나이스옥션 법원경매 고양 2025타경62414 [3] 경기도 고양시 일산서구 대화동 1474-2 주건축물제1동 1층102호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 굿밸류 · 평가일 2025.03.17

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산서구 대화동 소재 '대송중학교' 남측 인근에 위치하며, 부근은 본건과 유사한 다세대주택 및 아파트, 학교, 근린생활시설 등으로 이루어진 주거지대로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 본건 인근에 버스정류장이 위치하는 등 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

일련번호(1, 2) 공히 부정형의 토지로서, 현황 '도로'로 이용 중임.

인접 도로상태

본건 북측으로 노폭 약 4미터 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 (1): 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(대화구역), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2013-12-20)(대화고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

일련번호 (2): 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(대화구역), 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2013-12-20)(대화고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산서구 대화동 소재 '대송중학교' 남측 인근에 위치하며, 부근은 본건과 유사한 다세대주택 및 아파트, 학교, 근린생활시설 등으로 이루어진 주거지대로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 본건 인근에 버스정류장이 위치하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 지하 1층, 지상 4층 건물 내 주건축물제1동 제1층 제101호 외 19개호로서,
(사용승인일: 2024-08-19)
외벽: 타일 및 돌붙임 마감 등
창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.(후첨 '호별배치도 및 내부구조도' 참조)

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북측의 진입도로(일련번호 1, 2)를 통하여 노폭 약 4미터 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

대화동 1474-2 :제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(대화구역), 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2013-12-20)(대화고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

1. 토지 별도등기 있음 1토지(을구 5, 7, 8번 근저당권설정등기, 을구 6번 지상권설정등기)
2. 주식회사 창명건설이 2025. 12. 17.자 유치권신고(공사대금 163,900,000원)를 하였으나 그 성립여부는 불분명함
3. 주식회사 주원이 2025. 12. 17.자 유치권신고(공사대금 171,165,000원)를 하였으나 그 성립여부는 불분명함
4. 지인종합건설 주식회사가 2025. 12. 17.자 유치권신고(공사대금 571,654,760원)를 하였으나 그 성립여부는 불분명함
5. 2026. 4. 22.자 신청채권자케이씨유엔피엘대부 주식회사((변경전:달월 신용협동조합))가 지인종합건설 주식회사, 주식회사 창명건설, 주식회사 주원의 유치권신고에 대한 유치권배제신청서를 제출함
6. 공부상 1, 2동으로 표시, 현황 A, B동으로 표시됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본사항

사건번호: 고양지원 2025타경62414 (3)

소재지: 경기도 고양시 일산서구 대화동 1474-2 주건축물제1동 1층102호

건물구조: 철근콘크리트구조 경사지붕 지하 1층, 지상 4층 건물 내 주건축물제1동 제1층 제102호 (사용승인일: 2024-08-19)

용도: 다세대주택

공부상 건물 표시는 1, 2동이나 현황은 A, B동으로 표시됨.

1.2. 면적 및 이용현황

토지면적: 52.42㎡ (약 15.86평)

토지 지분: 52.4207㎡

건물면적: 58.15㎡ (약 17.60평)

건물 지분: 58.15㎡

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

1.3. 감정가 및 매각정보

감정가: 343,000,000원

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 케이씨유엔피엘대부 주식회사 (변경전: 달월 신용협동조합)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변환경

본건은 경기도 고양시 일산서구 대화동 소재 '대송중학교' 남측 인근에 위치합니다.

주변은 본건과 유사한 다세대주택, 아파트, 학교, 근린생활시설 등으로 이루어진 주거지대입니다.

제반 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능합니다.

