나이스옥션 법원경매 고양 2025타경62414 [14] 경기도 고양시 일산서구 대화동 1474-2 주건축물제2동 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 굿밸류 · 평가일 2025.03.17

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산서구 대화동 소재 '대송중학교' 남측 인근에 위치하며, 부근은 본건과 유사한 다세대주택 및 아파트, 학교, 근린생활시설 등으로 이루어진 주거지대로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 본건 인근에 버스정류장이 위치하는 등 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

일련번호(1, 2) 공히 부정형의 토지로서, 현황 '도로'로 이용 중임.

인접 도로상태

본건 북측으로 노폭 약 4미터 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 (1): 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(대화구역), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2013-12-20)(대화고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

일련번호 (2): 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(대화구역), 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2013-12-20)(대화고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산서구 대화동 소재 '대송중학교' 남측 인근에 위치하며, 부근은 본건과 유사한 다세대주택 및 아파트, 학교, 근린생활시설 등으로 이루어진 주거지대로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 본건 인근에 버스정류장이 위치하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 지하 1층, 지상 4층 건물 내 주건축물제1동 제1층 제101호 외 19개호로서,
(사용승인일: 2024-08-19)
외벽: 타일 및 돌붙임 마감 등
창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.(후첨 '호별배치도 및 내부구조도' 참조)

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북측의 진입도로(일련번호 1, 2)를 통하여 노폭 약 4미터 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

대화동 1474-2 :제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(대화구역), 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2013-12-20)(대화고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

1. 토지 별도등기 있음 1토지(을구 5, 7, 8번 근저당권설정등기, 을구 6번 지상권설정등기)
2. 주식회사 창명건설이 2025. 12. 17.자 유치권신고(공사대금 163,900,000원)를 하였으나 그 성립여부는 불분명함
3. 주식회사 주원이 2025. 12. 17.자 유치권신고(공사대금 171,165,000원)를 하였으나 그 성립여부는 불분명함
4. 지인종합건설 주식회사가 2025. 12. 17.자 유치권신고(공사대금 571,654,760원)를 하였으나 그 성립여부는 불분명함
5. 2026. 4. 22.자 신청채권자케이씨유엔피엘대부 주식회사((변경전:달월 신용협동조합))가 지인종합건설 주식회사, 주식회사 창명건설, 주식회사 주원의 유치권신고에 대한 유치권배제신청서를 제출함
6. 공부상 1, 2동으로 표시, 현황 A, B동으로 표시됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 상세 정보는 다음과 같습니다.

사건번호: 고양지원 2025타경62414 (14)

소재지: 경기도 고양시 일산서구 대화동 1474-2 주건축물제2동 2층201호

용도: 다세대주택

감정가: 322,000,000원

토지면적: 47.80㎡ (약 14.46평)

토지지분: 47.7962㎡ (약 14.46평)

건물면적: 53.02㎡ (약 16.04평)

건물지분: 53.02㎡ (약 16.04평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

사용승인일: 2024년 8월 19일

2. 입지조건

본건은 경기도 고양시 일산서구 대화동 소재 '대송중학교' 남측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 본건과 유사한 다세대주택, 아파트, 학교, 근린생활시설 등이 혼재된 주거지대로 형성되어 있어 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 위치하는 등 교통 상황 또한 보통으로 평가됩니다.

북측으로 노폭 약 4미터 내외의 도로와 접해 있습니다.

토지이용계획상 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(대화구역), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

제공된 정보만으로는 주변 혐오시설에 대한 특정 내용은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

본 물건은 부동산 임의경매로 진행되며, 신청 채권자는 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다.

주요 권리 분석 내용은 다음과 같습니다.

* 유치권: 총 3건의 유치권이 신고되었습니다.

* 주식회사 창명건설: 2025년 12월 17일 공사대금 163,900,000원 신고 (성립 여부 불분명)

* 주식회사 주원: 2025년 12월 17일 공사대금 171,165,000원 신고 (성립 여부 불분명)

* 지인종합건설 주식회사: 2025년 12월 17일 공사대금 571,654,760원 신고 (성립 여부 불분명)

총 신고액은 906,719,760원에 달합니다.

* 유치권 배제 신청: 2026년 4월 22일, 신청 채권자 케이씨유엔피엘대부 주식회사(구 달월 신용협동조합)가 위 3개 유치권 신고에 대해 유치권 배제 신청서를 제출하였습니다. 유치권의 성립 및 효력은 불분명하며, 낙찰 후 분쟁 소지가 있습니다.

