 관련 법규 및 규제에 따른 관리가 필요합니다.

6.3. 공동담보

본건은 공동담보 물건으로, 다른 담보 물건의 경매 결과 및 채무 이행 여부에 따라 본건에 미칠 영향이 있을 수 있습니다. (다만, 본건 등기부상 근저당권이 말소 예정되어 있어 직접적인 인수 위험은 낮습니다.)

6.4. 임대차 관계

임대관계는 미상이나, 현재 파악된 임차인은 대항력이 없으며 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 파주시 문발동 소재 그룹에이치컴퍼니파주사옥 내 공장으로, 파주출판문화정보 국가산업단지 내에 위치하여 산업시설로서의 입지는 양호합니다.

건축물은 2018년 사용승인되어 비교적 신축 건물에 해당합니다.

다수의 권리관계가 존재했으나, 말소기준권리 이후의 권리들은 모두 말소될 예정으로 권리 인수 문제는 없을 것으로 보입니다.

다만, 토지거래허가구역 지정 및 다양한 법규 제한 사항은 향후 활용에 있어 고려해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 신축급 산업시설

2018년 사용승인된 철근콘크리트 구조의 건물로, 비교적 최신 시설에 해당합니다.

8.2. 국가산업단지 내 입지

파주출판문화정보 국가산업단지 내에 위치하여 관련 산업 종사자 및 기업에게 매력적인 투자 대상이 될 수 있습니다.

8.3. 권리관계 정리

말소기준권리 이하 권리들이 모두 말소 예정되어 있어, 낙찰 시 권리 인수 부담이 없습니다.

8.4. 낮은 임차인 인수 부담

파악된 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 인수해야 할 보증금이 없습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 504,000,000원입니다.

권리분석상 낙찰자가 인수해야 할 부담(임차인 보증금, 말소되지 않는 권리 등)이 없습니다.

주변 시세, 경매 물건의 낙찰가율, 본건의 현재 상태 및 미래 가치 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

정확한 예상 입찰가 산출을 위해서는 추가적인 시세 조사 및 현장 답사가 필수적입니다.

일반적으로 감정가 대비 80~100% 수준에서 입찰이 이루어지는 점을 감안할 때, 본건의 예상 입찰가는 403,200,000원 ~ 504,000,000원 사이에서 결정될 가능성이 있습니다. (이는 단순 참고용이며, 실제 입찰가와는 다를 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.