나이스옥션 법원경매 고양 2025타경64087 [4] 경기도 파주시 문발동 632-4 그룹에이치컴퍼니파주사옥 지층비01호 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 디케이 · 평가일 2025.09.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 문발동 소재 "한국영상자료원 영상도서관" 북동측 인근에 위치하고, 주위는 근린생활시설, 공장, 업무시설 등이 혼재하는 지역으로 제반입지 여건은 양호함.

교통상황

본건까지 차량 진·출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통의 편의성은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상4층 중 제401호외 8개호로서, (사용승인일 : 2018.08.14.) 외벽 : 석재붙임 마감 등. 창호 : 샷시창호 마감 등.

이용상태

기호(1)~(4), (6)~(9) 공부상 공장임. 기호(5) 공부상 제2종근린생활시설임.

설비내역

기본적인 급·배수설비, 위생설비, 소방설비, 승강기설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 등고평탄한 정방형의 토지로서, 공장 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측으로 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역(파주출판문화정보 국가산업단지),?소로2류(폭 8m~10m)(파주출판문화정보 국가산업단지)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,?군사기지 및 군사시설기타(15미터위임(2022.01.25))<군사기지 및 군사시설 보호법>,?제한보호구역(전방지역:25km)((08.12.30))<군사기지 및 군사시설 보호법>,?역사문화환경보존지역(한강하류재두루미(09.01.14변경))<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>,?국가산업단지(2013-02-26)<산업입지 및 개발에 관한 법률>,?산업시설구역<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>,?(한강)폐기물매립시설 설치제한지역((2009.11.26))<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(토지거래허가구역(2025-08-26)(외국인 등의 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택)) 임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2025타경64087 (4)

물건종별: 공장

소재지: 경기도 파주시 문발동 632-4 그룹에이치컴퍼니파주사옥 지층비01호

감정가: 210,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOO

토지 면적: 58.28㎡ (약 17.63평)

건물 면적: 109.26㎡ (약 33.05평)

건물 구조: 철근콘크리트구조, 철근콘크리트 지붕, 지하1층/지상4층 중 지하1층 (B01호)

사용승인일: 2018년 08월 14일

1.2. 입지조건

1.2. 1.위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 문발동 소재 "한국영상자료원 영상도서관" 북동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 근린생활시설, 공장, 업무시설 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 입지 여건은 양호합니다.

1.2. 2.교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의성은 보통 수준입니다.

1.2. 3.토지 형상 및 이용상태

본건 토지는 등고평탄한 정방형의 토지로서, 현재 공장 및 근린생활시설 건부지로 이용 중에 있습니다.

1.2. 4.인접 도로상태

남동측으로 포장된 도로에 접하고 있어 차량 통행에 용이합니다.

1.2. 5.토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 준공업지역(파주출판문화정보 국가산업단지), 소로2류(폭 8m~10m)에 접하며, 가축사육제한구역, 군사기지 및 군사시설 보호구역, 역사문화환경보존지역, 국가산업단지, 산업시설구역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역으로 지정되어 있습니다. 또한, 과거 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정된 이력이 있으나, 허가구역 지정 기간은 2025년 8월 26일자로 만료되었습니다.

1.3. 권리분석

1.3. 1.말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2024년 8월 30일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권(채권액 6,000,000,000원)입니다.

1.3. 2.등기부요약

* 소유권보존: 주식회사그룹에이치컴퍼니 (2018-08-28)

* 신탁등기말소: 주식회사그룹에이치컴퍼니 (2024-08-30)

* 근저당권: 케이씨유엔피엘대부주식회사 (2024-08-30, 60억원) - 말소기준권리

* 압류: 파주세무서장 (2025-06-10, 말소)

* 임의경매: 관악신용협동조합 (2025-09-03, 5,215,461,742원, 말소)

총 등기부채권액은 6,000,000,000원입니다.