* 토지 별도 등기: 을구 5, 7, 8번 근저당권설정 등기, 을구 6번 지상권설정 등기가 존재합니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 을구 6번 지상권은 매각으로 소멸되지 않고 인수될 수 있습니다.

* 임차인 현황: 인수되는 보증금은 총 0원이며, 임대 관계는 미상입니다.

4. 상권분석

본건은 주거 밀집 지역에 위치하고 있으며, 인근에 학교 및 근린생활시설이 자리하고 있어 기본적인 상업 기능을 갖추고 있습니다. 대규모 상업 시설이나 중심 상권과는 다소 거리가 있으나, 주거지의 필수적인 편의 시설 이용에는 무리가 없는 입지입니다.

5. 생활정보

* 교육 환경: 단지 인근에 대송중학교가 있으며, 대화고등학교 또한 인접해 있어 교육 환경이 양호합니다.

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용을 위한 버스 정류장이 인근에 위치합니다.

* 주거 시설: 철근콘크리트 구조의 신축(2024년 8월 19일 사용승인) 다세대주택으로, 기본적인 위생, 급배수, 난방, 승강기 설비가 구비되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

본 건의 가장 큰 잠재적 리스크는 다음과 같습니다.

* 복수의 유치권 신고: 총 9억 원이 넘는 공사대금이 유치권으로 신고되었으나, 그 성립 여부가 불분명하며, 신청 채권자가 유치권 배제 신청을 제기한 상태입니다. 이는 낙찰 후 소송 등 법적 분쟁으로 이어질 가능성이 매우 높습니다.

* 지상권 인수: 을구 6번의 지상권 설정 등기가 매각으로 소멸되지 않고 인수될 수 있어, 향후 건물 이용에 제약이 발생할 수 있습니다.

* 공부상/현황 차이: 공부상 1, 2동으로 표기되어 있으나, 현황은 A, B동으로 표시되는 점은 사소한 공부상 차이로 간주됩니다.

7. 종합 의견

본 건은 사용승인일(2024년 8월 19일)이 얼마 되지 않은 신축 다세대주택이라는 장점을 가지고 있습니다. 또한, 대화동의 주거지대 내에 위치하여 기본적인 생활 편의성은 확보되어 있습니다. 그러나, 9억 원이 넘는 거액의 유치권이 성립 여부가 불분명한 상태로 신고되었고, 지상권이 인수될 수 있다는 점은 매우 중대한 리스크 요인입니다. 유치권 배제 신청이 제기되었으나, 이 부분에 대한 명확한 법적 판단과 해결 없이는 낙찰 후 상당한 시간과 비용이 소요될 수 있습니다. 따라서, 본 물건은 철저한 권리 분석과 법률 검토, 그리고 잠재적 리스크 해소 가능성을 신중하게 평가한 후에 입찰 여부를 결정해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2024년 사용승인된 비교적 최신 건물이므로, 노후화에 대한 부담이 적습니다.

* 입지: 대화동 택지지구 인근 주거지에 위치하여 기본적인 생활 인프라 접근성이 좋습니다.

* 권리 분석 종결 시 가치 상승: 유치권 분쟁이 원만히 해결되고 지상권 문제가 정리될 경우, 정상 시세 대비 저렴하게 취득하여 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 유사 지역 내 과거 거래 사례(2026년 7월)의 평당 가격은 약 135만 원에서 153만 원 수준이었습니다. 이는 1996년에 건축된 '연립주택' 기준의 가격으로, 본 건물의 신축(2024년) 연식과는 큰 차이가 있습니다. 신축 건물임을 감안하면 단순 평당가 적용은 어렵습니다.

본 건의 감정가는 322,000,000원입니다. 하지만 9억 원 이상의 유치권 신고액과 인수 가능한 지상권 등의 중대한 리스크를 고려할 때, 실제 입찰가는 감정가보다 현저히 낮게 형성될 가능성이 높습니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려하여, 본 건의 예상 입찰가는 210,000,000원에서 240,000,000원 사이로 추정됩니다. 이는 감정가 대비 약 65% ~ 75% 수준이며, 유치권 및 지상권 문제 해결에 소요될 비용과 시간을 감안한 보수적인 접근입니다. 투자자는 법률 전문가와 상담하여 유치권 성립 가능성 및 해결 방안을 면밀히 검토한 후, 본인의 리스크 감수 수준에 맞춰 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.