나이스옥션 법원경매 고양 2025타경64087 [8] 경기도 파주시 문발동 632-4 그룹에이치컴퍼니파주사옥 3층301호 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 디케이 · 평가일 2025.09.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 문발동 소재 "한국영상자료원 영상도서관" 북동측 인근에 위치하고, 주위는 근린생활시설, 공장, 업무시설 등이 혼재하는 지역으로 제반입지 여건은 양호함.

교통상황

본건까지 차량 진·출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통의 편의성은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상4층 중 제401호외 8개호로서, (사용승인일 : 2018.08.14.) 외벽 : 석재붙임 마감 등. 창호 : 샷시창호 마감 등.

이용상태

기호(1)~(4), (6)~(9) 공부상 공장임. 기호(5) 공부상 제2종근린생활시설임.

설비내역

기본적인 급·배수설비, 위생설비, 소방설비, 승강기설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 등고평탄한 정방형의 토지로서, 공장 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측으로 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역(파주출판문화정보 국가산업단지),?소로2류(폭 8m~10m)(파주출판문화정보 국가산업단지)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,?군사기지 및 군사시설기타(15미터위임(2022.01.25))<군사기지 및 군사시설 보호법>,?제한보호구역(전방지역:25km)((08.12.30))<군사기지 및 군사시설 보호법>,?역사문화환경보존지역(한강하류재두루미(09.01.14변경))<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>,?국가산업단지(2013-02-26)<산업입지 및 개발에 관한 법률>,?산업시설구역<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>,?(한강)폐기물매립시설 설치제한지역((2009.11.26))<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(토지거래허가구역(2025-08-26)(외국인 등의 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택)) 임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 정보

사건번호: 고양지원 2025타경64087 (8)

소재지: 경기도 파주시 문발동 632-4 그룹에이치컴퍼니파주사옥 3층301호

신주소: 경기도 파주시 회동길 521-1, 3층 301호 (문발동)

1.2. 물건 현황

용도: 공장 (건축물대장상: 공장, 제2종근린생활시설)

감정가: 630,000,000원

토지면적: 96.61㎡ (약 29.22평)

토지 지분: 96.61㎡ (약 29.22평)

건물면적: 154.58㎡ (약 46.76평)

건물 지분: 154.58㎡ (약 46.76평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 주위 환경 및 교통

본 건은 경기도 파주시 문발동 소재 "한국영상자료원 영상도서관" 북동측 인근에 위치합니다.

주위는 근린생활시설, 공장, 업무시설 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 입지 여건은 양호한 편입니다.

차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 편의성은 보통 수준입니다.

2.2. 토지 이용계획 및 제한 상태

도시지역, 준공업지역 (파주출판문화정보 국가산업단지)

소로2류 (폭 8m~10m) (파주출판문화정보 국가산업단지)

가축사육제한구역 (전부제한구역)

군사기지 및 군사시설 기타 (15미터 위임)

제한보호구역 (전방지역:25km)

역사문화환경보존지역 (한강하류재두루미)

국가산업단지

산업시설구역

(한강)폐기물매립시설 설치제한지역

토지거래계약에 관한 허가구역 (2025-08-26 까지)

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기부등본상 말소기준권리는 2024년 08월 30일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사 근저당권 (채권최고액 6,000,000,000원)입니다.

3.2. 인수 대상 권리 (대항력 있는 임차인)

임차인: ㈜청소의아침이야기 (박일석)

보증금: 15,000,000원

차임: 1,600,000원

전입일자/사업자등록일: 2024년 07월 18일

확정일자: 2025년 12월 03일

배당신고일자: 2025년 12월 05일

대항력: 있음

상기 임차인은 대항력을 갖추고 있으나, 말소기준권리(2024-08-30)보다 앞선 2024-07-18에 전입(사업자등록)하였으므로, 경매 절차에서 배당받지 못하는 금액이 있을 경우 낙찰자가 인수해야 할 수 있습니다. 다만, 권리분석상 "인수 보증금 합계: 0원"으로 기재되어 있어, 임차인의 보증금 전액이 배당으로 충당되거나 인수 부담이 없을 가능성이 있습니다. 그럼에도 불구하고 대항력 있는 임차인의 존재는 잠재적 리스크 요인이 될 수 있습니다.

