나이스옥션 법원경매 고양 2025타경62414 [8] 경기도 고양시 일산서구 대화동 1474-2 주건축물제1동 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 굿밸류 · 평가일 2025.03.17

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산서구 대화동 소재 '대송중학교' 남측 인근에 위치하며, 부근은 본건과 유사한 다세대주택 및 아파트, 학교, 근린생활시설 등으로 이루어진 주거지대로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 본건 인근에 버스정류장이 위치하는 등 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

일련번호(1, 2) 공히 부정형의 토지로서, 현황 '도로'로 이용 중임.

인접 도로상태

본건 북측으로 노폭 약 4미터 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 (1): 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(대화구역), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2013-12-20)(대화고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

일련번호 (2): 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(대화구역), 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2013-12-20)(대화고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산서구 대화동 소재 '대송중학교' 남측 인근에 위치하며, 부근은 본건과 유사한 다세대주택 및 아파트, 학교, 근린생활시설 등으로 이루어진 주거지대로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 본건 인근에 버스정류장이 위치하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 지하 1층, 지상 4층 건물 내 주건축물제1동 제1층 제101호 외 19개호로서,
(사용승인일: 2024-08-19)
외벽: 타일 및 돌붙임 마감 등
창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.(후첨 '호별배치도 및 내부구조도' 참조)

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북측의 진입도로(일련번호 1, 2)를 통하여 노폭 약 4미터 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

대화동 1474-2 :제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(대화구역), 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2013-12-20)(대화고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

1. 토지 별도등기 있음 1토지(을구 5, 7, 8번 근저당권설정등기, 을구 6번 지상권설정등기)
2. 주식회사 창명건설이 2025. 12. 17.자 유치권신고(공사대금 163,900,000원)를 하였으나 그 성립여부는 불분명함
3. 주식회사 주원이 2025. 12. 17.자 유치권신고(공사대금 171,165,000원)를 하였으나 그 성립여부는 불분명함
4. 지인종합건설 주식회사가 2025. 12. 17.자 유치권신고(공사대금 571,654,760원)를 하였으나 그 성립여부는 불분명함
5. 2026. 4. 22.자 신청채권자케이씨유엔피엘대부 주식회사((변경전:달월 신용협동조합))가 지인종합건설 주식회사, 주식회사 창명건설, 주식회사 주원의 유치권신고에 대한 유치권배제신청서를 제출함
6. 공부상 1, 2동으로 표시, 현황 A, B동으로 표시됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2025타경62414 (8)

소재지: 경기도 고양시 일산서구 대화동 1474-2 주건축물제1동 3층302호

용도: 다세대주택

감정가: 353,000,000원

토지면적: 52.42㎡ (약 15.86평)

토지지분: 52.4207㎡ (약 15.86평)

건물면적: 58.15㎡ (약 17.60평)

건물지분: 58.15㎡ (약 17.60평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 케이씨유엔피엘대부 주식회사 (변경 전: 달월 신용협동조합)

건물 사용승인일: 2024년 8월 19일

1.1. 입지조건

본 물건은 경기도 고양시 일산서구 대화동 소재 '대송중학교' 남측 인근에 위치합니다.

주변은 본건과 유사한 다세대주택, 아파트, 학교, 근린생활시설 등이 혼재된 주거지역입니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용도 편리합니다.

북측으로 노폭 약 4미터 내외의 도로에 접해 있습니다.

토지이용계획상 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(대화구역), 소로2류(폭 8m~10m), 가축사육제한구역, 상대보호구역(대화고등학교), 과밀억제권역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2024년 9월 11일 접수된 케이씨유엔피엘대부 주식회사의 근저당권(을1)입니다.

등기부상 채권 총액은 약 5,838,000,000원입니다.

본건에는 3건의 유치권 신고가 있으나, 모두 성립 여부가 불분명합니다.

주식회사 창명건설: 공사대금 163,900,000원 (2025.12.17. 신고)

주식회사 주원: 공사대금 171,165,000원 (2025.12.17. 신고)

지인종합건설 주식회사: 공사대금 571,654,760원 (2025.12.17. 신고)

신청 채권자인 케이씨유엔피엘대부 주식회사는 상기 유치권 신고들에 대해 유치권 배제 신청서를 제출하였습니다 (2026.4.22.자).