1.3. 3.임차인 현황

* 임차인: ㈜에이치콘텐츠월드 (한 )

* 보증금: 0원

* 차임: 100,000원

* 전입일자(사업일자): 2021년 12월 08일

* 대항력: 있음

* 인수 보증금 합계: 0원

임차인은 대항력을 갖추고 있으나, 보증금이 0원으로 명시되어 있습니다. 인수되는 보증금은 없으나, 임대차 관계의 실질적 내용에 따라 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

1.4. 상권분석

* 본건이 위치한 파주시 문발동 일대는 파주출판문화정보 국가산업단지 내에 포함되어 있으며, 관련 출판, 미디어 및 제조 관련 기업들이 밀집한 산업 업무 지구의 특성을 보입니다.

* 주위에는 근린생활시설, 소규모 공장, 업무시설 등이 혼재하여 있어 직원 편의 시설 등이 갖추어진 산업 단지 내 상권으로 볼 수 있습니다.

* 대규모 상업 시설보다는 산업 단지 종사자들을 위한 편의 업종 위주로 형성되어 있습니다.

* 주변 지역에서 직접적으로 확인되는 혐오시설은 없는 것으로 파악됩니다.

1.5. 생활정보

* 본건 인근에는 한국영상자료원 영상도서관이 위치해 있으며, 이는 지역 내 문화 시설로서의 가치를 더합니다.

* 대중교통 이용은 인근 버스정류장을 통해 가능하며, 이는 파주 시내 및 인근 지역으로의 이동성을 제공합니다.

* 산업 단지 지역의 특성상, 일반적인 주거 지역의 생활 편의 시설(대형마트, 병원 등) 접근성은 다소 떨어질 수 있으나, 산업 단지 내 기본적인 편의 시설은 갖추어져 있을 것으로 예상됩니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 현재 보증금이 0원으로 인수되는 금액은 없으나, 임차인의 계약 관계에 따라 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 높은 채무 총액: 감정가 대비 근저당 등 총 채무액이 매우 높아, 유찰 가능성 또는 낙찰 후 채무 부담이 클 수 있습니다.

* 토지거래허가구역 이력: 과거 토지거래허가구역으로 지정되었던 이력이 있으나, 허가 기간은 만료되었습니다. 다만, 관련 규제나 개발 제한 사항에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

* 군사시설 보호구역 등 규제: 군사기지 및 군사시설 보호구역, 역사문화환경보존지역 등으로 지정되어 있어 향후 건축 행위나 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 파주출판문화정보 국가산업단지 내에 위치한 공장용 물건으로, 산업 활동을 위한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 비교적 최근에 건축된 건물로 내부 시설은 양호할 것으로 예상됩니다. 하지만, 과도한 채무 부담, 대항력 있는 임차인의 존재, 그리고 과거 토지거래허가구역으로 지정되었던 이력 등은 잠재적 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 현재는 토지거래허가구역 지정 기간이 만료되었으나, 권리 관계 및 지역 규제에 대한 신중한 검토가 요구됩니다.

1.8. 투자 포인트

* 파주출판문화정보 국가산업단지 내에 위치하여 해당 산업군과의 연관성을 고려한 사업 운영에 유리할 수 있습니다.

* 비교적 최근에 건축된 건물로, 즉시 활용 가능한 공장 시설로서의 가치가 있습니다.

* 과거 토지거래허가구역이었던 점은 현재 만료되었기에, 향후 토지 이용에 대한 제한이 완화될 가능성을 시사합니다.

1.9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 210,000,000원입니다. 인수해야 할 임차인의 보증금은 0원입니다. 그러나 현재 총 등기부채권액이 60억원에 달하는 등 상당한 채무 부담이 존재하며, 대항력 있는 임차인의 존재와 군사시설 보호구역 등 개발 제한 사항을 고려할 때, 입찰가는 신중하게 결정해야 합니다. 감정가를 기준으로 하되, 예상되는 명도 비용, 권리 분석 시 확인되지 않은 잠재적 문제점, 그리고 향후 사업 운영 가능성 등을 종합적으로 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다. 정확한 시세 조사를 통해 낙찰 후 발생할 수 있는 추가 비용을 고려한 금액 산정이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.