나이스옥션 법원경매 고양 2025타경64087 [3] 경기도 파주시 문발동 632-4 그룹에이치컴퍼니파주사옥 2층202호 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 디케이 · 평가일 2025.09.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 문발동 소재 "한국영상자료원 영상도서관" 북동측 인근에 위치하고, 주위는 근린생활시설, 공장, 업무시설 등이 혼재하는 지역으로 제반입지 여건은 양호함.

교통상황

본건까지 차량 진·출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통의 편의성은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상4층 중 제401호외 8개호로서, (사용승인일 : 2018.08.14.) 외벽 : 석재붙임 마감 등. 창호 : 샷시창호 마감 등.

이용상태

기호(1)~(4), (6)~(9) 공부상 공장임. 기호(5) 공부상 제2종근린생활시설임.

설비내역

기본적인 급·배수설비, 위생설비, 소방설비, 승강기설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 등고평탄한 정방형의 토지로서, 공장 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측으로 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역(파주출판문화정보 국가산업단지),?소로2류(폭 8m~10m)(파주출판문화정보 국가산업단지)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,?군사기지 및 군사시설기타(15미터위임(2022.01.25))<군사기지 및 군사시설 보호법>,?제한보호구역(전방지역:25km)((08.12.30))<군사기지 및 군사시설 보호법>,?역사문화환경보존지역(한강하류재두루미(09.01.14변경))<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>,?국가산업단지(2013-02-26)<산업입지 및 개발에 관한 법률>,?산업시설구역<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>,?(한강)폐기물매립시설 설치제한지역((2009.11.26))<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(토지거래허가구역(2025-08-26)(외국인 등의 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택)) 임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2025타경64087 (3)

소재지: 경기도 파주시 문발동 632-4 그룹에이치컴퍼니파주사옥 2층202호

건물명: 그룹에이치컴퍼니 파주사옥

용도: 공장, 제2종근린생활시설 (건축물대장 기준)

감정가: 518,000,000원

토지면적: 79.40㎡ (약 23.98평)

건물면적: 127.05㎡ (약 38.43평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 케이씨유엔피엘대부주식회사 (등기부상 을10 근저당권자)

사용승인일: 2018년 08월 14일

특이사항: 토지거래허가구역, 공동담보

1.2. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 경기도 파주시 문발동 소재 "한국영상자료원 영상도서관" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 공장, 업무시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 입지 여건은 양호합니다.

교통상황: 본건까지 차량 진·출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의성은 보통 수준입니다.

토지 상태: 등고평탄한 정방형의 토지로서, 공장 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로: 남동측으로 포장도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획: 도시지역, 준공업지역(파주출판문화정보 국가산업단지), 소로2류(폭 8m~10m)(파주출판문화정보 국가산업단지)(접합), 가축사육제한구역, 군사기지 및 군사시설 보호구역(제한보호구역), 역사문화환경보존지역, 국가산업단지, 산업시설구역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역.

1.3. 권리분석

말소기준권리: 2024년 08월 30일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권 (을10)입니다.

후순위 권리: 소유권보존(갑1), 소유권이전신탁등기말소(갑11), 압류(갑12, 파주세무서장, 말소), 임의경매(갑13, 관악신용협동조합, 말소) 등기 등 다수의 권리관계가 확인되나, 모두 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 권리분석 상 지상권이 명시되어 있으나, 구체적인 내용은 확인되지 않아 주의가 필요합니다.

총 채무액: 등기부상 채권 총액은 6,000,000,000원입니다.

임차인 현황:

* 아론텍코리아㈜ (김 ): 보증금 10,000,000원, 차임 1,000,000원. 2025년 10월 10일 전입(사업) 및 확정. 배당신고일 2025년 10월 20일.

* 대항력: 없음.

* 인수 보증금: 0원.

1.4. 상권분석

본 물건은 파주출판문화정보 국가산업단지 내에 위치하여 산업 시설로서의 기능이 강조되는 지역입니다. 주변에 근린생활시설, 공장, 업무시설 등이 혼재되어 있어 관련 종사자들의 수요가 뒷받침될 수 있습니다.

1.5. 생활정보

교통: 차량 접근성은 용이하며, 인근 버스정류장을 통해 시내외 이동이 가능합니다.

편의시설: 한국영상자료원 영상도서관 인근에 위치하며, 주변 산업 단지 내 편의시설 이용이 가능합니다.

주변 환경: 본건이 위치한 파주시 문발동은 파주출판도시와 인접하여 문화 및 산업 시설이 복합적으로 발달한 지역입니다.

1.6. 잠재적 리스크

토지거래허가구역: 제공된 정보에 명시된 토지거래허가구역 지정 기간(2025년 08월 26일)은 이미 경과하였으므로, 현재는 허가구역에서 해제된 것으로 판단됩니다.

군사기지 및 군사시설 보호구역: 군사작전상 건물 증축, 개축, 대수선 등에 대한 제한이 있을 수 있으므로 관련 규정을 확인해야 합니다.

(한강)폐기물매립시설 설치제한지역: 해당 지역 내 폐기물 관련 시설 설치에 대한 제한이 있습니다.

미확인 지상권: 등기부상 말소되지 않는 권리로 지상권이 기재되어 있으나, 구체적인 내용 파악이 필요합니다.

건물 내 용도 다양성: 공부상 공장 외 제2종근린생활시설로도 기재되어 있어, 실제 이용 현황과 공부상 용도 일치 여부 확인이 필요합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 파주출판문화정보 국가산업단지 내에 위치한 공장으로, 산업 시설로서의 잠재력을 가지고 있습니다. 2018년 준공된 비교적 신축 건물로 관리 상태가 양호할 것으로 예상되며, 주요 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다. 임차인의 대항력이 없어 명도 부담이 적고, 인수하는 보증금이 없다는 점은 투자 측면에서 긍정적입니다. 다만, 군사시설 보호구역 등 개발 제한 사항과 미확인 지상권 존재 가능성은 현장 답사 및 추가적인 권리 분석을 통해 면밀히 검토해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

산업단지 내 입지로 안정적인 임대 수요 기대.

신축급 건물로 초기 투자 비용 및 관리 용이성 확보.

인수되는 권리 및 임차 보증금 없음으로 인한 투자 리스크 감소.

본 물건이 속한 파주출판단지 및 주변 지역의 문화·산업 연계 개발 가능성.

1.9. 예상 입찰가

인수 보증금: 0원.

예상 입찰가 산정은 감정가 518,000,000원을 기준으로 하되, 향후 면밀한 현장 조사, 주변 시세 비교, 명도 가능성, 토지 이용 계획상의 제한 사항 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 인수되는 부담이 없으므로, 경쟁 물건 대비 유리한 가격으로 입찰하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.