본건 인근에 버스정류장이 위치하는 등 제반 교통상황은 보통 수준입니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한사항

제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(대화구역), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역(대화고등학교), 과밀억제권역입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

소유권보존: 정연주 (2024-09-11)

근저당권: 케이씨유엔피엘대부 주식회사 (2024-09-11, 말소기준권리)

근저당권: 케이씨유엔피엘대부 주식회사 (2024-09-11)

근저당권: 명동새마을금고 (2025-01-21)

가압류: 곽승희 (2024-10-31)

위 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

등기부 채권 총액: 5,852,000,000원

3.2. 임차인 현황

임차인: 김

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024-09-24

대항력: 없음

비고: 임대관계 미상입니다.

3.3. 인수되는 권리

본 물건은 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리로 지상권이 있습니다. (을구 6번 지상권 설정등기)

4. 상권분석

본건은 주거지대 내에 위치하며, 인근에 학교와 근린생활시설이 있어 기본적인 상업 및 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 대규모 상권보다는 지역 기반의 소규모 상권으로 형성되어 있습니다.

5. 생활정보

* 인근 학교: 대송중학교, 대화고등학교 등

* 대중교통: 인근 버스정류장 이용 가능

* 편의시설: 근린생활시설 이용 가능

6. 잠재적 리스크

* 다수의 유치권 신고: 주식회사 창명건설(163,900,000원), 주식회사 주원(171,165,000원), 지인종합건설 주식회사(571,654,760원)로부터 총 906,719,760원의 공사대금 유치권이 신고되었으나, 성립 여부는 불분명합니다.

* 유치권 배제 신청: 2026년 4월 22일 신청채권자가 위 유치권 신고에 대한 유치권 배제 신청서를 제출하였으나, 이에 대한 최종 판단 결과는 불분명합니다.

* 미소멸 지상권: 토지에 지상권(을구 6번)이 설정되어 있으며, 이는 매각으로 소멸되지 않고 낙찰자가 인수해야 합니다. 지상권의 상세 내용(목적, 기간, 비용 등)에 대한 추가 확인이 필요합니다.

* 토지 별도등기: 토지에는 근저당권(을구 5, 7, 8번) 및 지상권(을구 6번) 설정 등기가 별도로 존재합니다. (근저당권은 말소 예정)

* 건물 표시 불일치: 공부상 1, 2동이나 현황 A, B동으로 표시되어 있어 행정 처리상 혼선이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 신축(2024년 사용승인) 다세대주택으로, 주거지대 내에 위치하여 기본적인 생활환경은 양호한 편입니다. 그러나 총 9억 원이 넘는 거액의 유치권이 신고되어 있고, 그 성립 여부 및 유치권 배제 신청 결과가 불확실하여 큰 위험 요소로 작용하고 있습니다. 또한, 매각으로 소멸되지 않는 지상권이 존재하여 낙찰자가 추가적인 부담을 안게 될 가능성이 있습니다. 유치권 관련 법적 분쟁 가능성을 충분히 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물로서의 상품성: 2024년 사용승인된 신축 건물이라는 점은 장점입니다.

* 주거지 내 입지: 생활 편의시설 및 교통 접근성이 보통 수준으로 확보되어 있습니다.

* 잠재적 가치: 유치권 문제가 원만히 해결되거나, 낮은 가격으로 낙찰받을 경우 시세 대비 저렴한 취득이 가능할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 343,000,000원입니다.

최근 매매 사례를 분석한 결과, 비슷한 면적(약 60㎡)의 거래가는 271,000,000원에서 279,000,000원 사이로 확인됩니다. 이는 본건의 감정가보다 낮습니다.

다만, 본건은 2024년 사용승인된 신축 건물로, 감정가가 신축 건물 가치를 반영한 것으로 보입니다.

그러나 신고된 유치권 총액(약 9억 원)과 미소멸 지상권 등 중대한 위험 요소를 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

따라서, 감정가 대비 25%~30% 수준의 할인율을 적용하여 240,100,000원 ~ 270,000,000원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다.

최종 입찰가는 반드시 전문가와 상담 후, 유치권 및 지상권에 대한 법적 검토를 거쳐 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.