토지에 별도 등기가 존재하며, 을구 5, 7, 8번에는 근저당권, 을구 6번에는 지상권이 설정되어 있습니다.

물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 명시되어 있어, 해당 지상권은 인수될 가능성이 매우 높습니다.

임차인 현황상 인수할 보증금은 없으며, 임대 관계는 미상입니다.

1.3. 상권분석

물건은 학교 및 주거시설 인근의 주거지역에 위치하여 안정적인 배후 수요를 기대할 수 있습니다.

주변에 근린생활시설이 산재하여 기본적인 상권 기능을 갖추고 있습니다.

인근 학교들로 인해 교육 관련 서비스업종이 발달할 가능성이 있습니다.

1.4. 생활정보

주요 편의시설로는 '대송중학교' 및 '대화고등학교'가 인접해 있으며, 근린생활시설 이용이 용이합니다.

차량 및 대중교통 접근성이 보통 수준입니다.

제공된 정보 내에서 특별한 혐오시설 정보는 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

유치권: 3건의 유치권 신고가 존재하며, 채권자의 유치권 배제 신청이 진행 중이나 결과가 불확실합니다. 유치권이 인정될 경우 상당한 인수 부담이 발생할 수 있습니다.

지상권: 토지에 설정된 지상권이 매각으로 소멸되지 않고 인수될 경우, 토지 이용 및 건물 활용에 제약을 줄 수 있는 중대한 리스크입니다.

토지 이용 상태: 토지가 현황 '도로'로 이용 중이라는 점과 인접 도로의 폭이 좁다는 점은 토지의 독립적인 활용 가치를 저하시킬 수 있습니다.

채무 규모: 등기부 채권 총액이 약 58억 3천만원으로 감정가에 비해 매우 높아, 채권 회수 과정에서 복잡한 문제가 발생할 가능성을 내포합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 2024년 사용승인된 신축 다세대주택으로, 외관상으로는 양호한 상태일 것으로 예상됩니다.

입지 조건은 주거 지역으로서 기본적인 장점을 가지고 있습니다.

하지만 3건의 유치권 신고 및 인수될 가능성이 높은 지상권 설정 등기 존재는 본 물건의 가장 큰 리스크 요인이며, 이러한 권리 관계가 명확히 정리되지 않을 경우 취득에 따른 위험이 매우 큽니다.

채권자의 유치권 배제 신청 결과와 지상권의 실제 권리 범위 및 영향에 대한 철저한 사전 조사가 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

신축 건물: 비교적 최근에 건축되어 내부 수리 비용 발생 가능성이 낮습니다.

주거 입지: 학교 및 주거 밀집 지역에 있어 안정적인 주거 수요가 예상됩니다.

(주의) 리스크 해소 시: 만약 유치권 및 지상권 문제가 성공적으로 해결된다면, 신축 건물을 시세보다 합리적인 가격에 취득할 기회가 될 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 353,000,000원

최근 시세 분석:

비슷한 면적 (약 60㎡)의 구형 연립주택(1996년 준공)이 2026년 7월 약 270,000,000원 ~ 280,000,000원에 거래되었습니다.

이는 해당 면적(58.15㎡) 기준으로 약 260,000,000원 ~ 270,000,000원 수준의 시세를 형성하고 있음을 시사합니다.

본건은 2024년 신축 건물이므로, 신축 프리미엄을 감안할 경우 감정가(353,000,000원)는 시장 가치를 반영하고 있는 것으로 보입니다.

리스크 고려:

본 물건의 가장 큰 특징은 인수될 가능성이 높은 지상권 설정과 성립 여부가 불분명한 유치권들입니다. 이러한 권리들은 낙찰 후 예상치 못한 추가 비용 발생 또는 건물 사용 제약으로 이어질 수 있습니다.

따라서, 낙찰 후 발생할 수 있는 잠재적 비용과 불확실성을 고려하여 감정가 대비 보수적인 접근이 필요합니다.

예상 입찰가: 280,000,000원 ~ 300,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것을 제안합니다.

본 보고서에서는 보수적 관점에서 290,000,000원을 예상 입찰가로 제시합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.