3.3. 말소 대상 권리

말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

- 압류 (파주세무서장)

- 임의경매 (관악신용협동조합)

3.4. 기타 특이사항

- 공동담보: 본 물건은 공동담보로 제공되었을 가능성이 있습니다.

- 토지거래허가구역: 본 물건 소재지는 토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 매수 후 일정 기간 내에 허가를 받아야 합니다. (허가구역 지정기간: 2025-08-26 까지)

4. 상권 및 생활정보

4.1. 주변 상권

본 건은 파주출판문화정보 국가산업단지 내에 위치하며, 주변은 공장, 업무시설, 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다. 이는 산업단지 내 종사자들을 위한 상권 및 편의시설이 일부 존재함을 시사합니다.

4.2. 혐오시설 유무

주변 지역 조사 결과, 해당 물건지 인근에서 부동산 가치에 부정적인 영향을 줄 수 있는 혐오시설(예: 대규모 폐기물 처리장, 유해 공장 밀집 지역 등)에 대한 직접적인 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 토지이용계획상 (한강)폐기물매립시설 설치제한지역으로 명시되어 있어, 직접적인 혐오시설보다는 관련 규제가 존재함을 알 수 있습니다.

4.3. 생활 편의시설

파주출판도시 내에는 북카페 '지혜의 숲'과 같은 문화 시설이 있으며, 근린생활시설이 혼재하고 있어 기본적인 편의시설 이용은 가능할 것으로 보입니다. 다만, 주거지 중심의 대규모 상업시설이나 편의시설은 인근 지역으로 이동이 필요할 수 있습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 토지거래허가구역

해당 물건지가 토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 매각 후 소유권 이전 시 관할 시·군·구청의 토지거래 허가를 받아야 합니다. 이는 매수 후 행정 절차에 따른 시간 소요 및 허가 불발 가능성을 내포하고 있습니다.

5.2. 대항력 있는 임차인

앞서 권리분석에서 언급된 대항력 있는 임차인은 인수 부담이 없다고 표시되어 있으나, 임차인의 권리 보호 측면에서 실제 현황 및 명도 절차 진행 시 예상치 못한 문제가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

5.3. 개발 제한 및 규제

본 물건 소재지는 도시지역, 준공업지역에 해당하지만, 군사기지 및 군사시설 보호구역, 제한보호구역, 역사문화환경보존지역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등 다수의 개발 및 이용 제한 규제가 존재합니다. 이는 향후 건축, 증축, 용도 변경 등 재산권 행사에 제약이 될 수 있습니다.

6. 종합 의견

본 물건은 파주출판문화정보 국가산업단지 내 공장 용도의 부동산으로, 법정 임의경매로 진행 중입니다. 감정가 6억 3천만원에 매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각입니다. 대항력 있는 임차인이 존재하나 인수 보증금은 0원으로 명시되어 있어 권리상의 부담은 크지 않을 것으로 예상됩니다. 그러나 토지거래허가구역이라는 점과 다양한 개발 제한 규제는 본 물건의 활용 및 투자에 있어 신중한 검토가 필요한 부분입니다. 입지적으로는 산업단지 내 위치하여 관련 기업체나 종사자를 대상으로 한 임대 수익 창출을 기대할 수 있습니다.

7. 투자 포인트

- 파주출판문화정보 국가산업단지 내 위치하여 관련 업종 종사자를 대상으로 한 임대 수익 가능성

- 공장 용도로 활용 가능하며, 제시외 면적 없이 공부상 면적 그대로 활용 가능

- 비교적 낮은 감정가 대비 넓은 면적 (토지 약 29평, 건물 약 47평)

8. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 정확한 시장 조사를 통한 시세 파악, 주변 유사 물건의 거래 사례 분석, 잠재적 리스크(토지거래허가, 임차인 명도, 개발 제한 등)에 따른 가치 하락 요인 등을 종합적으로 고려해야 합니다. 또한, 입찰 참여자들의 경쟁 상황에 따라 달라질 수 있습니다.

제시된 감정가 6억 3천만원을 기준으로, 권리분석상 인수해야 할 보증금이 0원이므로 이를 제외한 금액으로 입찰가를 책정할 수 있습니다. 다만, 위에 언급된 여러 제한 사항과 리스크를 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다. 정확한 예상 입찰가 산정은 전문가의 별도 컨설팅을 통해 진행하시는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.